부동산 중개수수료의 필요경비 인정여부

OO세무서장이 2007.9.6. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 18,504,620원의 부과처분은 청구인이 OO광역시 O구 OO동 OOOO-1번지 소재 부동산을 OOO 및 OOO에게 양도시 홍OO에게 중개수수료로 1억원을 실제 지급하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2002.4.15. OOO으로부터 OO광역시 O구 OO동 OOOO-1 번지에 소재하는 모텔(취득당시에는 신축중이었고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2004.6.7. OOO 및 OOO에게 양도한 후, 2005.3.24. 쟁점부동산의 취득가액을 1,700,000,000원, 양도가액을 1,720,000,000원, 필요경비를 29,595,200원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. OO지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하였는 바, 쟁점부동산의 실지취득가액이 2,200,000,000원, 실지양도가액이 2,300,000,000원, 필요경비가 29,595,200원이라는 조사결과를 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2007.9.6. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 18,504,620원을 결정고지하였다. 청구법은 이에 불복하여 2007.9.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 양도시 매수인 OOO 및 OOO로부터 수취한 계약금 2억원중 1억원을 쟁점부동산을 중개한 OO공인중개사 사무소 직원인 홍OO에게 수수료(이하 “쟁점수수료”라 한다)로 지급하였고, 쟁점수수료를 OO공인중개사 대표 오OO 등 4인이 나누어 가졌음이 청구인과 홍OO간에 통화한 전화녹취록에 나타나므로 이를 양도비용으로 보아 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산 양도시 쟁점수수료를 지급하였다는 사실을 확인할 수 있는 중개수수료 지급 약정서 및 금융자료 등 객관적인 증빙이 없고, 쟁점부동산의 실제 양도계약서상 중개업자는 청구인이 주장하는 홍OO가 아닌 오OO로 나타나며, 청구인의 휴대폰에 의한 녹취기록은 쟁점수수료의 지급사실이 입증되는 객관적인 증빙이 아닐 뿐만 아니라 녹취기록사항을 보더라도 홍OO가 쟁점부동산의 양도와 관련하여 쟁점수수료를 수취하였다는 사실이 명확하게 확인되지 아니하고, 쟁점수수료 1억원은 법정중개수수료율(0.9%)에 의한 금액 20,700천원을 5배나 초과하는 과다한 금액으로서 사회통념상 쟁점부동산의 중개수수료로 보기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산 양도시 지급하였다고 주장하는 중개수수료의 필요경비 인정 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세 신고시 양도가액을 1,720백만원, 취득가액을 1,700백만원, 필요경비를 29,595,200원으로 하여 △9,595,200원의 양도차손이 발생한 것으로 신고하였으나, OO지방국세청장의 청구인에 대한 양도소득세 조사시 청구인이 쟁점부동산을 22억원에 취득하여 23억원에 양도하고, 청구인이 쟁점부동산 취득시 부담한 취득세 및 등록세 29,595,200원을 필요경비로 공제하여 양도차익을 70,404,800원으로 산정한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 매매계약서를 살펴보면, 계약일자는 2004.4.22.이고, 총매대대금은 23억원이며, 융자금은 15억원, 잔금은 6억원으로 나타나고, 중개업자는 OO광역시 O구 OO동 O가 OO OO부동산 오OO로 나타난다.

(3) 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 OOO의 확인서를 보면, 계약금 2억원은 계약당일인 2004.4.22. 청구인에게 지급하였고, 중도금 15억원은 2004.6.7. 농협 OO지점에서 쟁점부동산을 담보로 대출받은 17억원중 15억원을 공동매수인인 남편 OOO이 채무승계하는 조건으로 처리하였다고 되어 있다.

(4) 청구인은 쟁점부동산 양도시 계약금 2억원중 1억원을 홍OO에게 중개수수료로 지급하였다는 주장이므로 이에 대하여 청구인이 제시하는 증빙을 살펴본다. (가) 청구인과 홍OO간에 통화한 전화녹취록(OOO녹취사무소, 등록번호: 제OOO-OO-OOOOO)을 보면, 쟁점부동산의 매매대금 총액 23억중 청구인이 22억원을 수취하고, 홍OO가 부동산중개사무소의 보조원으로 일하면서 쟁점부동산 중개수수료로 약속된 1억원을 수취한 것으로 보인다. (나) 또한, 청구인의 농협 통장(OOO-OO-OOOOOO) 사본을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 OOO외 1인에게 양도하기로 계약한 2004.4.22.에 1억원이 수표로 상기 청구인의 계좌에 입금된 것으로 나타난다. (다) 한편, OO지방국세청장은 청구인이 쟁점부동산 양도시 계약금으로 수령한 2억원중 1억원이 청구인의 상기 농협계좌에 입금되었으나 나머지 1억원에 대하여는 누가 수취하였는지에 대한 조사를 하지 않았고, 이 건 심판청구시 처분청 또한 확인조사를 하지 않은 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 처분청이 이 건 처분시 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어 차감한 양도비용에 청구인이 쟁점부동산 취득시 부담한 취득세 및 등록세만 있고 중개수수료가 없는 점, 청구인이 쟁점부동산을 22억원에 취득하여 23억원에 매도하여 양도차익이 많이 발생하지 않고 모텔이 사양업종인 점으로 보아 중개수수료로 법정수수료보다 더 많은 1억원을 주기로 사전에 약정했을 것으로 보이는 점, 전화녹취록에서 홍OO로 보이는 자가 쟁점부동산을 중개한 OO부동산 오OO의 직원으로서 활동하고 1억원을 수취한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 양도시 계약금으로 2억원을 받았으나 청구인 계좌에 1억원만 수표로 입금된 점 등을 종합적으로 볼 때, 처분청이 나머지 1억원에 대하여 추가 조사를 하면 청구인이 쟁점수수료를 실제 지급하였는지 여부를 확인할 수 있다고 보여진다.

(6) 그렇다면, 청구인이 쟁점부동산을 OOO 및 OOO에게 양도시 홍OO에게 중개수수료로 쟁점수수료(1억원)를 실제 지급하였는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 처분의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.