토지 취득후 1년이내 국가와 교환한 경우 부득이한 사유에 의한 양도 해당 여부

○○세무서장이 2007.4.20. 청구인에게 한 2001년 귀속 양도소득세 102,180,800원의 부과처분은 양도가액을 371,000,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 ○○남도 ○○시 ○○동 176-3 전 182㎡, 같은동 177-3 전 43㎡, 같은동 178-3 대 145㎡, 같은동 187-3 답 160㎡, 합계 530㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 2001.1.20. 취득하여 2001.12.28. 양도〔국유지인 같은동 180-7 잡종지 636㎡(이하 "쟁점외토지"라 한다) 와 교환〕한 후 신고기한내 양도소득세를 신고하지 않았다가 2007.2.28. 부득이한 사유에 의한 1년이내 양도에 해당한다고 하여 기준시가를 적용하여 기한후 신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가 1년이내 단기양도로서 부득이한 사유에 의한 양도에 해당되지 않는 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 2007.4.20. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 102,180,800원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.21. 이건 심판청 구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 1년이내에 양도하였으나 ○○교육사령부 장병여행휴게소로 사용하는 건물의 편의를 위하여 국유지인 쟁점외토지와 교환한 것이므로 이는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다)등 "부득이한 사유"에 해당하여 1년이내 양도에 불구하고 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다.

(2) 설령, 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하더라도 양도가액 산정이 잘못되었으므로 경정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조 제4항 에 의하면, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다고 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 청구인과 ○○교육사령관은 쌍방간의 필요에 의한 합의로 쟁점토지와 쟁점외토지를 교환한 것이므로 위 법률의 부득이한 사유에 해당한다고 볼 수 없어 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지를 취득후 1년이내 국가와 교환한 경우 부득이한 사유로 인한 양도에 해당하는지 여부

② 교환으로 양도하는 자산의 양도가액을 교환으로 새로이 취득하는 자산의 가액을 적용한 양도차익 계산의 당부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한

• 다. 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 토지수용법 ‧ 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제162조 의 2【양도가액】

④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 토지수용법 ‧ 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 기타 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다. (3) 국유재산법 제43조 【교환】

① 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 잡종재산인 토지‧건물 그 밖의 토지의 정착물과 공유 또는 사유재산인 토지‧건물 그 밖의 토지의 정착물을 쌍방의 합의하에 의하여 교환할 수 있다.

1. 국가가 직접 공용 또는 공공용으로 사용하기 위하여 필요한 때

2. 소규모 잡종재산을 한 곳에 모아 관리함으로써 재산의 효용성을 증대시키기 위하여 필요한 때

3. 잡종재산의 가치 및 이용도를 상승시키기 위하여 필요한 경우로서 매각 등 다른 방법으로 당해 재산의 처분이 곤란한 때

② 제1항의 규정에 의한 교환에 있어서 교환하는 재산의 종류‧가격‧면적등은 대통령령이 정하는 바에 따라 제한할 수 있다.

③ 제1항의 교환에 있어서 쌍방의 가격이 동일하지 아니한 때에는 그 차액을 금전으로 대납하여야 한다.

④ 관리청은 잡종재산을 교환하고자 할 때에는 그 내용을 감사원에 보고하여야 한다. (4) 국유재산법시행령 제46조 【교환】

① 법 제43조 제1항의 규정에 의하여 교환하는 재산은 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 서로 유사한 재산이어야 한다.

② 교환하는 재산 한쪽의 가격이 다른 쪽의 가격의 4분의 3미만인 때에는 이를 교환하여서는 아니된다. 다만, 법 제43조 제1항 제2호에 따라 교환의 경우에는 교환하는 재산 한쪽의 가격이 다른 쪽의 가격의 2분의 1이상인 때에는 교환할 수 있다.

