중개수수료를 쟁점분양권의 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정 여부

○○세무서장이 2007.4.9. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 77,976,650원의 부과처분은 양도가액에서 공제할 필요경비에 150,000,000원을 추가로 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2003.4.8. ○○시장으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 소재 대지 2,012㎡(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 749,507천원에 취득하기로 계약하고 계약금 및 1회 중도금 등 170,200천원(계약금 75,000천원, 1차 중도금 75,000천원, 분납이자 등 20,200천원)을 납부한 상태에서 2003.12.15. 쟁점분양권을 청구외 이○○에게 양도하고, 2004.2.3. 쟁점분양권의 양도가액을 769,707천원으로 하고 취득가액을 766,416천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

○○지방국세청장은 처분청에 대한 업무감사결과, 청구인이 이○○에게 쟁점분양권을 636,200천원(기납부액 170,200천원과 프리미엄 466,000천원)에 양도한 것으로 확인하여 감사결과를 처분청에 통보하자, 2006.12.11. 청구인은 쟁점분양권의 실지양도가액인 636,200천원에서 쟁점분양권 양도당시 지급하였다는 중개수수료 156,200천원(이하 “쟁점중개수수료”라 한다)을 직접 차감한 480,000천원을 쟁점분양권의 양도가액으로 하고, 168,558천원을 취득가액으로 하면서 필요경비를 “0”로 하여 수정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점중개수수료를 쟁점분양권의 양도와 관련된 중개수수료에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인이 수정신고한 쟁점분양권의 양도가액에 쟁점중개수수료에 상당하는 156,200천원을 증액하고 필요경비를 3,300천원으로 하여 2007.4.9. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 77,976,650원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.14. 이의신청을 거쳐 2007.7.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2003.4.8. 쟁점분양권을 취득한 후 자금부족으로 인하여 급하게 처분할 필요성이 있어 청구인의 남편인 임○○(2006.1.4. 사망)이 평소 친하게 지내던 김○○에게 쟁점분양권의 매매중개를 부탁하자, 김○○는 배○○에게, 배○○은 박○○에게 연쇄적으로 중개를 의뢰하여 박○○이 당시 폐차장 영업 부지를 물색하던 이○○을 쟁점분양권의 매수자로 소개함에 따라 2003.11.12. 청구인이 이○○에게 쟁점분양권을 636,200천원(기납부액 170,208,880원, 프리미엄 466,000,000원)에 양도하고 쟁점분양권을 중개한 김○○ 외 2인(박○○, 배○○)에게 쟁점중개수수료인 156,200천원(계약일 130,000천원, 잔금청산시 26,200천원)을 지급한 것이므로 처분청이 쟁점분양권의 양도소득금액 계산시 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하지 않고 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점분양권을 2003.12.15. 이○○에게 양도하면서 계약금으로 수령한 230,000천원 중 130,000천원을 공인중개사도 아닌 제3자(김○○ 외2인)에게 쟁점중개수수료로 즉시 지급하였다는 주장은 인정하기 어렵고, 잔금 수령시 지급하였다는 26,200천원은 객관적인 증빙제시가 없어 이를 필요경비로 인정하기 어렵다고 보이며, 쟁점분양권 외에도 5건의 부동산을 양도한 사실이 있어 실제 쟁점중개수수료가 쟁점분양권과 관련된 것인지 불분명하므로 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하지 않고 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점중개수수료를 쟁점분양권의 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정하지 않은 처분의 당부
• 나. 관련법령 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사ㆍ결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다. 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성된 때에 그 건물에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점분양권의 양도가액이 636,200천원임에는 다툼이 없으나, 청구인이 쟁점분양권을 양도하면서 매매를 중개한 김○○ 외2인(배○○, 박○○)에게 지급한 쟁점중개수수료(156,200천원)를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다.

