공동소유 부동산의 양도가액 산정에 대한 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 00시 00구 00동 000-6번지 토지959.9㎡, 건물1,320.38㎡ (이하 “공동소유부동산”이라 한다)의 공동소유자중 1인으로 청구인 지분 토지 206/959.9, 건물 2/6(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 포함한 공동소유 부동산을 강00 ․이00 에게 2004.12.24. 1,980,000,000원에 매도하는 계약을 체결하여 양도하고, 이후 2005. 6.29. 총 매도대금 1,980,000,000 원 중 청구인의 지분에 상당하는 금액 481,279,766원 을 산출하여 청구인의 양도가액(실지거래가액)으로 양도소득세를 자진신고․납부 한 후, 쟁점부동산의 양도대금으로 받은 금액이 실지 432,615,380원에 불과하다 하여 양도소득세 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 2007. 1. 4. 처분청은 청구인의 경정청구를 거부처분하였다. 청구인은 이에 불 복하여 2007. 7.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 강00과 이00 에게 쟁점부동산만을 양도하였고, 그 후 강00과 이00이 공동소유자들과 함께 공동소유부동산을 최종 매수자인 차00․양00에게 공동으로 매도하였으므로 청구인의 양도가액은 당해 양도가액 중 강00과 이00의 지분상당액으로 계산한 공동소유자의 지분율에 의하여 환산한 481,279,766원이 아니라 쟁점부동산을 강00외 1인에게 양도하고 실지로 지급받은 432,615,380원이므로 청구인의 양도가액을 감액결정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 당초 신고시 제출한 매매계약서에는 청구인을 포함한 공동소유자들이 공동소유부동산을 1,980,000,000원에 매도하는 것으로 되어 있고, 다른 공유지분자들은 각각 등기부상 소유지분에 의하여 양도소득세를 신고․납부하였는 바, 청구인이 쟁점 부동산의 매도대금으로 자기앞수표 432,615,380원을 수취하여 청구인의 남편 허00 계좌에 입금하였다고 하나, 동 대금이 쟁점부동산의 매도대금인지 여부가 확인되지 않고, 실지 입금자도 알 수 없으며, 동 대금만이 쟁점부동산의 매도대금 전체라고 볼 수는 없다. 따라서 공동소유부동산의 등기부에 등재된 공유지분 비율에 의하여 배분한 청구인 지분 상당액을 쟁 점부동산의 양도가액으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 결정함에 있어 공동소유부동산의 배분금액이 불분명한 것으로 보아 각자 소유지분가액으로 할 것인지, 아니면 청구인이 실지지급받았다는 가액으로 할 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제43조 【공동소유등의 경우의 소득분배】

① 생략.

② 사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다 (2) 소득세법 제96조 【양도가액 】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (3) 국세기본법 제45조의2 (경정등의 청구) ①과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 법정신고기한경과 후 2년 이내에 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 관할세무서장에게 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미달하는 때

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 공동소유부동산의 양도가액(1,980,000,000원) 중 청구인 지분(쟁점부동산)에 상당하는 양도가액이 481,279,766원이라는 사실에는 다툼이 없다. 청구인은 쟁점부동산을 강00외 1인에게 양도하고 실지로 지급받은 432,615,380원이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점공동소유부동산의 등기부상 소유자별 지분내역을 아래와 같다.

• 아 래 - 성 명 면적계 소 유 자 별 내 역 이00 이00 이00 이00 이00 이00 소유 지분 토지 959.9㎡ 444.9/959.9 103/959.9 103/959.9 103/959.9

