실지 취득가액 인정여부 및 중개수수료 필요경비 인정 여부

00세무서장이 2006.8.3.청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 23,699,820원의 부과처분은 토지의 실지취득가액을 2억원에서 2억2,500만원으로 변경하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각합니다.

청구인은 00광역시 00구 00동 00-4 전843㎡ 및 같은 곳 00-5 전1,094㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 2004.9.20.취득하여 2004.12.22.양도한 후, 양도가액과 취득가액을 80,000,000원으로, 필요경비를 2,400,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 실지조사를 통하여 쟁점토지의 실지양도가액을 243,000,000원으로, 실지취득가액을 200,000,000원으로, 필요경비를 1,600,000원으로 하여 2006.8.3.청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 23,699,820원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.20.이의신청을 거쳐 2007.1.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 박00로부터 225,000,000원에 취득하여 조00에게 243,000,000원에 양도하면서 공시지가로 양도소득세를 신고하였는바, 처분청은 취득가액을 김00이 양도한 가액 2억원에 양도하였고 박00는 2004.7.3. 청구인에게 2억2,250만원에 양도하였음이 부동산매매계약서 및 확인서 등으로 확인되는데도 부동산중개업자인 박00가 쟁점토지를 미등기전매한 사실을 간과하였으며, 청구인이 부동산 매수 중개수수료 200만원・부동산 매도 중개수수료 210만원을 지급하였음이 영수증으로 확인되는데도 이를 인정하지 않는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 부동산중개업자 박00에게 지급하였다는 취득금액 225,000천원의 매매계약서는 추가로 제시한 것으로 금융증빙 등의 구체적 자료제시가 없을 뿐 아니라 통정의 가능성이 높고, 기 인정한 취득세 및 등록세 160만원 이외의 부동산중개수수료 410만원에 대해서도 금융증빙 등의 객관적인 자료를 제시하지 못하므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지취득가액이 2억원이 아니라 2억2,250만원이라는 청구주장 및 쟁점토지의 취득 및 양도당시 소요된 중개수수료를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관계법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로써 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로써 대통령령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판다

(1) 쟁점토지의 등기부에 의한 소유권이전 관계를 보면, 1987.9.18. 김00이 취득하여 2004.9.20.청구인에게 양도하였으며 청구인은 2004.12.22.조00에게 양도한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 김00으로부터 징취한 확인서에 의하면, 김00은 청구인에게 쟁점토지를 2억원에 양도하였고, 양도대금 2억원을 2004.4.20. 계약금 2천만원(자기앞수표), 2004.5.20. 중도금 3,500만원(타행입금으로 유00이 송금), 2004.5.25. 중도금 4,500만원(타행입금으로 박00가 송금), 2004년 6월 잔금1억원(자기앞수표)으로 수령한 것으로 나타나며, 타행입금분에 대해서는 김00의 통장사본으로 그 송금자가 확인된다.

(3) 청구인이 쟁점토지를 박00로부터 2억2,500만원에 매입하였다면서 제시한 쟁점토지의 매매계약서 및 박00・권00의 확인서 등의 내용은 아래와 같다. (가) 김00이 쟁점토지를 양도하였다는 부동산매매계약서(매매대금 2억원, 2004.4. 20.작성)을 보면, 매도인란에 김00, 매수인란에 권00, 매수인 대리인란에 ‘외1인’, 중개업자란에 00공인중개사무소 박00로 기재되어 있다. (나) 청구인이 쟁점토지를 매입하였다는 계약서(매매대금 2억2,500만원, 2005.4.20.작성)을 보면, 매도인란에 김00, 매도인 대리인란에 권00, 매수인란에 청구인, 중개업자란에 00공인중개사무소 박00로 기재되어 있다. (다) 인감증명을 첨부하여 제출한 박00 및 권00의 확인서를 보면, 박00는 쟁점토지를 2004.4.20. 김00으로부터 2억원에 취득하여 2004.7.3. 청구인에게 2억2,500만원에 양도하였고, 권00은 김00의 2억원 양도 및 청구인의 2억2,500만의 양수거래를 중개한 것으로 기재되어 있다. (라) 위 2)의 매매대금 송금자 중 유00은 박00와 내연의 관계라고 주장하고 있다

(4) 한편, 우리 심판원에서 김00 및 권00에게 확인한 내용은 아래와 같다. (가) 박00는 00공인중개사무소의 실질적인 사주이고 권00은 00공인중개사무소의 고용원으로, 권00은 부동산매매계약서 작성시 명의만 빌려주었으나 쟁점토지의 실질 양수자는 박00로서 매수인란의 ‘외1인’은 박00라고 권00은 답변하였다. (나) 김00은 쟁점토지를 2억원에 매각해 달라고 박00에게 의뢰하여 김00 본인이 계약서를 직접 작성한 사실이 없고, 등기권리증 및 도장 등을 박00에게 주었으며, 양도대금도 박00로부터 수령한 것으로 김00은 답변하였다.

(5) 위 사실들을 종합해 볼 때, 김00은 부동산 중개업자인 박00에게 쟁점토지를 2억원에 매각하여 달라고 의뢰하여 박00로부터 대금을 수령하였으며, 박00은 미등기전매로 청구인에게 쟁점토지를 2억2,500만원에 양도한 것으로 봄이 합리적이라고 하겠으므로 미등기전매자 박00의 양도차익 2,500만원에 대하여 양도소득세를 부과함은 별론으로 하더라도 청구인의 쟁점토지 실지취득가액은 2억2,500만원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(6) 다음으로, 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도시 발생한 중개수수료 410만원을 필요경비로 인정하여야 한다면서 부동산중개업자가 발행하였다는 영수증(취득시 00공인중개사무소 권00 200만원, 양도시 00공인중개사 박00 210만원)을 제시하므로 이에 대하여 보면, (가) 청구인에 대하여 처분청이 조사한 내용에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도당시 박00 명으로 등록된 00공인중개사무소의 전무로 근무하였고, 박00은 2005년12월 사무소를 청구인에게 인계하였으며, 청구인은 2005년12월 공인중개사 자격증을 소지한 최00와 함께 00공인중개사무소를 운영하였고, 박00은 쟁점토지의 매매에 대하여 알지 못하는 것으로 답변하였음이 박00 및 최00의 확인서로 확인된다. (나) 청구인은 중개수수로를 지급하였다는 금융증빙 등은 제시하지 아니하고 있다. (다) 판단컨대, 청구인이 박00로부터 쟁점토지를 취득할 당시 청구인 및 권00・박00은 전부 부동산중개업에 종사하는 사람들로서 상호간 중개수수료를 제외하였을 가능성도 있다고 할 것이고, 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 청구인 본인이 근무하는 00공인중개사무소에 수수료를 지급하였다고는 볼 수 없는 점 등을 고려해 볼 때, 부동산 중개수수료를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다