주택신축판매업으로 보아 소득세를 과세한 처분의 적법 여부

○○세무서장이 2006.9.8. 청구인에게 한 2001년 귀속 종합소득세 39,745,410원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인 소유인 ○○광역시 ○○구 ○○동 235-8번지 대지 1,072㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와, (주)○○개발 소유인 같은 곳 235-13번지 대지 629㎡, 계 2필지 1,701㎡ 지상에 지하1층 2세대, 지상4층 16세대, 계 18세대 주택 1,600.12㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 2001.11.10. 청구인과 (주)○○개발이 55대45 비율로 소유권보존등기를 경료한 후 2001.11월 ~ 2001.12월까지 쟁점주택 모두를 김○○ 외 17명에게 1,615,700천원에 분양(매매)완료하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 신축사업에 대해 2001.7.31. 청구인과 (주)○○개발을 사업시행자로 하고 (주)○○종합건설을 사업시공자로 하는 약정을 체결한 사실과 쟁점주택을 완공한 후 청구인과 (주)○○개발이 55대45 비율로 소유권보존등기를 한 사실 등에 근거하여 청구인을 쟁점주택의 사업시행자로 보고 청구인 지분에 해당하는 금액 888,635천원(총분양금액 1,615,700천원의 55%)을 신고누락하였다고 보아 2006.9.8. 청구인에게 2001년 귀속 종합소득세 39,745,410원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.4. 이의신청을 거쳐 2007.3.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (주)○○종합건설은 쟁점토지 및 인근 토지 상에 쟁점주택 및 연립주택 2동(이하 “쟁점외주택”이라 한다), 계 연립주택 3동을 신축하였는데 연립주택 3동을 1 사업자가 모두 신축할 경우 경로당 등 부대시설을 지어야 하기 때문에 청구인이 쟁점토지를 2001.7.31. (주)○○종합건설로부터 324,280천원에 취득하고 쟁점주택은 청구인 명의로 건축허가를 받았는 바, 쟁점주택 신축분양에 따른 모든 업무와 분양수입에 관해서는 (주)○○종합건설이 책임지되 건물 준공 후 청구인은 토지대금으로 당초 취득시 취득대금 324,280천원에 1㎡당 15천원에 상당하는 16,080천원, 계 340,360천원을 지급받기로 약정하였다. 쟁점주택 준공 후 청구인은 쟁점토지 대금으로 340,360천원을 (주)○○종합건설로부터 지급받았고, (주)○○종합건설은 쟁점주택 및 쟁점외주택 분양수입금액 모두를 신고하고 세금도 납부하였다. 쟁점주택 및 쟁점외주택 공동사업계약서 및 합의서 제3항에서 (주)○○종합건설과 이○○(차후 김○○이 승계함)가 60:40으로 공동운영하였음을 알 수 있고, 김○○이 ○○지방법원에 제기한 쟁점주택의 정산금등의 청구의 소에서 보듯이 청구인은 쟁점주택 신축사업에 관여한 적이 없으며, 쟁점주택이 청구인 앞으로 보존등기된 사실과 분양계약서상 청구인이 매도인으로 분양한 사실을 전혀 모르고 있다가 이 건 고지서를 받은 후 알게 되었다. 위와 같이 청구인은 쟁점주택의 사업부지(쟁점토지)를 매매하여 토지매매에 따른 양도소득만 발생한 것에 불과하므로 청구인을 쟁점주택 신축사업자의 구성원으로 보아 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인 및 (주)○○개발이 쟁점토지 위에 쟁점주택의 건축허가를 득하였으며, 쟁점주택의 신축사업에 대하여 청구인과 (주)○○개발을 사업시행자로 하고 (주)○○종합건설을 사업시공자로 하는 약정을 2001.7.31. 체결한 사실이 있으며 쟁점주택 건축 완공 후 청구인과 (주)○○개발은 55대45의 비율로 소유권보존 등기와 대지권설정 등기를 경료하였으며 일반인에게 분양한 분양계약서를 보더라도 청구인과 (주)○○개발이 쟁점주택의 매도인이며 (주)○○종합건설은 쟁점주택의 사업시공자임이 확인된다. (주)○○종합건설은 쟁점주택의 시공자이면서 분양업무대행 등의 거의 모든 업무를 수탁받은 자로서 건설용역 및 분양업무대행 등의 서비스용역에 대한 가액만큼 사업시행자인 청구인 및 (주)○○개발 측에 세금계산서(또는 계산서)를 교부하여야 함에도 (주)○○종합건설이 자기 명의로 쟁점주택을 분양받은 사람들에게 직접 계산서를 교부한 것은 부가가치세법에 규정된 세금계산서 교부의무를 위반한 것이다. 따라서, 쟁점주택 신축․분양과 관련하여 청구인을 사업시행자로 보고 사업소득 누락에 대해 청구인의 지분만큼 소득금액을 결정하여 이 건 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점주택을 신축․판매한 공동 사업자인지, 아니면 쟁점주택의 토지만을 양도한 토지소유자에 불과한지 여부
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

