경락 1년 4개월전의 감정가액을 취득가액으로 볼 것인지 여부

○○○세무서장이 2006.12.11 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 70,631,950원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○외 2필지 공장용지 18,888㎡ 및 공장건물 2,856.32㎡의 취득가액을 전체자산의 경락가액 610,000,000원에서 30,000,000원을 차감한 580,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 2003.10.17 ○○지방법원으로부터 ○○도 ○○시 ○○동 ○○외 2필지 공장용지 18,888㎡ 및 공장건물 2,856.32㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)와 기계기구 등을 610,000천원에 일괄 경락받아 기계기구 등은 2004.5.19 하○○에게 30,000천원에 양도하였고, 쟁점부동산을 2005.6.1 (주)○○○엔지니어링에 750,000천원에 양도하고 2005.7.30 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 700,000천원, 취득가액 610,000천원)으로 산정하여 양도소득세 7,427,420원을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액을 750,000천원으로 조사하고, 취득가액은 전체자산의 경락가액 610,000천원을 경락일로부터 1년 4개월전의 감정가액으로 안분한 507,143천원(610,000천원×쟁점부동산 감정가액 1,383,681천원/전체경락자산 감정가액 1,664,313천원)으로 산정하고 2006.12.11 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 70,631,950원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.19 이의신청을 거쳐 2007.3.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 기계기구 등이 포함된 전체 자산의 경락가액 610,000천원에 1년 4개월 전의 전체경락자산에 대한 감정가액으로 안분하여 산정한 것은 가동하지 아니하여 진부화된 기계기구의 특성을 감안하지 아니하여 그 합리성이 현저히 결여된 것이므로 소득세법 제114조 제4항 및 제5항, 동법시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의한 환산가액(실지양도가액 750,000천원×취득당시 기준시가÷양도당시 기준시가)으로 산정하는 것이 타당하다
• 나. 처분청 의견 법원경매의 경우에는 통상 매각입찰이 유찰된 후 최저매각가격을 산정할 때 자산별로 가치 하락률을 산정하는 것이 아니라 일률적인 하락률에 의하여 산정하는 특수성이 있는 점, 감정평가액은 그 자체로서 신뢰할 수 있는 가액이라는 점, 청구인이 쟁점부동산의 취득세 및 등록세 납부시 경락가액 610,000천원을 감정평가액 비율로 안분계산하여 산정한 점 등을 종합하여 보더라도 쟁점부동산 등을 경락받을 기계기구의 상대적 가치만 현저히 하락된 상태로 보기는 어려운 것이며, 또한 경락으로 일괄 취득한 쟁점부동산 및 기계기구의 경우에는 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없다고 볼 것이 아니라 그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보는 것이 타당하고, 그렇다면, 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 적용하도록 규정한 소득세법 제114조 제4항 및 제5항 및 동법시행령 제176조의2 제2항 제2호는 적용할 여지가 없는 것이고, 더구나, 청구주장과 같이 산정한 쟁점부동산의 취득가액은 676,958천원으로서 쟁점부동산 및 기계기구의 일괄 경락가액 610,000천원을 초과하여 불합리하므로 처분청이 일괄 경락가액 610,000천원을 감정평가액 비율로 안분하여 쟁점부동산의 취득가액을 507,143천원으로 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 법원으로부터 기계기구 등과 함께 일괄 경락받아 취득하였다가 양도한 쟁점부동산의 취득가액을 경락일로부터 1년 4월 전의 감정가액으로 안분하여 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×{취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)}

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 700,000천원으로, 취득가액을 610,000천원으로 하여 실지거래가액에 의거 양도차익을 산정한 후 양도소득세를 신고한데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 750,000천원으로, 취득가액은 기계기구가 포함된 경락가액 610,000천원을 1년 4개월전의 감정가액으로 안분한 507,143,446원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다. (2)처분청이 과세근거자료로 제시하는 조사종결보고서(2006.10.)에 의하면, 쟁점부동산은 ○○지방법원등기촉탁서 사본 및 낙찰대금완납증명원 사본과 같이 청구인이 기계기구를 포함하여 610,000천원에 경락을 받았으며, 양도소득세 신고시 기계기구는 경락가액에서 제외시켜야 함에도 불구하고 이를 포함하여 신고한 사실이 확인되므로 감정가액으로 안분한 기계기구의 가액상당액 102,857천원(경락가액 610,000천원×기계기구 감정가액280,632천원/전체 감정가액 1,664,313천원)을 취득가액에서 차감하여 동 부동산의 취득가액을 507,143천원으로 결정하고, 양도가액은 쟁점부동산의 양수자인 (주)○○○엔지니어링에게 확인하여 750,000천원으로 결정한다는 내용이 나타난다.

