1세대 1주택 여부

○○○세무서장이 2007. 1. 24. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 경정청구의 거부처분은 ○○시 ○○구 ○○동 00-1 대지 403.4㎡, 같은 동 00-4 대지 314.2㎡, 합계 717.6㎡중 주택바닥면적의 5배를 초과하는 103.35㎡를 제외한 614.25㎡를 1세대 1주택의 부수토지로 보아 청구인이 신고한 2005년 귀속 양도소득세의 과세표준과 그 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 2005. 10. 12. 청구외 ○○○에게 ○○시 ○○구 ○○동 00-1 대지 403.4㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다), 같은 동 00-4 대지 314.2㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다), 같은 동 00-30 대지 218.1㎡(이하 “쟁점3토지”라 한다), 합계 935.70㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 쟁점1토지상의 주택 200.92㎡(1층 주택 122.82㎡, 2층 주택 78.07㎡로, 이하 “쟁점주택”이라하고, 쟁점토지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 같은 해 12월 12일 매매잔금을 지급하였다. 그리고, 위 계약 체결시 “소유권 이전 전에 지상건축물을 철거한다”는 특약을 하였고, 위 계약 조건에 따라 2005. 12. 20. 동 지상의 쟁점주택을 철거한 후 2005. 12. 23. 쟁점1토지, 쟁점2토지 및 쟁점3토지에 대한 이전등기를 경료하였다. 청구인은 2006. 1. 19. 기준시가에 의하여 2005년 귀속 양도소득세 63,195,030원을 신고․납부한 후 2006. 11. 24. 쟁점1토지와 쟁점2토지가 쟁점주택의 부수토지로 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 비과세되는 것으로 2006. 11. 24. 양도소득세 경정청구를 하였다. 처분청은 쟁점1토지, 쟁점2토지가 나대지로 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니하고, 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 00-11번지 대지 430.6㎡, 건물 500.48㎡(지하․1층 근린생활시설 420.78㎡, 2층 위락시설 203.88㎡, 주택 43.86㎡, 1층 창고 5㎡로, 이하 “쟁점외1주택”이라 한다) 및 같은 동 00-14번지 대지 217.3㎡, 건물 130.4㎡(1층 근린생활시설 86.28㎡, 1층 주택 44.12㎡로, 이하 “쟁점외2주택”이라 한다)을 주택으로 소유하고 있는 것으로 보아 2007. 1. 24. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 2. 1. 이의신청을 거쳐 2007. 4. 2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택이 철거되었다 해도 쟁점1토지와 쟁점2토지는 쟁점주택에 부수한 토지이므로 1세대 1주택에 해당함에도 쟁점주택의 매매계약 후 쟁점주택을 철거하였다 하여 쟁점1토지와 쟁점2토지를 나대지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구인이 소유하고 있는 쟁점외1주택 중 일부가 공부상 주택으로 등재되어 있으나 실질상 노래방으로 임대하고 있고, 쟁점외2주택 중 일부가 공부상 주택으로 등재되어 있으나 실질상 횟집으로 임대하고 있으므로 청구인이 쟁점주택 이외에 소유한 주택은 없다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점주택을 철거한 후 쟁점1,2,3토지를 양도하여 나대지를 양도하였으므로 1세대 1주택의 양도로 볼 수 없고, 설사, 청구인이 쟁점1토지상의 주택에 거주하다가 양도일(2005. 12. 23) 직전인 2005. 12. 20. 철거하였다 해도 쟁점1,2토지가 철거한 주택의 부수토지라는 입증자료는 없으며, 쟁점주택 200.92㎡에 비하여 쟁점1,2토지는 각 403.4㎡, 314.2㎡, 합계 717.6㎡로 쟁점주택의 바닥면적 122.82㎡의 5배를 초과하여 쟁점1,2토지가 쟁점주택의 부수토지로 보기 어렵다.