2. 제163조의 규정에 의한 매출·매입처별계산서합계표 또는 제164조·제164조의2의 규정에 의한 지급조서의 전부 또는 일부를 제출하지 아니한 때

3. 제162조의 2 및 부가가치세법 제32조 의 2의 규정에 의하여 신용카드가맹점가입대상자로 지정받은 사업자가 정당한 사유없이 신용카드가맹점으로 가입하지 아니한 경우로서 시설규모나 업황으로 보아 신고내용이 불성실하다고 판단되는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

○ 소득세법 제43조 【공동소유등의 경우의 소득분배】

① 제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다.

② 사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 쟁점주택의 일부 토지소유자인 (주)○○개발 및 쟁점주택의 시공사인 (주)○○종합건설의 대표이사는 구○○이다 (나) 2001.7.31. 쟁점토지에 대해 (주)○○종합건설에서 청구인으로 소유권이전등기 경료되었는 바, 2001.7.31.자 청구인과 (주)○○종합건설간에 작성한 쟁점주택에 대한 공사 약정서에 의하면, 쟁점주택공사 시행자는 토지소유자인 (주)○○개발과 청구인으로, 공사시공자는 (주)○○종합건설로 하여 공사계약을 체결한 것으로 되어 있고, 쟁점주택관련 모든 업무 및 집행을 공사시공자에게 위임하고 공사시공자는 사업비 전액을 투자하여 책임지고 준공하며 공사시공자는 분양업무까지 대행하며 분양수입에 따른 회계처리도 공사시공자가 책임지며, 토지대금 324,280천원 및 쟁점주택 준공 후 토지대금에서 ㎡당 15,000원을 추가하여 정산한다고 약정되어 있다. (다) 2001.11.10. 쟁점주택이 준공되어 청구인 및 (주)○○개발 명의로 소유권보존등기 [청구인 55%, (주)○○건설 45%] 되었다가, 2001.11월 ~ 2001.12월 분양자(매수자)를 상대로 청구인과 (주)○○개발 명의로 분양계약서를 작성하여 쟁점주택에 대한 분양을 완료하였다. (라) 한편, 김○○이 2004.4.2. (주)○○종합건설을 상대로 정산금등 청구의 소를 제기하였고, ○○지방법원은 당사자들간의 합의 불성립으로 2005.4.11. 조정에 갈음하는 결정을 하였는 바, 이와 관련된 자료의 내용은 아래와 같다. 1999.8.27.자 구○○과 이○○간의 공동사업계약서(법무법인 ○○의 인증서 첨부)에 의하면, ○○광역시 ○○구 ○○동 산 131-7, 131-12, 131-14, 131-24, 235-2, 235-4, 240-110 등 9필지에 ○○동 아파트 사업계획(쟁점주택 및 쟁점외주택)과 관련하여 각 775백만원씩 총 1,550백만원을 출자하는 것으로 되어있고, 위 공동사업계약서에 대해 출자금액(토지대금)을 당초 1,550백만원에서 10억원으로 수정하는 1999.12.29.자 약정서와, 동 약정서의 불이행으로 투자금액을 조정하고 이익금을 구○○ 60%, 이○○ 40%로 수정한다는 2005.5.10.자 약정서를 증빙으로 제시한 것으로 되어 있다. 또한, 위 쟁점주택 등에 대한 이○○의 공동사업 지분을 김○○에게 이전하는 것으로 된 2001.6.26.자 (주)○○종합건설 구○○, 김○○, 이○○ 간에 합의서와 이○○가 김○○에게 본인의 공동지분을 양도하는 것으로 된 2001.6.22.자 이○○의 공동지분 양도각서를 제출하였다.