(1) 청구인은 2003.4.8. ○○시장으로부터 쟁점분양권을 749,000천원에 취득하기로 계약하고, 계약금 및 1회 중도금 등 170,200천원(계약금 75,000천원, 1차 중도금 75,000천원, 분납이자비용 등 20,200천원)을 납부한 상태에서 2003.12.15. 쟁점분양권을 청구외 이○○에게 636,200천원(기불입액 170,200천원과 프리미엄 466,000천원)에 양도한 사실이 처분청이 제시한 쟁점분양권 양도계약서 등에 의거 확인된다.

(2) 처분청이 제시한 쟁점분양권의 매매계약서를 보면, 쟁점분양권의 매도인은 청구), 매수인은 이○○, 입회인은 박○○, 공인중개사는 ○○공인중개사 김○○으로 기재되어 있고, 특약사항으로 쟁점분양권의 양도가액을 636,200천원(기납부액 150,000천원, 연불이자 및 취득세 20,200천원, 프리미엄 466,000천원)으로 하면서 다음과 같은 지급조건이 기재되어 있고 박○○이 입회인 자격으로 날인하였으며, 특약사항 제8조에 의하면 중개보수는 본 계약체결과 동시에 매도인과 매수인 쌍방이 각각 지불하도록 약정되어 있음이 확인된다.

• 2003.11.12. 계약금 230,000천원

• 2003.12.15. 잔금 406,200천원

• 2차 중도금에서 8차 중도금 및 잔금 599,507천원은 승계인이 지급하기로 함.

(3) 처분청이 제시한 과세전적부심사결정서에 의하면 처분청은 쟁점분양권의 매매계약서에 중개업자로 기재된 ○○시 ○○구 ○○동 소재 ○○공인중개사 김○○으로부터 쟁점분양권의 양도와 관련하여 동 양도계약서가 본인이 중개자로 기재된 사실에 대하여 전혀 모르며, 쟁점분양권의 양도와 관련하여 중개수수료를 받은 사실이 전혀 없음을 확인한 것으로 나타나고 있다.

(4) 청구외 김○○ 등이 국세심판관 회의에 출석하여 쟁점분양권의 중개경위에 대한 진술내용을 보면, 김○○는 당시 무직상태로 평소 잘 알고 지내던 임○○{청구인의 남편, ○○사(조선부품제작)의 관리부장}이 쟁점분양권을 매도하고자 하는데 사람을 소개해달라고 하여 ○○일보에 매매광고를 올리자 배○○(영도에서 노래방 영업을 하던 자)으로부터 매매물건을 확인하고 싶다는 전화가 와서 쟁점분양권의 토지현장을 안내하여 주었으며, 이후 배○○이 박○○(운수업을 하던 자)에게 중개의뢰를 하여 박○○이 매수자인 이○○을 소개함에 따라 2003.11.12. 쟁점분양권을 636,200천원에 매매가 이루어지게 된 것으로, 쟁점분양권의 매매계약서는 ○○시 ○○동에 소재하는 ○○ 커피숍에서 쟁점분양권의 양도를 중개하였던 김○○, 박○○, 배○○과 청구인, 이○○이 참석한 상태에서 김○○가 평소 잘 알고 지내던 ○○공인중개사 김○○의 직인을 이용하여 김○○ 본인이 작성한 것이며, 이 때 박○○을 입회인으로 기재한 것은 쟁점분양권이 바로 등기 이전되는 것이 아니라 권리상태로 양도되는 것임에 따라 매수인을 위하여 박○○이 보증인 겸 입회인 자격으로 하여 기재하게 된 것이며, 중개수수료는 매매계약서 제8조에 근거하여 계약금 수령시 임○○(청구인의 남편)으로부터 130,000천원을 받아 박○○에게 40,000천원, 배○○에게 40,000천원, 김○○가 50,000천원을 각각 수령하였고, 잔금 수령시 추가로 지급받은 26,200천원은 김○○가 전액을 수령하여 그 중 배○○에게 5,000천원을 지급한 것이라고 진술한 바 있다. 또한 국세심판원에서 유선(전화번호:○○○-○○○-○○○○)으로 이○○(쟁점분양권 매수자)에게 매수경위에 대하여 질문한 바, 이○○(박○○이 운수업 영위법인의 이사로 근무할 당시 동 법인의 직원이었던 자)은 쟁점분양권 매수당시 폐차 업무를 수행하는 회사를 설립하여 폐차장 사업 부지를 물색하던 중 박○○이 쟁점분양권을 소개함에 따라 636,200천원에 청구인으로부터 매수하게 된 것으로, 쟁점분양권에 대한 매매계약서의 작성은 박○○과 이름을 모르는 2인의 남자가 참석하여 그 중 한사람이 작성한 것이라고 진술한 사실이 있다.

