임대부동산과 함께 매입한 물품비용이 양도소득의 필요경비로 인정되는 지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 원룸임대사업을 영위하기 위해 2005.12.16.

○○광역 시

○○○ 구

○○ 동

○○○

• ○○ 번지 대지 435.4㎡, 지상건물 659.9㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하였으나 임대사업의 부진으로 6개월 후인 2006.5.30. 쟁점부동산을 양도한 후 이에 따른 양도소득세를 신고하면서, 양도가액을 1,120,000천원으로, 취득가액을 1,030,000천원으로, 필요경비를 85,425천원으로 각각 기재하여, 2006.7.20 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 필요경비 85,425천원중 각 방에 설치된 에어콘, 세탁기, 침대, 옷장, 가스렌지, 책상 등 (이하 “쟁점물품”이라 한다) 에 지출된 비용 41,900천원 (이하 “쟁점물품비”라 한다)를 쟁점부동산의 필요경비에 해당되지 아니하는 것으로 하여 2007.1.19 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 20,950천원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여, 2007.4.10. 이의신청을 거쳐, 2007.7.10 이 건 심 판 청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점건물을 취득함에 있어서 쟁점물품비를 포함하여 1,070백만원에 구 입한 후 1,120백만원에 양도한 사실에 대하여는 처분청과 다툼이 없으나, 취득 및 양도한 물건이 동일한 데 취득계약서는 구분 작성되었고, 양도계약서는 일괄 작성되었다는 이유만으로 양도자산에 포함된 취득원가의 일부를 인정하지 아니하는 것은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 취득가액은 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 한다는 규정에 어긋나는 것이며, 국세기본법 제14조 제2항 의 ‘과세표준의 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다’는 규정에도 어긋난다. 현실적으로 대학가 원룸임대를 위하여 각방마다 에어콘, 침대, 옷장, 가스렌지, 책상 등은 필수시설이며, 건물과 분리하여 별도로 매매되지 않으므로, 쟁점물품비는 당해 임대자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 비용지출이므로 소득세법시행령 제67조 제2항 에서 규정하는 자본적 지출에 해당하는 것으로 보아야 한다. 처분청은 양도시 매매계약서에 시설비에 대한 특약사항이 없다고 주장하나, 양도계약서상 특이사항으로 기재된 “부동산은 현상태로 인도한다”라는 약정은 시설물을 포함하여 인도한다는 의미이므로, 양도가액에는 시설물가액이 포함되어 있다.
• 나. 처분청 의견 쟁점물품비는 부동산의 거래와 동시에 발생하였을 뿐, 그 실질내용은 임대사업의 동산에 대한 거래이며, 부동산의 거래가 아니다. 따라서, 쟁점물품비는 자본적지출에 해당하는 부동산의 시설비로 볼 수 없으며, 주택임대사업과 관련된 동산에 대한 물품비용에 해당된다고 판단된다. 청구인이 쟁점부동산을 취득시에는 부동산매매계약서와 물품비 영수증(4천만원)을 각각 분리하여 작성하였으나, 양도시에는 매매 계약서에 물품비에 대한 특약사항이 기재된 내용이 없는 것으로 확인되는 바, 이는 물품에 대한 무상거래의 내용도 포함될 수 있으므로 쟁점물품비는 양도가액에서 차감할 필요경비에 해당하지 않는다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산과 함께 매입한 에어컨, 세탁기 등의 쟁점물품비를 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세를 산정함에 있어서 필요경비인 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법시행령 제163조 【양도소득의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (3) 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

○ 소득세법시행령 제55조 【부동산 임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인은 원룸임대사업을 하기 위해 쟁점부동산을 취득한 후 6개월내 양도하고, 양도가액을 1,120,000천원, 취득가액을 1,030,000천원, 필요경비를 85,425천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였는바, 처분청은 청구인이 신고한 필요경비중 쟁점물품비(41,900천원)를 쟁점부동산의 필요경비에 해당되지 아니하는 것으로 하여 이 건 양도소득세를 결정 고지한 사실이 경정결의서 등에 의해 확인된다. (나) 청구인은 위 처분청의 과세가 부당하다고 주장하며, 아래와 같은 증거자료들을 제출하고 있는 바, 첫째, 제출된 쟁점부동산의 양도계약서 및 취득계약서를 보면, 양도가액은 1,120백만원으로, 취득가액은 1,030백만원으로 각각 기재되어 있으며, 양도계약서상 특약사항에 “부동산을 현상태로 인도한다”는 표현이 나타나고 있는 바, 이에 대해 청구인은 양도가액 1,120백만원에는 쟁점물품비가 포함되어 있다고 주장하고 있다. 한편, 쟁점부동산의 취득계약서상에는 쟁점건물 가액과 시설물 가액을 구분하여 작성되어 있음이 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산 취득에 따른 필요경비 영수증(등기비, 취득세, 철문교체, 중개수수료 등)을 제시하고 있는 바, 이에 대해서는 처분청이 모두 필요경비로 인정해 준 바가 있다. (다) 처분청의 쟁점부동산에 대한 양도가액 조사내용을 보면, 양도계약서상 양도가액이 1,120백만원으로 확인되나 청구인이 주장하는 쟁점물품비에 대해서는 구체적인 가액으로 특약하여 명기한 기재내용이 없으며, 양수인 유○○으로부터 진술 받은 내용을 보면 쟁점부동산에 부착된 물품 등을 포함하여 거래한 것은 사실이나, 어떠한 거래금액을 약정하거나 언급한 사실이 없다고 한 점에 비추어 볼 때 무상거래의 의미도 있으므로 쟁점물품비를 양도가액에서 차감하여야 할 구체적인 근거는 없는 것으로 조사되어 있다.

(2) 판단 청구인은 2005.12.16. 쟁점부동산을 주택신축판매업과 주택임대업을 영위하고 있던 이○○으로부터 취득하였는바, 동 건물을 취득한 날에 쟁점물품 등을 직전 소유자인 이○○으로부터 취득한 것으로 인정된다. 이처럼 쟁점부동산은 이미 임대업으로 사용하던 건물이었고, 쟁점물품은 임대업을 영위하는데 필요한 물품으로 보여 지나 쟁점물품은 부동산인 건물과 구분되는 동산으로서 별개의 자산이므로 설령 이에 소요된 비용이 있다고 인정하더라도 이는 양도소득의 필요경비가 아니라 임대소득의 필요경비적 성질이 있는 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 쟁점부동산의 양도계약서상 쟁점물품비에 대한 특약내용이 없는 상황에서 쟁점물품비가 양도가액에 포함되어 있다고 보아 양도건물에 대한 자본적 지출로 보는 것은 타당치 아니하므로 처분청이 청구주장을 부인한 것은 정당한 것으로 보인다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.