양도소득신고상의 취득가액이 실지취득가액인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1987.9.2. 00광역시 00군 00면 00동 000-0 토지 13,185㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 위 토지 지상건물 2,249㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다, 쟁점토지와 쟁점건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 00섬유주식회사(대표이사 박00)로부터 취득하여 2004.5.10. 00종합건설주식회사에 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 715,300천원(쟁점부동산 등 취득가액 440,000천원, 증축공사비 191,750천원, 지하수공사비 31,550천원, 전기증설공사비 25,000천원), 양도가액을 980,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 양도소득세 신고내용을 조사한 결과, 쟁점부동산의 양도가액은 980,000천원으로 확인되나, 취득가액 715,300천원(쟁점부동산 등 취득가액 440,000천원과 취득 후 자본적 지출액인 증축공사비 191,750천원, 지하수공사 31,550천원, 전기증설공사비 25,000천원)은 청구인이 쟁점부동산과 기계장치를 일괄매입하면서 총 취득가액에 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 의한 양도소득세 과세대상이 아닌 기계장치(250,000천원)가 포함되어 있는 것으로 조사하여 쟁점부동산의 당초 취득가액 440,000천원에서 기계장치가액인 250,000천원을 제외하여 쟁점부동산의 취득가액을 190,000천원과 나머지 자본적 지출액 248,300천원(증축공사비 191,750천원, 지하수공사비 31,550천원, 전기증설공사비 25,000천원)을 필요경비로 인정하고 쟁점부동산의 양도차익을 계산하여 2007.8.21. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 83,460,720원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 처분청에 제출한 매매계약서는 총 취득가액이 440,000천원(1987.8.30. 계약금 30,000천원, 1987.10.15. 잔금 410,000천원)으로 쟁점토지 60,000천원, 쟁점건물 130,000천원, 기계장치 250,000천원으로 쟁점부동산의 취득가액이 190,000천원으로 기재되어 있으나 매매계약서에 근저당설정채무의 인수 등 특약사항의 기재가 없는 점으로 볼 때 허위계약서로, 실제취득가액은 520,000천원으로 쟁점토지 240,000천원(4,000평×60천원), 쟁점건물 160,000천원(540평×300천원), 기계장치 120,000천원(60대×2,000천원)으로 취득한 것이며, 이에 따르면 쟁점부동산의 취득가액은 400,000천원이므로 처분청이 조사과정에서 확보한 쟁점부동산의 매매계약서를 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 190,000천원으로 하여 양도차익을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 400,000천원으로 처분청에게 제출한 취득계약서는 특약사항이 없는 점 등으로 볼 때 허위라고 주장 하나, 근저당권에 관한 사항 및 등기부상 소유권 이전일 등을 기재하는 것은 당사자 간의 약정에 의한 것으로 그에 관한 특약사항이 없다는 사실만으로 허위계약서로 볼 수 없으며, 또한 쟁점부동산의 거래정황만 설명하고 있지 쟁점부동산의 실지 취득가액이 400,000천원이라는 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점으로 볼 때 조사과정에서 확보한 쟁점부동산의 매매계약서를 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 190,000천원으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 실지취득가액을 190,000천원이 아니라 400,000천원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 190,000천원으로 기재한 매매계약서(처분청이 조사과정에서 확보한 계약서)는 이중계약서 중 허위계약서로 쟁점부동산의 실지취득가액을 400,000천원으로 보아야 한다고 주장하고 있어 이를 본다.

(1) 처분청이 조사과정에서 확보한 쟁점부동산의 취득계약서 내용을 보면, 당시 염색공장을 운영하던 청구인은 1987.10.15. 00섬유주식회사(대표이사 박00)로부터 구직기인 샤틀체인지가 설치된 쟁점부동산을 440,000천원(1987.8.30. 계약금 30,000천원, 1987.10.15. 잔금 410,000천원)에 일괄 매입한 것으로 기재되어 있고, 동 계약서상 취득가액 구성내역을 보면 쟁점토지 60,000천원, 쟁점건물 130,000천원, 샤틀체인지 등 기계장치 250,000천원으로 하여 취득하는 것으로 약정한 것으로 기재되어 있어, 이에 따르면 쟁점부동산의 취득가액이 190,000천원으로 나타나고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 등을 총 520,000천원에 일괄 취득한 것으로, 그 취득물건의 구성내용은 쟁점토지 240,000천원, 쟁점건물 160,000천원, 샤틀체인지 등 기계장치 120,000천원으로 쟁점부동산의 실제 취득가액이 400,000천원이라고 주장하는 한편, 처분청이 과세근거로 한 쟁점부동산 등의 취득계약서가 허위라며 제시한 근거를 보면, 일반적으로 쟁점부동산 취득당시 매매계약서에 기재하는 매매가는 일반고시가에 맞추어 작성하는 것이 매매관행이었고, 1987.8.30. 계약당시 계약금으로 30,000천원을 지급한 것으로 기재되어 있으나 부동산매매 시 계약금은 총 매매금액의 10%를 지급하는 관행과 다르게 기재되어 있으며, 쟁점토지의 취득가액이 60,000천원으로 기재되어 있으나 쟁점토지 취득당시 지방세 과세시가표준액은 ㎡당 13,652원으로 평당 45,130원임에도 계약서상 기재된 금액은 평당 15,000원으로 기준시가보다 낮게 기재된 점, 청구인이 쟁점부동산 취득당시 쟁점부동산의 등기부등본에는 중소기업은행을 채권자로 하여 쟁점부동산에 1985.2.22. 근저당권 설정, 채권최고액 250,000천원의 근저당권과 1985.10.10. 근저당권 설정, 채권최고액 380,000천원의 근저당권이 설정된 후 1988.12.28. 채무자를 김00(청구인)으로 하여 근저당권 설정하면서 기존 설정된 근저당권이 전부 말소된 것으로 나타나고 있어 청구인이 양도자로부터 위 근저당권설정채무(280,000천원)를 청구인이 인수한 것임에도 쟁점채무의 인계인수에 관한 특약사항이 기재되어 있지 않은 점 및 청구인이 취득한 샤틀체인지 방직기를 대당 4,166천원으로 기재하고 있으나 청구인이 동 기계취득 후 1989.6월 워트제트룸 직기로 교체하면서 샤틀체인지 방직기를 대당 300천원에 매각한 정황 등으로 볼 때, 처분청이 제시한 매매계약서는 샤틀체인지 등 기계장치를 과대평가하고 쟁점부동산을 과소평가하는 방식으로 허위로 작성한 계약서에 해당한다고 하나, 청구인이 쟁점부동산을 400,000천원(쟁점토지 240,000천원, 쟁점건물 160,000천원)에 실지 취득한 것으로 인정할 만한 자금흐름에 관한 증빙과 실지취득계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 증빙만으로는 처분청이 과세근거로 한 쟁점부동산 등의 취득계약서가 허위라는 사실이 확인된다고 볼 수 없다.

(3) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 취득계약서를 이중으로 작성한 것으로 처분청에 제출한 취득계약서는 허위인 계약서라고 주장하고 있을 뿐 실지매매계약내용을 확인할 수 있는 취득계약서 등 객관적인 증빙를 제시하지 못하고 있으며, 또한 매매계약서상 특약사항은 당사자 간의 이면계약으로도 충분히 정산가능하다는 점에서는 이를 근거로 처분청이 제시한 취득계약서를 허위라고 단정할 수 없는 점 등으로 미루어 볼 때 처분청이 청구인이 매수인의 자격으로 작성하고 날인한 취득계약서(440,000천원)의 내용대로 쟁점부동산의 취득가액을 190,000천원으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.