③ 삭제 <2000.7.27>

④ 관리청은 국유재산을 교환하고자 할 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 교환목적, 교환대상자, 교환재산의 가격 및 교환차액의 결제방법 등을 명백히 하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2001.1.20. 쟁점토지를 공매로 취득하여 1년 이내인 2001.12.28. 국방부장관이 관리하고 있는 국유지인 쟁점외토지와 교환한 사실이 등기부등본 및 교환계약서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 처분청은 쟁점토지가 취득일로부터 1년 이내에 양도되었다고 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 국가가 쟁점토지를 필요로 하여 교환한 것이므로 부득이한 사유로 인한 1년이내 양도로서 기준시가 과세대상이라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 ○○부동산신탁주식회사가 실시하는 공매에서 낙찰받아 2001.1.20. 쟁점토지외 6필지의 토지를 720,000천원에 취득하였으며, 취득자금은 (주)○○종합건설 ○○○으로부터 차용한 사채 4억원, ○○단위농협 대출금 3억원 등이라는 내용이 처분청 양도소득세 조사복명서(2007.1.9.) 등 심리자료에 나타난다.

② 청구인은 2001.12.27. 쟁점토지를 쟁점외토지와 교환한 후, 쟁점외토지 및 2001.1.20 취득한 위 토지 등 8필지를 2003.4.10. 청구외 ○○○에게 1,530,000천원에 양도하였다는 내용이 위 처분청 조사복명서에 나타난다.

③ 청구인이 제시한 자료에 의하면 1996.1.5 쟁점토지의 전소유자 ○○○이 ○○교육사령관에게 쟁점토지와 쟁점외토지를 교환하자는 민원을 제기한 사실이 있는 것으로 나타나며, 2001년 11월 ○○교육사령관이 작성한 것으로 나타나는 교환사유서에 의하면 ○○교육사령부 헌병파견대 건물이 1990년도 신축 당시부터 쟁점토지 일부를 점유하여 신축되었으며 쟁점토지를 진입로로 사용중이므로 진입로 확보 및 건물 점유부지 정리를 위해 교환이 필요하다는 내용이 나타난다.

④ 살피건대, 청구인과 ○○교육사령관은 서로의 필요에 의하여 합의를 거쳐 쟁점토지와 쟁점외토지를 교환한 것으로 나타나고, 청구인이 사채 등으로 쟁점토지와 주변 여러 필지의 토지를 매입한 후 1년도 지나지 않아 쟁점토지와 쟁점외토지를 교환하였으며, 쟁점외토지를 취득한 후 다시 2년도 지나지 않아 쟁점외토지 등을 당초 취득가액의 2배에 달하는 가액으로 양도한 것을 보면 청구인은 단기매매차익을 목적으로 위와 같은 거래를 하였다고 보아야 할 것이므로 청구인이 법률에 의한 수용 등 부득이한 사유로 쟁점토지를 양도한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것이다. 따라서, 쟁점토지를 취득후 1년이내에 부득이한 사유로 양도하여 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

(2) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 직권으로 심리하건데, 청구인과

○○교육사령관이 2001.12.27. 작성한 교환계약서에 의하면, 쟁점토지는 371,000천원, 쟁점외토지는 372,060천원으로 평가하였으며, 차액 1,060천원은 청구인이 계약 체결후 60일 이내에 결제하기로 한 내용이 나타난다. (나) 한편, 처분청이 심리자료로 제출한 양도소득세결정결의서에 의하면, 처분청은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하면서 쟁점토지의 양도가액을 쟁점외토지의 평가액인 372,060천원을 적용한 것으로 확인된다. (다) 살피건대, 토지 등을 교환하는 경우 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 하고, 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액에 의하여야 할 것인바(소득세법기본통칙97-1 참조), 처분청은 이 건 양도소득세를 계산하면서 쟁점토지의 양도가액으로 쟁점토지의 평가액 371,000천원을 적용하여야 함에도, 쟁점외토지의 평가액 372,060천원을 적용한 것은 잘못이라 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.