(5) 청구인이 이○○에게 쟁점분양권을 양도하고 수령한 금액 중에서 김○○ 외 2인에게 쟁점중개수수료조로 지급하였다는 내역을 보면, 아래와 같이 2003.11.12. 매매계약금 수령시 130,000천원, 2003.12.15. 잔금 수령시 26,200천원을 지급한 것이라고 주장하고 있어 이를 살펴본다. (단위 ; 천원) 년월일 구분 양도대금 총수령액 청구인 계좌입금 쟁점중개수수료 지급 주장 계 김○○ 박○○ 배○○ 2003.11.12. 계약금 230,000 100,000 130,000 50,000 40,000 40,000 2003.12.15. 잔금 406,200 380,000 26,200 21,200 0 5,000 계 636,200 480,000 156,200 76,200 40,000 40,000 (가) 청구인이 계약금을 수령한 후 쟁점중개수수료를 수표로 지급하였다는 130,000천원의 사용내역을 보면, 청구인은 2003.11.12. 이○○으로부터 계약금 230,000천원(○○은행에서 발행받은 자기앞수표 2천만원권 7매, 1천만원권 6매 합계 2억원 상당의 자기앞수표)을 수령한 사실이 있고, 동 자기앞수표의 사용처를 조사한 바, 김○○가 50,000천원, 배○○이 40,000천원, 박○○이 40,000천원에 상당하는 수표를 배서 사용한 사실이 청구인이 제시한 금융자료와 처분청이 제시한 이의신청결정서에 의하여 확인된다. ⟪쟁점중개수수료 중 130,000천원의 지급내역⟫ 수표발행일 발행점 보관점 수표번호 금액(천원) 배서인 비고 2003.11.12.

○○은행

○○은행 70,000 박○○ 청구인 20,000 김○○ 김○○의 자 20,000 임○○ 김○○의 처 10,000 소 계 50,000 20,000 정○○ 배○○의 처 10,000 10,000 소 계 40,000

○○은행 20,000 박○○ 박○○의 자 10,000 10,000 소 계 40,000 총 계 200,000 (나) 2003.12.15. 잔금시 김○○ 등에게 26,200천원을 지급하였다고 주장하면서 김○○의 사실확인서와 금융자료를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 2003.12.15. 이○○이 ○○은행 ○○지점 이○○ 예금계좌(×××-××-××××××-×)에서 306,200,000원 출금{○○은행 ○○지점 출금전표 사본 첨부, ⓛ 10,000,000원권 수표 30매 3억원 (수표번호: ×××××××~××), ② 1,000,000원권 수표 6매 6,000,000원(수표번호: ×××××××~××), ③ 100,000원권 수표 2매 200,000원(수표번호:×××××××~××)}한 사실과 2003.12.15. ○○은행 ○○지점 이○○의 처 박○○ 예금계좌(×××-××××××-×)에서 100,000,000원을 출금(○○은행 ○○지점 출금전표 사본 첨부, 출금재원 100,000,000원권 수표 1매, 수표번호: ×××××××)한 사실이 있고, 2003.12.15. 동 출금액 중 4억원(수표출금분)을 이○○이 ○○은행 ○○지점에 제시하여 10,000,000원권 자기앞수표 40매(10,000,000원권 자기앞수표번호 ×××××××~××, 수표번호 ×××××××~××)로 교환하여 청구인에게 지급한 것으로 나타나고 있으며, 동 지급액의 사용처를 보면 406,200,000원 중 380,000,000원{이○○이 지급한 수표 38매(수표번호 ×××××××~×××××××)}이 ○○은행 ○○동지점 청구인 예금계좌(×××-××-××××××-×)에 입금된 사실과, 2003.12.15. 10,000,000원권 수표 2매(×××××××, ×××××××)가 ○○은행 ○○시청 ○○출장소에 제시되어 김○○(김○○의 아들)의 예금계좌(×××-××-××××××-×)에 15,000,000원이 입금되었으며, 나머지 5,000,000원은 배○○에게 송금된 것으로 나타나고 있다.

