등기접수일을 양도일로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○호 75.87㎡ 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2005.2.11. 임의경매로 취득한 후 2005.9.27. (주)○○ 및 (주)○○와 양도가액을 72백만원으로 하여 매매계약을 체결한 후 2005.9.17.～2006.7.31. 기간 중 7회에 걸쳐 양도대금에 청구인의 부(父) 송○○의 토지매입용역비를 포함하여 총 238백만원을 청구인의 통장으로 입금받았다. 처분청은 2006년 11월 청구인에 대한 조사결과, 쟁점주택을 (주)○○에게 소유권이전등기한 2006.2.2.을 양도일로 보고, 청구인 통장입금액 중 송○○의 토지매입용역비 100백만원을 제외한 138백만원이 쟁점주택의 양도가액인 것으로 보아 1년 이내 단기양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고, 양도소득세율을 50%로 적용하여 2007.4.5. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 36,292,120원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.7.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이고, 신탁부동산의 양도에 대하여도 원칙적으로 매매대금을 청산한 날로 하는 것이며, 청구인은 쟁점주택의 잔금을 2006.7.31. 근저당권자인 조○○의 통장으로 입금받은 바 있어 취득일인 2005.2.11.로부터 잔금청산일까지 보유기간이 1년 이상이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함이 타당하다.

(2) 청구인이 통장으로 입금받은 238백만원 중 166백만원은 부 송○○이 아파트건립용지 매입용역을 공동대행사인 (주)○○ 및 (주)○○과 용역계약을 체결하고 받은 용역비로 기타소득에 해당하므로 쟁점주택의 양도가액은 청구인 통장입금액 중에서 166백만원이 공제된 매매계약서상의 양도가액 72백만원으로 함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택의 등기접수일은 2006.2.2.로 되어 있는 바, 청구인의 주장과 같이 2006.7.31.에 쟁점주택의 잔금이 청산되었다 하더라도 잔금청산 전에 소유권이전등기접수되어 등기접수일을 양도일로 보아야 하므로 청구인이 쟁점주택을 취득 후 1년 이내 양도한 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하였음은 정당하다.

(2) 쟁점주택과 같은 동 다세대주택 양도자인 배○○외 3인은 시행사에게 주택을 양도할 때에 매매계약서와 용역계약서를 각각 별도로 작성하여 대금도 그에 따라 수령하였으나 이는 양도소득세를 적게 신고하기 위한 것으로 실제양도가액은 매매계약서와 용역계약서상의 금액을 합계한 금액이라고 할 수 있고, 청구인의 경우, 자신의 통장으로 쟁점주택의 양도대금과 부 송○○의 용역비를 이체받은 사실이 있으나 부 송○○은 실제 용역을 제공한 사실이 있어 통장입금액 중 100백만원은 부 송○○의 용역비로 보고, 쟁점주택과 같은 조건의 다세대주택 평균적 보상액이 140백만원인 점 등을 감안하여 138백만원을 쟁점주택의 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하였음은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점주택의 양도일을 소유권이전등기 접수일인 2006.2.2.로 보아 취득 후 1년 이내 단기양도에 해당한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 것이 정당한지 여부