• 206/959.9 건물 1,320.38㎡

• 1/6 1/6 1/6 1/6 2/6 청구인과 관계 아버지 형제 형제 자매 형제 본인 (나) 청구인을 포함한 공동소유자들은 구성원인 청구외 이00을 매도인의 대표로 하고, 강00․이00을 공동매수인으로 하여 2004.12.24. 1,980,000,000원에 공동소유부동산을 양도하기 위한 매매계약을 체결하면서, 같은 날짜에 매도인 대표 이00과 청구인이 있는 자리에서 강00․이00 로부터 250,000,000원을 계약금으로 수령하였고, 2005. 1.19. 중도금으로 500,000,000원을 이00의 농협계좌를 통하여 수령하였다. (다) 청구인은 2005. 6.29. 공동소유부동산의 양도가액 1,980,000,000원 중 청구인의 지분에 해당하는 481,279,766원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고한 후 2006.11. 8. 쟁점부동산의 실지양도가액이 432,615,380원임을 이유로 경정청구한 사실이 확인된다. (라) 공동소유부동산의 매매계약을 체결하였던 강00은 공동소유부동산의 1층 일부가 주차장 용도로 되어 있어 매수를 포기하고, 제3자를 물색하던 중 평소 알고 지내던 차00이 매수의 뜻을 밝혀와 이00에게 지급한 750,000,000원을 차00로부터 지급받고 동 부동산의 매매거래에 관여치 않으려 하였으나, 청구인이 차00과 계약하지 않는다고 주장하며 강00과 계약을 원해 강00은 청구인으로부터 쟁점부동산만을 별도로 580,000,000원에 매수하여, 이를 차00에게 580,000,000원에 양도하는 계약을 체결하고 소유권이전 등기하였으며, 청구인에게 차00로부터 지급받은 432,615,380원을 청구인에 지급하였다고 사실확인서를 처분청에 제출한 사실이 확인된다. (마) 처분청은 공동소유부동산의 양도가액이 1,980,000,000원임에도 청구인을 포함한 공동소유부동산의 소유자들이 1,882,000,000원으로 양도소득세를 과소신고한 사실을 확인하여 추가로 청구인을 제외한 공동소유자들의 관할세무서장에게 과세자료를 파생(98,000,000원)한 사실이 확인된다. (바) 2 004.12.24. 공동소유자들과 강00 ․ 이00간에 작성된 최초 매매 계약서상에는 특약사항으로 ‘매매대금총액에서 전세보증금 칠천만원을 공제한다’ 라고 되어 있으나, 이후 작성된 매매계약서상에는 전세보증금에 대한 언급이 전혀 없는 것으로 확인는 바, 전세보증금은 부동산 매매거래에서 중요하게 고려되어야 될 사항으로 통상적으로 매매대금에서 전세보증금을 제외하고 대금을 지급하므로, 공동소유자들간에 실지 지급받는 금액은 단순히 지분 비율로 계산한 명목상의 금액과 틀리는 것이 당연하다 할 것이며, 또한 처분청 심리자료로 제출한 공동소유부동산의 지하층 임대차계약서 상에도 청구인이 단독으로 임차인인 윤00과 2004. 1.19.부터 2006. 1.18.까지 보증금 10,000,000원, 월세 900,000원을 지급받는 것으로 계약되어 있다.

(2) 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인을 포함한 이00이 공동으로 강00․이00에게 쟁점부동산을 포함한 공동소유부동산을 양도하는 매매계약을 체결한 사실이 확인되는 반면에 청구인이 강00․이00과 쟁점부동산의 매매계약을 별도로 체결하였다는 사실을 입증할 수 있는 검인계약서 이외에는 다른 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 강00이 소유권이전등기 신청시 등기소에 제출한 검인계산서에 매매가액이 432,615,380원이 아닌 580,000,000원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 임차자로부터 전세보증금을 지급받은 사실이 임대차계약서 등에 의하여 확인되는 점, 거주자가 양소득세 과세대상인 자산을 공동으로 양도한 경우에는 그 지분 또는 손익분배비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여야 하는(국심 2006중 2317, 2007.4.9 같은 뜻)점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 양도가액이 432,615,380원이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 등기부에 등재된 공유자 지분 비율에 의하여 배분한 금액을 쟁 점부동산의 양도가액으로 보아 경정청구를 거분한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.