(6) 한편, 처분청의 답변서를 보면, 청구인이 쟁점분양권의 양도금액 중 계약금 수령액에서 쟁점중개수수료에 상당하는 금액인 130,000천원을 청구인이 김○○ 외 2인에게 지급한 사실은 금융자료상 객관적으로 확인되나, 쟁점중개수수료를 수령한 자들이 작성한 확인서는 사인 간에 임의로 작성이 가능한 확인서에 해당하므로 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, 쟁점분양권 양도당시인 2003.8.21.부터 2003.11.25.까지 쟁점분양권 외에 청구인 소유 토지 등을 5회 매매한 사실이 있는 점으로 볼 때 김○○ 외 2인에게 지급한 쟁점중개수수료에 해당하는 금액이 반드시 쟁점분양권의 필요경비에 해당하는지 불분명하므로 필요경비로 인정할 수 없다고 답변하고 있으나, 쟁점중개수수료가 다른 물건에 대한 중개수수료에 해당한다거나 채무변제 등 다른 목적의 자금거래에 해당한다는 사실을 인정할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 또한 2003.8.21.부터 2003.11.25.까지 청구인이 양도하였다는 토지는 국가에 수용된 토지로 중개수수료가 지급될 개연성이 없는 토지로 나타나고 있다.

(7) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인과 김○○의 확인서에 의하면 쟁점분양권의 양도가 임○○(청구인의 남편)이 김○○에게, 김○○가 배○○에게, 배○○이 박○○에게 매매중개를 의뢰하여 최종적으로 박○○이 매수인 이○○을 청구인에게 소개함으로써 매매가 이루어진 것으로 확인하고 있는 점, 청구인과 김○○가 국세심판관회의에 출석하여 진술한 바에 의하면 쟁점분양권은 김○○, 배○○, 박○○ 등 3인이 공동중개에 의하여 매매가 이루어진 것으로 쟁점중개수수료는 동 매매계약서의 특약사항에 따라 계약금 수령시 130,000천원(김○○ 50,000천원, 배○○ 40,000천원, 박○○ 40,000천원), 잔금 수령시 26,500천원(김○○ 21,500천원, 배○○ 5,000천원)을 수령한 것으로 진술하고 있는 점, 청구인이 제시한 쟁점중개수수료의 사용내역에 의하면 청구인이 쟁점분양권을 이○○에게 636,200천원에 양도하고 수령한 양도금액에서 김○○ 외 2인에게 150,000천원(계약금 수령시 130,000천원, 잔금 수령시 20,000천원)을 지급한 사실이 명백하게 나타나고 있는 점, ○○공인중개사 김○○이 아니라 박○○과 배○○의 참석 하에 김○○가 쟁점분양권의 매매계약서를 작성한 것으로 진술하고 있는 점 등으로 미루어 볼 때 비록 김○○ 외 2인이 공인중개사 자격은 없으나 실질적으로 쟁점분양권을 중개한 사실과 중개수수료조로 150,000천원을 받은 사실이 객관적으로 확인되고 있으므로 150,000천원을 수령한 자(김○○ 65,000천원, 배○○ 45,000천원, 박○○ 40,000천원)에게 각각 소득세를 부과하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점중개수수료 중 지급사실이 객관적으로 확인되고 있는 150,000천원을 쟁점분양권의 양도소득금액 계산시 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.