(2) 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 경우, 쟁점주택의 양도가액을 같은 동 다세대주택의 양도가액을 기준으로 산정한 것이 정당한지 여부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(단서 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 재건축아파트 시행사(하도급자)인 (주)○○ 및 (주)○○과 쟁점주택 양도계약을 2005.9.27.자로 체결하기 이전에 (주)○○ 대표자 조○○을 근저당권자로 하여 쟁점주택에 채권최고액 65백만원의 근저당권을 2005.4.27. 설정한 사실이 있고, 당해 근저당권은 2006.7.31. 쟁점주택 등기부상의 양수자인 (주)○○(도급자)가 조○○ 통장에 65백만원을 입금한 후에 말소되었으므로 쟁점주택의 양도일은 (주)○○가 조○○에게 잔금 65백만원을 지급한 때라고 주장한다. (나) 그러나, 청구인은 쟁점주택에 (주)○○ 대표자 조○○에 대하여 근저당권을 설정하고 그 채무자를 청구인의 부 송○○으로 한 사유 및 (주)○○가 부 송○○의 채무를 대신 지급한 사유를 구체적으로 제시하지 못하고 있고, 쟁점주택 등기부상으로는 청구인이 (주)○○에게 소유권이전등기한 것으로 되어 있으나, 쟁점주택의 매매계약서에 의하면 청구인이 (주)○○ 및 (주)○○에게 양도하는 것으로 계약되어 있어 매매계약자와 소유권이전등기자가 다르다. (다) 설사, 청구인의 주장과 같이 근저당권 말소일인 2006.7.31.자로 쟁점주택의 잔금이 청산되었다 하더라도 쟁점주택의 소유권이전등기접수일은 잔금청산 전인 2006.2.2.이므로 소득세법시행령 제162조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 등기부상의 소유권이전등기접수일을 쟁점주택의 양도일로 봄이 타당하다. (라) 청구인은 신탁부동산의 양도차익을 산정함에 있어 양도시기는 원칙적으로 당해부동산의 매매대금을 청산한 날임을 주장하고 있으나, 쟁점주택 등기부등본상 청구인 소유당시 신탁한 것이 아니라 (주)○○에게 양도한 이후 (주)○○가 신탁한 것으로 나타나 청구인의 쟁점주택 양도는 신탁부동산의 양도로 볼 수 없다. (마) 따라서, 쟁점주택의 취득일이 2005.2.11.이라는 사실에 대하여는 다툼이 없으므로 청구인은 쟁점주택의 취득일로부터 1년 이내에 쟁점주택을 양도한 것이 되어 처분청이 소득세법 제96조 제2항 제4호 의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 쟁점주택의 양도차익을 산정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 산정한 방법을 살펴보면, 쟁점주택과 같은 동, 같은 평형 다세대주택 양도자들이 시행사에게 부지매입용역을 제공한 사실이 없음에도 “용역계약서”를 별도로 작성한 사실이 있음을 확인하고, 아래와 같이 당해 “용역계약서”상의 용역비와 “부동산매매계약서”상의 양도가액을 합계한 금액을 다세대주택의 양도가액으로 하여 각 양도자들에게 양도소득세를 부과한 사실이 있고, (단위: 백만원) 호수 성명 계 매매계약서 용역계약서 지불액 계약자 지불액 계약자 402호 청구인 238 72 청구인 166 송○○ 101호 고

○○ 외 1 120 80 좌동 40 좌동 102호 최○○ 140 70 ” 70 ” 201호 배○○ 137 70 ” 67 ” 401호 이○○ 140 70 ” 70 ” 청구인의 경우에는 같은 동 같은 평형 다세대주택 보상액이 140백만원 수준이라 하여 청구인 통장에 입금된 238백만원 중 138백만원은 쟁점주택의 양도가액으로, 100백만원은 부 송○○이 실제 부지매입용역을 제공하고 용역비로 지급받은 것으로 산정하였다. (나) 소득세법 제114조 제5항 및 같은법 시행령 제176조의 2 제1항에 의하면, 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정할 수 있도록 되어 있는 바, 청구인의 경우, 쟁점주택의 매매계약서에 기재된 양도가액 72백만원은 쟁점주택과 같은 동 같은 평형 다세대주택의 양도가액과 비교하여 가액이 지나치게 낮은 것으로 나타나고, 청구인은 동 매매계약서 이외에 다른 신빙성 있는 증빙자료를 제출하지 못하고 있으므로 쟁점주택의 양도가액 산정은 장부가 없거나 그 중요한 부분이 미비 및 허위에 해당하여 추계조사결정할 수 있다고 할 것이다. (다) 쟁점주택과 같은 동 같은 평형 다세대주택의 양도자들은 동일한 거래상대방인 (주)○○와 2005년 7월 부동산매매계약을 체결하고, 쟁점주택과 같은 시기에 같은 조건으로 대금을 지급받은 사실이 있으므로 동 다세대주택의 양도가액의 평균액인 138백만원을 매매사례가액으로 하여 쟁점주택의 양도가액을 산정한 것은 타당하고, 동 양도가액은 쟁점주택(75.87㎡) 보다 면적이 작은 인근의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 201호(66.63㎡)를 같은 시행사인 (주)○○에게 2006.1.3.자로 양도하고 양도가액이 142백만원인 것으로 양도소득세를 신고․납부한 사실이 있음에 비추어 매매사례가액으로 채택하여도 무리는 없다고 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점주택과 같은 동 같은 평형 다세대주택의 양도가액을 적용한 것은 소득세법 제114조 제5항 및 같은법 시행령 제176조의 2 제1항이 정하는 추계조사결정방법에 의하여 산정한 것으로 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.