실가신고대상인 비사업용 토지 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.4.20. 상속받은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 56㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.5.26. (주)○○○에게 양도하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2006.6.30.양도소득세 예정신고하였다. 처분청은 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당되므로 실지거래가액으로 양도차익을 결정하면서 양도가액은 (주)○○○에게 양도한 169,400,000원으로, 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정에 의하여 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 기준시가 33,264,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 2007.1.14 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 36,049,700원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 1969년부터 청구인의 남편이 보유하던 1세대1주택의 부속토지가 1994.3.15. 도로개설로 인하여 지번 분할되어 자투리로 남은 땅을 2005.4.20. 남편의 사망으로 상속받은 것으로, 모양이 삼각형 꼭지점 토지로 실측한 바 8평에 불과하여 효율성이 없을 뿐 아니라 경제성이 없어 건물도 짓지 못하고 매매도 이루어지지 못하였던 청구인의 어쩔 수 없는 사정을 감안하여 소득세법 제96조 제2항 제8호 의 비사업용 나대지에서 제외하여 기준시가로 양도소득세를 과세하여야 한다.

(2) 설령 쟁점토지가 비사업용 나대지에 해당되어 실지거래가액으로 양도소득세 과세대상이 된다고 하더라도, 실지취득가액이 확인되지 않는 상속받은 쟁점토지에 대하여도 소득세법시행령 제163조 제9항 에 의거 취득가액을 실지양도가액을 기준으로 환산 적용하여야한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 건축물을 신축시 관련 법령에 적합 할 경우 건축이 가능하다는 ○○광역시 ○○구청의 회신공문(건축주택과-○○○○○, 2006.11.15)과 같이 쟁점토지를 비사업용토지에서 제외할 근거가 없으며, 상속받은 자산에 대한 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있어 양도 당시 실지거래가액으로 취득가액을 환산할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 본안심리 대상인지 여부(청구기간 도과여부)

(2) 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정 대상인지 여부

(3) 상속받은 쟁점토지의 실지취득가액을 실지양도가액을 기준으로 환산하지 아니하고 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액으로 산정한 처분의 당부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전․답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
• 나. 특별시․광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의한 도․농복합형태의 시의 읍․면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시․광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다.

• 가. 산림법에 의하여 지정된 산림유전자원보호림․보안림․채종림․시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것
• 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
• 다. 토지의 소유자․소재지․이용상황․보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것

3. 목장용지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 토지의 소유자․소재지․이용상황․보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다.

• 가. 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 대통령령이 정하는 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시․광역시 및 시지역의 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안에 있는 것(도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 경과되지 아니한 경우를 제외한다)
• 나. 축산업을 영위하지 아니하는 자가 소유하는 토지

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 가. 지방세법 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지
• 다. 토지의 이용상황․관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것

5. 지방세법 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

6. 주거용건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양․피서․위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장“이라 한다)과 그 부속토지. 다만, 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하고 대통령령이 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지를 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.

7. 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세및증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) 󰊉󰊔 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×{취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)}

○ 소득세법시행령 제168조 의 14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황․취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 재정경제부령이 정하는 기간

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격․구조․용도․위치 ․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

• 다. 사실관계 및 판단 〈쟁점1에 대하여〉 청구인은 양도소득세 과세처분에 대한 납세고지서를 2007.1.6. 수령한 것으로 처분청의 심리자료(국내등기/소포우편(택배)조회)에 나타나고, 청구인은 이건 심판청구를 2007.4.10. 제기하여 이 경우 처분을 안날로부터 95일만에 심판청구를 제기하여 부적법한 청구로 보이나, 처분청의 심리자료(국내등기/소포우편(택배)조회)를 보면, 이건 납세고지서에 대한 등기수령인이 “○○○ 옆집님”으로 표시되어 있으나, 청구인이 옆집 ○○○에게 납세고지서 수령을 위임한 사실이 입증되지 아니하므로 “○○○ 옆집님”이 수령한 날에 청구인에게 송달된 것으로 볼 수 없으며, 이에 대하여 처분청이 청구인이 실제 납세고지서 수령일에 대하여 확인 후 당심에 제출한 심리자료에 의하면 청구인이 2007.1.14.에 송달되었다고 회신하고 있다. 그렇다면 청구인이 납세고지서를 수령한 2007.1.14.로부터 심판청구를 제기한 2007.4.10.은 90이내에 제기한 심판청구로 적법하므로 이건 심판청구는 본안심리 대상이 해당된다 할 것이다. 〈쟁점2에 대하여〉 청구인은 쟁점토지가 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지의 부속토지(마당)였으나 도로로 편입되어 남은 삼각형의 짜투리 땅으로 실측한바 8평에 불과하여 경제성과 효율성이 없어 건물도 짖지 못하고 매매도 이루어지지 못하였던 것으로 사실상 법령등에 의거 제한을 받는 토지이므로 비사업용토지에서 제외된다고 주장하고 있으나, 처분청이 ○○광역시 ○○청장에게 건축허가 가능여부에 대하여 조회하여 회신받은 공문(건축주택과-○○929, 2006.11.15)에 의하면 “건축하고자 하는 건축물이 관련 법령에 적합할 경우 건축허가가 가능하다”고 회신하고 있으며, 또한 소득세법시행령 제168조 의 14에서 규정하고 있는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 〈쟁점3에 대하여〉 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 상속세 및 증여세법에 의한 보충적평가방법으로 평가하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 2005.4.20. 협의분할에 의하여 상속받은 후 2006.5.26. 주식회사○○○에게 양도한 것으로 청구인은 기준시가로 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 쟁점토지는 비사업용토지로 보아 실지거래가액에 의한 과세대상으로 보아 양도가액은 주식회사○○○에게 양도한 169,400,000원으로, 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정을 적용하여 상속세 및 증여세법에 의하여 개별공시지가로 평가한 33,264,000원으로 하였음이 처분청의 심리자료 등에 의거 확인된다. (2) 소득세법 제97조 제1항 가목에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 또한, 소득세법 제97조 제1항 나목에서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 규정하고 있다.

(3) 살피건대, 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우, 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 자산의 경우에는 위 조항을 적용하여야 하는 것으로 해석된다. 그렇다면 청구인이 상속으로 취득한 쟁점토지의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 된다고 할 것이다(국심 2005서4384, 2006.4.27. 외 같은 뜻임).

(4) 한편, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 환산가액은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 양도당시 실지거래가액에 취득당시의 기준시가 및 양도당시의 기준시가를 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 한다는 것이지 실지거래가액이 없는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 적용하는 가액은 아니다. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.