(3) 청구인에 대한 문답서에 의하면, 청구인이 ○○○○교회 수석장로직을 수행하면서 장래 교회연수원 부지로 사용하기 위해 산중턱에 위치한 동 공장을 경매로 610,000천원에 취득하였으나, 동 부동산의 전 소유법인이사의 아들이 공장을 비워주지 않고 버티면서 청구인에게 협박 및 폭력을 행사하였고, 또 건축전문가에게 문의한 바 지반침하 및 조경한 나무 등이 고사하는 등 교회수련원용지로는 부적합하다고 하여 부득이 하게 양도한 것이라고 진술한 사실이 확인된다.

(4) 쟁점부동산 등에 대하여 한국감정원이 2002.6.11 가격시점을 2002.5.31로 한 감정평가서에 의하면, 아래표와 같이 청구인이 경락받은 자산 중 기계기구의 감정가액이 280,632,000원, 공장용지 및 공장건물의 감정가액이 1,383,681,200원, 합계 1,664,313,200원인 사실이 확인된다. 〈쟁점부동산 등에 대한 감정가격〉 (단위:원) 구 분 면적(㎡) 감정가액 경락제외자산감정가액 경락받은자산감정가액 비고 공장용지 18,888 772,468,000 772,468,000 경락가액은 610,000천원임 임 야 59,487 110,160,500 110,160,500

• 공장건물 2,835.32 609,185,200 609,185,200 제시외 건물 21 2,028,000 2,028,000 기계기구 7점 280,632,000 280,632,000 합 계 1,774,473,700 110,160,500 1,664,313,200

(5) 청구인이 심리자료로 제시하는 기계기구 등의 매매계약서 및 자기앞수표사본에 의하면, 청구인이 쟁점부동산과 함께 경락받은 기계기구 등을 2004.5.19 하○○에게 3천만원에 양도하는 계약을 체결하였고, 같은날 농협협동조합이 발행한 자기앞수표(바가○○○○○○○○)로 3천만원을 수령한 사실이 확인된다.

(6) 청구인의 사업자등록증사본에 의하면, 청구인은 1982.1.12부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ‘○○사’라는 상호로 완구류 소매점을 운영하고 있는 사실이 확인된다.

(7) 쟁점부동산 등의 전 소유자인 영농법인 ○○포도조합(○○○-○○-○○○○○)의 사업이력내역에 의하면, 2002.2.1 개업하여 기타과실채소가공 및 저장처리의 제조업을 영위하다가 2004.1.28 직권폐업(페업일자:2002.6.30)된 사실이 확인된다.

(8) 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 주장하는 대로 환산하면 676,958,293원(양도실가 750,000천원×취득당시 기준시가 1,685,253,840원/양도당시 기준시가 1,867,087,520원)으로 산정되어 기계기구 등이 포함된 전체자산의 경락가액 610,000천원을 초과하게 됨을 알 수 있다.

(9) 먼저, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 경락일로부터 1년 4개월전의 감정가액으로 안분한 처분이 타당한지를 살펴보면, 청구인은 ○○시에서 1982년부터 완구류 소매점을 운영한 사실이 사업자등록증사본에 의하여 확인되는 점 및 쟁점부동산을 교회연수원으로 사용하기 위하여 취득한 사실이 청구인의 문답서에 나타나는 점 등을 감안할 때 쟁점부동산과 함께 경매로 취득한 기계기구는 청구인이 운영하던 기존 사업에 직접 사용하기 위하여 취득한 것으로 보기는 어렵다고 할 것이다. 또한 기계기구는 당초 소유자인 영농법인 ○○포도조합이 2002.2.1 개업하여 2002.6.30폐업한 점으로 볼 때 감정시점(20025.31)에는 사업에 사용되어 적정한 가치를 평가받을 수 있었으나 경락시점(2003.10.13)에는 가동이 중단된 유휴설비로서 감정평가일로부터 경락일까지 관리소홀로 부식되는 등 실제 효용가치가 현저히 하락되었다고 보는 것이 경험칙에 부합한다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 등의 경락일로부터 1년 4개월전의 감정가액 비율로 쟁점부동산의 취득가액을 산정한 것은 합리성이 결여된 처분으로 부당하다고 판단된다.

(10) 다음으로, 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정할 경우 그 환산가액이 676,958,293원으로 되어 기계기구 등이 포함된 전체자산의 경락가액 610,000,000원을 초과하는 불합리한 문제점이 발생되고, 이건은 전체자산의 경락가액 610,000,000원 중 쟁점부동산의 가액이 얼마인지에 대한 배분문제이므로 청구주장도 합리성이 없으므로 이를 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

(11) 그렇다면, 앞에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 취득가액을 경락일로부터 1년 4개월전의 감정가액으로 안분하거나 환산가액으로 산정하는 것은 비합리적인 방법이라고 인정되고, 관련법령상 다른 합리적인 안분방법도 없다고 보여지는 이 건의 경우, 청구인이 경락일로부터 8개월후에 기계기구 등을 실제 3천만원에 양도한 사실은 확인되므로 동 기계기구 등의 실제 양도가액 3천만원을 전체자산의 경락가액에서 차감하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정하는 것이 조리상 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.