(2) 청구인이 쟁점1,2,3토지를 양도할 당시 쟁점외1주택, 쟁점외2주택을 소유하여 쟁점1,2토지의 양도를 1세대 1주택의 양도로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점1,2토지가 1세대 1주택의 부수토지에 해당하는지 여부

(2) 청구인이 쟁점주택외 다른 주택을 소유하고 있었는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호안 생략)을 말한다. (단서 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

○ 소득세법기본통칙89-21【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택비과세 판정 】 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

○ 소득세법기본통칙 89-7【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위】 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006. 11. 24. 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고․납부한 후 쟁점부동산 중 쟁점주택과 쟁점1, 2토지가 1세대1주택에 해당하여 양도소득세가 비과세된다고 주장하며 기 신고․납부한 양도소득세에 대하여 아래와 같이 경정청구를 하였음이 처분청이 제시한 경정청구서에 의하여 확인된다. (단위: 천원) 구분 일자 양도가액 취득가액 과세표준 납부세액 환급세액 신고 2006.01.19 426,137 103,445 228,806 63,195 경정청구 2006.11.24 129,769 39,899 62,012 11,019 -52,176

(2) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 청구인은 2005. 10. 12. 쟁점부동산(○○시 ○○구 ○○동 00-1, 4, 30 토지3필지 935.7㎡ 및 지상물 전부)을 청구외 ○○○에게 750,000천원에 양도하고, 매매잔금을 2005. 12. 2. 까지 지급하며, 특약사항으로 “1. 위 번지내 건축물은 보존등기가 되어있지 않으므로 소유권이전 시 매도인과 매수인은 사전협의하여(이전등기) 멸실문제 즉(건물대장말소) 협의하여 정한다. 2. 정원수는 매도인이 선별적으로 임의 처리한다”는 것으로 부동산매매계약을 체결하였음이 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 2005. 12. 23. 쟁점1,2,3토지를 ○○○에게 소유권 이전등기하였으며, 쟁점주택(단독주택 1층 122.85㎡와 2층 78.02㎡)의 건축물 관리대장상에는 쟁점주택이 2005. 12. 20. 철거된 것으로 나타난다.

(4) 아래 표1과 같이 청구인은 건축물관리대장상 용도가 근린생활시설 및 주택 등으로 등재된 쟁점외1주택 및 쟁점외2주택을 소유하고 있는 것으로 나타난다. <표1> 쟁점외1,2주택의 건축물관리대장 구분 층별 구조 용도 면적㎡ 비고

외 1주택 지하1층 조적조 근린생활시설 (○○다방) 173.04 1985.8.19. 청구인취득주택 공시가격 2006.4.28, 21,900천원 1층 “ “(5명의 임차자) 247.74 1층 “ 창고및변소 5.00 2층 철근콘크리트 위락시설(노래방) 203.88 2층 “ 주택(노래방) 43.86

외 2주택 1층 경량철골조 근린생활시설 (○○횟집) 86.28 2002.1.5. 청구인취득주택 공시가격2006.4.28, 41,600천원 1층 “ 단독주택 (○○횟집) 44.12

(5) 한편, 청구인이 제시한 부동산임대차계약서와 부가가치세신고서에 첨부한 부동산임대공급가액명세서에 의하면 청구인은 쟁점외1주택을 2001. 10. 5.부터 노래방으로, 쟁점외2주택을 2002. 10. 30.부터 ○○횟집으로 임대하고 있고, 2003년 이전부터 부가가치세 신고시 임대사업장으로 신고하였으며, 아래 표2와 같이 2006년 2기 부가가치세 과세기간중에 쟁점외1주택을 보증금 1천만원에 월세 4십 5만원에, 쟁점외2주택을 보증금 2천만원에 월세 2십만원에 임대한 것으로 신고하였음이 확인된다. <표2> 쟁점외1주택의 임대차 및 부가가치세신고 현황 층, 호수 임차인 임대기간 임대료(천원) 2006년2기신고 전세 월세 전세 월세 지하1층전체

○○다방 (○○○)

2005. 1.20-2007. 1.19 5,000 500 5,000 350 지상1층1호

○○ (○○○)

2005. 7.15-2006. 7.14 5,000 200 3,000 150 지상1층2호

○○광고 (○○○)