(2) 청구인이 쟁점주택을 신축․판매한 공동사업자인지(처분청 의견), 아니면 쟁점주택의 부지(쟁점토지)만을 양도한 토지소유자에 불과한지(청구인 주장) 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 1999.8.27.자 위 공동사업계약서의 사업장부지가 ○○광역시 ○○구 ○○동 산 131-7, 131-12 등 9필지로 쟁점주택과 관련이 없는 사업장에 관한 약정이라는 의견이나 등기부등본 및 토지대장 등에 의하면 2000.2.21. 131-12가 235-8로 등록 전환된 것으로 확인되고 있어 위 공동사업계약서는 쟁점주택의 신축공사와 관련된 것임을 알 수 있다. (나) (주)○○종합건설의 2001.1.1. ~ 2001.12.31. 사업연도 손익계산서에 의하면, 매출액이 7,910,817,366원으로 되어 있고 공사수입금 원장에도 동 금액이 계상되어 있으며, 면세 매출장 및 공사수입금 원장에 의하면 쟁점주택의 총분양대금(1,615,700천원)과 같은 금액이 공사수입금액으로 계상되어 (주)○○종합건설의 매출액으로 신고되었음을 알 수 있다. (다) 2001.7.31.자 공사약정서에서 쟁점주택 신축공사와 관련하여 공사시행자가 토지소유자인 청구인과 (주)○○개발이고 공사시공자가 (주)○○종합건설로 되어 있다고 하나, 약정내용(제5조)에 의하면 토지대금 324,280,000원과 쟁점주택 준공 후 토지대금에서 ㎡당 15,000원을 추가한 금액 340,360,000원을 지급하고, 토지대금은 쟁점주택 준공 및 분양완료 후 (주)○○종합건설의 모든 투자비를 먼저 정산한 후 현금으로 지불하도록 약정되어 있는 바, (주)○○종합건설의 계정별 원장에 의하면, 토지대금으로 2002.4.2. 청구인에게 340,360천원, 2002.4.3. (주)○○개발에게 276,112천원을 지급한 것으로 되어 있다. (라) 위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점주택에 대해 토지소유자인 청구인 명의로 건축허가를 받고 소유권보존등기를 한 후 청구인이 분양한 것으로 되어 있으나, 1999.8.27.자 공동사업계약서와 2001.6.26.자 합의서에 의하면 쟁점주택을 포함하는 공동사업 당사자는 구○○․이○○․김○○으로 청구인은 포함되어 있지 않은 점, 청구인이 쟁점주택의 시행자(사업자)라면 청구인이 쟁점주택의 분양대금을 지급받아 주택건설 공사비만을 (주)○○종합건설에 지급하여야 하나 (주)○○종합건설이 분양대금을 전체를 지급받아 공사수입금 및 매출액으로 신고한 점, (주)○○종합건설이 청구인에게 토지대금(㎡당 15,000원 추가)만을 지급한 점 등을 감안할 때, 청구인이 쟁점주택의 신축 ․ 판매업자로 참여하였다고 보기보다는 사실상 쟁점주택의 부지(쟁점토지)만을 양수하였다가 양도하였다고 보여지므로 처분청이 청구인을 쟁점주택을 신축․판매한 사업자로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다고 보기 어렵다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.