실제매매계약서에 근거한 양도소득세 경정처분의 당부

◯◯세무서장이 2006.2.12. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 103,748,310원의 부과처분은 취득가액을 340,000천원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ◯◯도 ◯◯시 ◯◯읍 ◯◯리 ◯◯번지 및 ◯◯◯번지 소재 대지 561㎡ 및 지상건물 97.92㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 2005.3.2자로 230,000천원에 취득하여 2005.4.11자에 ◯◯◯외 1인에게 241,000천원에 양도한 것으로 하여 실 지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 현지확인 결과 청구인이 쟁점부동산을 425,000천원에 양도한 사실을 확 인하고, 양도차익을 재계산하여 2007.2.12. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 1 03,748,310원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.5. 이의신청을 거쳐, 2007.7.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산에 대한 당초 신고내용(양도가액: 241,000천원, 취득가액: 230,000천원)은 부동산 중개업자의 잘못된 권유로 인한 것이며, 일반시중의 오랜 관행에 비추어 볼 때 검인계약서상 금액보다 실제거래금액이 훨씬 상회한다는 것은 누구나 알고 있는 주지의 사실이다. 한편, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 425,000천원으로 보아 과세한 것에 대해 서는 다툼이 없으나, 쟁점부동산을 취득할 당시 작성된 매매계약서 원본, 취득가액 금융자료, 중개사무소를 운영하면서 이 건 양도소득세 신고서를 작성해 준 주◯◯ 를 상대로 제기한 소장 등에 의해 쟁점부동산의 실지취득가액이 340,000천원인 사 실이 확인되므로 쟁점부동산의 취득가액을 340,000천원으로 하여 이 건 양도소득 세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 340,000천원이라고 주장하나 이를 입증할 수 있는 부동산매매계약서를 제출하지 못하였으며, 전소유자 이◯◯에게도 실지취득가 액 확인을 위해 매매계약서 및 대금증빙 등을 요구하였으나 역시 부동산매매계약서 를 보관하고 있지 않다고 진술하였다. 청구인은 취득당시 이모부인 김◯◯ 명의의 대출금 190,000천원(2004년 9월 대출 주장)과 청구인 명의의 ◯◯ 대출금 200,000천원을 합산을 취득하였다고 주장하나, 김◯◯의 대출금 존재여부도 확인되지 않고 있다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 양도소득세 신고당시 검인계약서상의 취득가액이 아닌 실 지매매계약서상의 취득가액을 적용하여 양도차액을 산출한 후 이 건 양도소득세를 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또 는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또 는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또 는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (

1. 사실관계 (가) 청구인이 쟁점부동산을 2005.3.2자로 230,000천원에 취득한 후 2005.4.11자 241,000천원에 양도한 것으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 것에 대해, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 425,000천원에 양도한 것으로 보 아 이 건 과세한 사실이 처분청의 양도소득세 경정결의서 등에 의해 확인되 며, 양도가액 425,000천원에 대해서는 다툼이 없다. (나) 청구인은 조사당시 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 제시하지 못하였으나, 우 리심판원에 제기한 심판청구 단계에서 전소유자 김◯◯의 보관분인 쟁점부동 산의 매매득계약서 원본, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 당시 신고지도 를 하였고 ◯◯공인중개사 사무소를 운영하는 중개업자 주◯◯를 상대로 제기 한 소장, 쟁점부동산을 취득할 당시 매매계약서를 직접 작성한 부동산중개업 자 조◯◯의 확인서 등을 제시하고 있다. (다) 위 매매계약서 원본을 보면, 매매대금은 340,000천원으로, 매도인은 김◯◯ 로, 매수인은 고◯◯외 1인, 잔금지급일자는 2005.3.2.로 각각 기재된 사실이 확인된다. (라) 청구인이 주◯◯를 상대로 제기한 손해배상 청구소송의 소장 내용을 보면, 실 지로는 청구인이 쟁점부동산을 340,000천원에 취득하여 쟁점부동산을 이◯◯ 외 1인에게 425,000천원에 양도한 사실이 확인되는 반면에, 주◯◯가 청구인 으로 하여금 쟁점부동산을 팔도록 알선하면서 쟁점부동산의 취득가액을 230,000천원으로, 양도가액을 241,000천원으로 각각 기재하여 양도소득세가 나오지 않도록 해주겠다고 권유한 사실이 나타나 있다. (마) 청구인에 대한 처분청의 조사내용을 보면 아래와 같다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 340,000천원이라고 주장하나, 이를 입 증할 수 있는 부동산매매계약서를 제출하지 못하고 있으며, 청구인의 실제취득 가액을 확인하기 위해 전 소유자 김◯◯에게 매매계약서 및 대금증빙을 요구 하였으나 부동산매매계약서를 보관하고 있지 않다고 진술하였음이 확인된다. 둘째, 청구인은 취득당시 이모부인 김◯◯ 명의의 대출금 190,000천원과 청구인 명의의 ◯◯대출금 200,000천원을 합산하여 취득하였다고 주장하나, 김◯◯의 대출금 존재여부를 확인할 수 없다. (바) 청구인은 위 처분청의 과세는 부당하다는 주장과 함께 다음과 같은 증거자료 들을 제시하고 있다. 첫째, 청구인의 부주의로 행방을 몰라 조사당시 제출하지 못했던 쟁점부동산에 대한 실제취득계약서를 어렵게 찾아 제시한 만큼, 이를 근거로 하여 쟁점부동산 의 양도소득세를 산정함에 있어서 취득가액으로 보아야 한다. 둘째, 통상 상가건물에 대한 금융기관의 대출가능금액 한도가 65% 수준인 점을 비추어 볼 때, ◯◯조합이 쟁점부동산을 최소한 400,000천원 정도로 평가하여 대출을 승인한 것으로 보더라도 당초 신고시의 취득가액 230,000천원은 정상적 인가액이 아님을 알 수 있다는 주장과 함께, 쟁점부동산에 대한 감정평가서(평 가목적: 담보, 감정평가액: 306백만원), 쟁점부동산 등기부 등본(근저당 설정일: 2005.3.2, 채무자: 윤◯◯, 채권자: ◯◯조합, 채권최고액: 260백만원), ◯◯신협 의 대출금 원장 사본(대출일자: 2005.3.2, 대출액: 200,000천원), 부동산 중개업 자 및 양도자의 확인서 등을 제시하고 있다. (사) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 당초 241,000천원으로 하여 실지거래가액 으로 양도소득세를 신고하였고, 처분청의 현지확인 결과 양도가액이 425,000천원 으로 확인된 만큼 양도가액 425,000천원에 대하여는 다툼이 없으나, 실제보다 저 가로 신고된 취득가액에 대해서는 실제매매계약서상의 취득가액(340,000천원)으로 인정하여야 한다는 주장하고 있다. (아) 청구인이 제시한 2005.1.11자로 작성된 취득시의 매매계약서를 보면 매매대 금 340,000천원, 계약금 34,000천원으로 각각 기재되어 있으며 동일자로 지 급된 계약금 34,000천원중 자기앞수표 1,000만원권3매(◯◯농협 ◯◯◯)를 제시 하므로, 우리심판원에서 공문(조사관실-7219, 2007.11.26)으로 발행점인 ◯◯번지 에 소재한 ◯◯농협에 위 수표의 발행ㆍ지급ㆍ이서내역 등을 조회하여 회신받은 내용을 보면 아래와 같다. 발행일자 발행점 수표번호 수표금액 이서내역 2005.1.11 ◯◯농협 ◯◯◯ 10,000,000 김◯◯ 〃 〃 ◯◯◯ 10,000,000 〃 〃 〃 ◯◯◯ 10,000,000 〃 또한, 청구인은 쟁점부동산을 양도할 당시 양도소득세 신고서를 작성한 부동산중 개업자 주◯◯를 상대로 약정금 114,907천원을 청구한 소장을 ◯◯지방법원에 2007.9.13자로 접수(사건번호: 2007◯◯◯◯)한 입증자료를 제시하고 있는 바, 소 장의 내용상에 쟁점부동산을 340,000천원에 취득하였다는 내용이 적시되어 있음이 확인된다.

(2) 판단 위 사실관계를 종합해 볼 때, 청구인이 계약금으로 지급하였다는 34백만원중 수표로 지급한 30백만원의 이서에 의하여 청구주장과 같이 그 지급사실이 확인되 고 있고, 계약금은 거래금액의 10%가 지급되는 거래관행에 비추어 보면 청구인이 주장하는 취득가액 340백만원은 사실인 것으로 보이고, 청구인이 불과 1개월만에 쟁점부동산을 230,000천원에 취득하여 현지인에게 425,000천원에 양도한 것으로 본 처분청의 이 건 과세처분은 사회통념상 납득하기 어려운 면이 있으며, 청구인 이 쟁점부동산을 취득하면서 거주하고 있던 아파트 매매대금으로 잔금을 치르기로 하였으나, 아파트가 팔리지 않아 쟁점부동산을 담보로 대출을 받았다는 주장과 함 께 감정평가액이 306,150천원인 감정평가서를 제시하고 있는 바, 통상 금융기관의 대출한도액이 매매가액(시세)의 90% 정도되는 점을 미루어 볼 때, 실제취득가액이 340,000천원이라는 주장은 신빙성이 있어 보이며, 4차례에 걸쳐 지급된 중도금을 매도인이 수령한 후 사용한 내역들이 각각 구체적으로 입증되고 있다. 한편, 청구인이 당초 신고시 제출한 검인계약서상의 계약내용은 실제 매매계약 내 용대로 작성되었다고 추정되는 것이나, 그 계약서가 실제내용과 달리 작성되어 실 제매매계약서가 존재하고 있고, 처분청이 청구인이 당초 신고한 양도가액을 부인 한 후 조사과정에서 확인된 양도가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 경우에는 그에 대응되는 실제 취득가액을 필요경비로 보아 양도소득세를 과세하여야 할 것 으로 판단되므로, 쟁점부동산의 취득가액을 230,000천원이 아니라 340,000천원으 로 적용하여야 한다는 청구주장은 이유있다 하겠다(국심 2007중1518, 2007.9.18 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65 조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.