2005. 1.14-2006. 1.13 10,000 350 10,000 250 지상1층3호

○○화랑 (○○○)

2005. 1.10-2007. 1. 9. 10,000 250 10,000 150 지상1층4호

○부동산(○○○)

2004. 6.28-2006. 6.27 5,000 200 5,000 200 지상1층5호

○○○○ (○○○)

2007. 1.11-2008. 1.10 3,000 250 ※ 지상2층전체 노래방 (○○○) 2004.12.15-2004.12.14 10,000 450 10,000 450 ※ ○○○이 지상1층 5호에서 구 장어집을 경영하다가 2005. 5. 10. 임차계약을 해지하고(주민등록상 퇴거하지 아니함) 비어 있다가 2007. 1. 11. ○○○에게 임대

(6) 쟁점외1주택이 포함된 건물의 일부사업장에는 장어구이 식당을 운영하는 임차인 ○○○ 및 ○○광고업을 영위하는 임차인 ○○○가 주민등록을 전입한 사실이 나타난다.

(7) 먼저 쟁점(1)에 대하여 살펴보면, 일반적으로 주택을 철거하고 나대지로 양도한 경우 주택의 양도로 볼 수 없으나, 소득세법기본통칙(89-21)에서 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택의 해당여부를 판단하도록 규정 하고 있으므로 이 건 쟁점주택 매매계약체결 시에는 1주택을 양도한 것으로 보아야 할 것이다.

(8) 다음으로 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시에 다른 주택을 소유하고 있지 아니하여 1세대 1주택에 해당하는지를 보면, 쟁점외1,2주택의 일부가 공부상 주택으로 등재되어 있으나 각각 2001. 10. 5. 및 2002. 10. 30.부터 계속하여 노래방과 음식점(횟집)으로 임대하고 있음이 청구인이 제시한 부동산임대차계약서 와 부가가치세신고시 처분청에 제출한 부동산임대공급가액명세서에 의하여 확인되므로 공부상 주택으로 등재되어 있더라도 취득목적, 경위, 주거환경, 실제 이용상황 등으로 보아 상시 주거용으로 사용되지 않은 것으로 보이므로 쟁점 주택의 1세대 1주택 해당여부 판정시 근린생활시설로 임대하고 있는 쟁점외1,2주택은 주택에 해당하지 아니하는 것(같은 뜻, 국심2004서3923, 2005. 3. 14.)으로 판단된다. 또한, 청구인이 임대하고 있는 쟁점외1주택이 포함된 건물의 일부 사업장(임차 사업장 17평)에서 장어구이 식당을 운영하는 임차인 ○○○이 주민등록을 전입하였으나 임차계약을 해지한 2007. 1. 11. 이후 심판청구일 현재까지도 주민등록을 전출하지 아니하고 있으며, ○○광고업을 운영하는 임차인 ○○○는 쟁점외1주택의 3평(임차 사업장 18평)의 방에 주민등록을 전입하였으나 실제 거주는 처, 자2명(대학생 1명, 고3 1명)과 함께 쟁점외1주택의 뒤편인 같은 동 581-7에 거주하다가 2006년 9월경부터 ○○시 ○○구 ○○동 00-8에 거주하고 있고, 쟁점외1주택이 포함된 건물 모두를 7명의 사업자에게 임대하고 있음이 부동산 임대계약서 및 부가가치세 신고서에 의하여 확인되며, 쟁점외2주택도 2002. 10. 30. 부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○아파트 ○○○동 ○○○호 ○○○에게 보증금 20,000,000원 월 200,000원에 임대하고 있음이 부동산임대계약서 및 부가가치세 신고서에 의하여 확인되는 점 등으로 보아 쟁점외1,2주택을 상시 주거에 사용할 수 있는 주택으로 보기는 어렵다고 보인다.

(9) 따라서, 처분청이 쟁점1,2토지 717.6㎡중 쟁점주택의 바닥면적의 5배를 초과하는 토지 103.35㎡를 제외한 나머지 토지 614.25㎡를 나대지의 양도로 보아 청구인의 2005년 귀속 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.