당초 매매계약한 양도가액중 일부를 수령하지 못한 경우 양도가액의 산정

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 00광역시 0구 00동 0000-00번지 외 1필지(동소 0000-00번지) 대지 985㎡ 및 동 지상 건물 3,320㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 2004.12.24. 양도하고 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산(양도가액 2,500,000천원, 취득가액 2,429,700천원, 양도차액 -28,275천원)으로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 00지방국세청장은 청구인의 양도소득세 조사 시 청구인이 신고한 실지거래가액이 다른 것을 확인(양도가액 4,925,000천원, 취득가액 4,665,355천원, 양도차액 259,645천원)하여 2006.12.27. 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 위 과세자료에 따라 2007.1.10. 청구인에게 2004년도 양도소득세 162,605,400원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.2.5. 이의신청을 거쳐 2007.4.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 00지방국세청장은 조사당시 쟁점부동산의 매수인 김00가 2005.1.24. 0000은행 대출과 관련하여 제출한 매매계약서(이하 ‘당초매매계약서’라 한다)상의 금액인 4,925,000천원을 양도가액으로 결정하였으나, 중도금과 잔금을 지급받지 못한 상태에서 필수시설의 미설치, 하자보수에 필요한 비용 등 200,000천원(이하 ‘쟁점금액’이라 한다)을 받지 않기로 하는 새로운 내용의 매매계약서(2005.5.25., 이하 ‘재작성매매계약서’)를 김00와 체결함으로써 쟁점금액은 받지 못하였는바, 당초매매계약서상의 양도가액에서 쟁점금액을 차감한 4,725,000천원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 김00간에 체결된 당초매매계약서에는 필수시설 미설치 및 하자보수비 등에 대한 약정사실이 확인되지 않음에도 소유권이전 후 5개월이 지난 시점에 필수시설 미설치 및 하자보수비 등의 이유로 다시 체결한 재작성매매계약서는 양도가액에 영향을 미칠 수 있는 것으로 보기 어렵고, 양도가액 중 일부금액인 쟁점금액을 수취하지 못 하였다 하더라도 그 양도대금 지급에 대한 상환청구권이 청구인에게 존재하여 권리가 확정적으로 발생하였으므로 처분청이 양도가액을 당초매매계약서상의 양도가액인 4,925,000천원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 댱초 약정한 양도가액 중 일부를 양수인으로부터 수령하지 못하였을 경우 실지로 수령한 금액만을 양도가액으로 보아야 하는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도‘라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제49조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (3) 소득세법시행령 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로써 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.12.24. 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산(양도가액 2,500,000천원, 취득가액 2,429,000천원, 양도차익-28,275천원)하여 양도소득세 예정신고를 한 것에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 다른 것으로 보아(양도가액 4,925,000천원, 취득가액 4,665,355천원, 양도차익 259,645천원) 이건 경정고지 하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 과세근거는 다음과 같다. (가) 00지방국세청장의 조사서(2006.10.)에는 2005.12.1.)에는 ‘쟁점부동산의 실지양도가액은 4,925,000천원(2,425,000천원 과소신고)이고 실지취득가액은 4,665,355천원(2,235,654천원 추인)으로 확인되므로 처분청에 과세자료를 통보 한다’라고 되어 있고, 조사 시 청구인 및 매수자 김00이 서명한 확인서 내용은 다음과 같다.

1. 청구인이 서명한 확인서(2006.10.1.)에는 ‘쟁점부동산의 양도가액은 4,925,000천원이고 건물신축비용으로 3,480,355천원이 지출되었음을 확인 한다’라고 되어 있다.

2. 취득자 김00가 서명한 확인서(2006.10.)에는 ‘쟁점부동산을 청구인으로부터 4,925,000천원에 취득하였다’라고 되어 있다. (나) 쟁점부동산의 당초매매계약서(2004.12.21.)에는 양도가액이 4,925,000천원으로 되어 있고 하자보수는 협력업체의 하자보증서로 대체하는 것으로 되어 있는 바, 처분청은 당초매매계약서에는 쟁점금액을 공제할 만한 내용이 없다는 의견이고, 청구인은 하자보증서를 제대로 발급받지 못하여 결국 당초매매계약서 내용대로 이행하지 못 합으로써 쟁점금액을 차감한 계약서를 재작성 하였다는 주장이다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액은 당초매매계약서상의 양도가액 4,925,000천원에서 쟁점금액 2억원을 차감한 4,725,000천원이라고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산에 대한 재작성매매계약서(2005.5.25.)에는 ‘쟁점부동산에 대하여 당초매매계약서는 무효로 하고 매매대금을 4,725,000천원으로 하여 계약서를 다시 작성 한다’라고 되어 있는 바, 청구인은 양수인 김00이 필수시설의 미설치 하자보수 등을 문제 삼아 당초 매매대금 지급을 미루는 등 합의점을 찾지 못하고 있다가 결국 당사자가 2005.5.25. 합의하여 쟁점금액을 차감한 4,725,000천원으로 재작성 하였다는 주장이나, 처분청은 동 계약서에는 부동산중개인의 서명이 없고 사후에 작성되어 신빙성 있는 증빙으로 보기 어렵다는 의견이다. (나) 청구인이 작성한 시설교체 동의서에는 ‘청구인은 보일러 용량부족으로 50마력 상다의 보일러와 에어콘기기(2천만원)를 설치함에 동의 한다’라고 되어 있다. (다) 청구인이 작성한 매매대금입금내역에는 ‘2004.12.21 ~ 2005.12.30.기간 동안 4,285백만원을 입금 받고 임대보증금으로 440백만원을 대체하여 합계 금액이 4,725백만원으로 되어 있고, 청구인 명의의 계좌내역서(00은행 000-00-000000-0)에 위 4,285백만원이 입금된 것으로 되어 있으나, 청구인이 제시하는 입금내역서 외의 다른 입금이 있었는지 확인되지 않는다. (라) 00지방국세청장의 조사일(2006.10.) 이후 취득자 김00이 서명한 확인서(2006.11.27.)에는 ‘쟁점부동산에 보일러 및 에어콘기기를 추가로 설치하고 하자보수가 원만하게 이루어지지 않아 쟁점금액 2억원을 청구인에게 지급하지 않았음을 확인한다’라고 되어 있으나, 쟁점금액에 대한 채권을 청구인이 포기하거나 김00의 지급의무가 소멸되었음을 확인할 수 있는 다른 객관적인 증빙의 제시는 없다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산에 대한 필수시설의 미설치 및 하자보수 등의 문제로 쟁점금액 2억원을 받지 못하였으므로 당초매매계약서상의 양도가액에서 쟁점금액을 차감한 4,725,000천원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 주장이나, 당초매매계약서에 필수시설의 미설치 및 하자보수에 대한 추가 지출이 예상되는 쟁점금액 상당의 경비를 매매대금에서 공제한다는 내용이 없고, 재작성매매계약서에는 중개인의 날인이 없으며 재작성매매계약서 작성일 (2005.5.25. 4,725,000천원)이후 청구인과 매수인은 양도가액을 4,925,000천원으로 확인(2006.10.)하고 있어 재작성매매계약서가 신빙성 있는 증빙으로 보기 어렵고, 설사 양도가액 중 일부인 쟁점금액을 심판정구 심리일 현재 수취하지 못하였다 하더라도 쟁점금액에 대한 채권을 청구인이 포기하거나 김00의 지급의무가 소멸되었음을 확인 할 수 있는 다른 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 당초매매계약서상의 양도가액에서 쟁점금액을 차감한 4,725,000천원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.