상속주택 양도 시 취득가액 산정 적정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1987.4.26. 상속받은 00광역시 00구 00동 000-8 대지 136.7㎡ 및 건물 147.44㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2006.6.2. 양도한 후 2006.6.8. 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 그 취득가액을 소득세법 시행령 제176조 의 2에 의한 환산가액(174,155,489원)으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 소득세법 시행령 제163조 제9항 에서 규정한 상속세및증여세법에 의한 평가액(55,000,733원)으로 산정하여 2007.1.8. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 24,474,390원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.6. 이의신청을 거쳐 2007.7.20. 이 건 심판청구를 제기하였

• 가. 청구인 주장 쟁점주택을 상속으로 취득할 당시 실지거래가액을 알 수가 없어 양도차익을 계산함에 있어 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액을 취득가액으로 산정하여 신고․납부한 것인데도 구체적 위임근거가 없는 소득세법 시행령 제163조 제9항 을 적용하여 평가한 금액으로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제163조 제9항 은 상속받은 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 경우 그 취득가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 금액으로 본다고 규정하고 있으므로 이에 따라 쟁점주택의 취득가액을 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속받은 쟁점주택의 취득가액을 상속세및증여세법에 의한 평가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 같은법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비 】⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 같은법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지 】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 같은법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 × ──────────────── 양도당시의 기준시가 (2) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 같은법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서 등에 의하면, 청구인은 1987.4.26. 아버지 유00로부터 상속받은 00광역시 00구 00동 000-8 대지 136.7㎡ 및 건물 147.44㎡(2층, 쟁점주택)를 2006.6.2. 주식회사 00000에게 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하면서 그 취득가액을 환산가액(실지양도가액을 기준시가로 환산)으로 하여 2006.6.8. 아래 표와 같이 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. (단위: 원) 양도가액 취득가액 필요경비 양도소득금액 납부세액 215,000,000 174,155,489 17,624,417 23,220,094 2,546,655

(2) 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 상속세및증여세법에 의한 평가액 55,000,733원으로 하여 양도차익을 재계산하고 이 건 양도소득세를 과세하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 상 속받은 쟁점주택의 취득당시 실지거래가액을 알 수가 없어 양도차익을 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액을 취득가액으로 계산하여 신고․납부한 것인데도 처분청이 구체적 위임근거가 없는 소득세법 시행령 제163조 제9항 을 적용하여 평가한 금액으로 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

(4) 살피건대, 양도차익을 산정함에 있어 실지거래가액을 기준으로 하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 자산의 경우에는 위 조항을 적용하여야 하는 것으로(국심2007구1141, 2007.7.12. 외 다수 같은 뜻), 이 건 1987.4.26. 상속받은 쟁점주택의 실지취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 상속받은 당시의 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.