임야를 26필지로 분할하여 사도 개설과 오폐수 배수관 등을 설치하는 조건으로 양도한 것은 수익을 목적으로 임야를 분할하고 그 효용가치를 증대시켜 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가진다고 볼 수 있음
임야를 26필지로 분할하여 사도 개설과 오폐수 배수관 등을 설치하는 조건으로 양도한 것은 수익을 목적으로 임야를 분할하고 그 효용가치를 증대시켜 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가진다고 볼 수 있음
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 한 적이 없고, 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우에도 해당하지 아니하며, 쟁점토지가 손실보상 과정에서 보상가격의 문제로 수용되지 않아 부득이 분할하여 양도한 것이므로 청구인이 수익을 목적으로 쟁점토지를 개발하여 양도한 것으로 볼 수 없는데도 쟁점토지의 양도가 부동산매매업에 해당된다고 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(2) 설령, 쟁점토지의 양도행위를 부동산 매매업으로 본다고 하더라도 쟁점토지에 대한 매매계약체결시 특약사항인 도로개설이 완료되지 않았음을 전제로 계약조건이 미성취된 상태이므로 수입시기가 도래했다고 보기 어려우므로 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 분할하기 전에 ㅇㅇㅇㅇ개발공사가 공공용지의 손실보상협의시 많은 보상비를 요구하여 위 사업시행자가 이에 응하지 아니하자 2005.4.27. 쟁점토지를 26필지로 분할하여 19필지는 양도하고 나머지 6필지는 자녀에게 증여하였으며, 쟁점토지를 매매하는 과정에서 8m 너비의 사도 개설과 오폐수 배수관, 정화조 및 우수로를 설치하는 조건으로 평당 30만원에 매매하였음이 청구인의 남편 김ㅇㅇ의 문답서와 양수자들의 사실확인서 및 매매계약서에 의해 확인된다. 부동산의 매매행위에 사업성이 있는지 여부는 부동산의 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지 여부와 그 규모․횟수․태양에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있는지 여부 등의 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 토지를 정지․분합․조정․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위는 토지의 개발로 보아 부동산매매업으로 보아야 하는 바, 청구인이 보상예정가격이 평당 약 25,950원에 불과한 쟁점임야를 26필지로 분할하여 사도 개설과 오폐수 배수관 등을 설치하는 조건으로 평당 300천원에 양도한 사실은 수익을 목적으로 분할하고 그 효용가치를 증대시켜 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 양도한 것으로 판단되므로 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 계약서상 명기된 도로개설이 완료되지 않았음을 전제로 조건부계약에서 조건이 미성취된 상태이므로 수입시기가 도래했다고 보기 어렵다고 주장한다. 그러나, 쟁점토지는 이미 분할이 완료되어 명의상 등기이전이 완료된 상태이고 계약서상에 명시된 도로의 개념이 분할 양도된 개별필지에의 접근성을 전제로 한 것임을 감안할 때 이미 토지정지작업이 끝나 개별 필지에 승용차로도 충분히 접근할 수 있는 상태로서 단지 도로포장공사만이 완료되지 않았다는 이유로 조건 미성취로서 수입시기가 도래되지 않았다고 주장하는 것은 이유 없다.
① 쟁점토지의 양도로 인한 소득을 부동산매매업의 사업소득으로 보아 종합소득세를 부과한 처분의 당부
② 사업소득으로 본다고 하더라도, 매매계약성립조건이 성취되지 아니하여 수입시기가 도래하지 아니한 위법․부당한 처분인지 여부
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (3) 소득세법 제48조 【사업소득의 수입시기】
11. 제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매대금을 청산한 날. 다만，대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다.
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. ㈎ 처분청의 관련 자료에 의하면, 청구인은 2005.4.27. 쟁점임야를 총 26필지로 분할한 후 그 중 쟁점토지를 김○○ 외 17명에게 3.3㎡당 300천원에 각 양도하였으며 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 부동산매매사업의 수입금액으로 보아 이 건 종합소득세를 결정고지하였다. ㈏ ㅇㅇㅇㅇ개발공사가 청구인에게 통보한 ㅇㅇㅇㅇ단지 골프장시설지구 편입토지 손실보상협의공문(ㅇㅇ관리 210-215호, 2002.3.18.)에 의하면, 쟁점임야의 보상비 단가는 ㎡당 7,400원이며, 같은 공사의 2002.12. 31. 공문에 의한 보상비 단가는 ㎡당 7,850원이고, 골프장 사업을 수행 중인 주식회사ㅇㅇ개발이 청구인에게 2003.12.3. 통보한골프장부지매입 제외확정통보공문에 의하면, 청구인이 요구하는 3.3.㎡당 100천원으로는 매입할 수 없어 2003.12.8.까지 이미 책정된 보상가로 협의․보상금을 수령하지 않을 경우 매도의사가 없는 것으로 알고 쟁점임야는 골프장 편입부지에서 제외시키겠다는 취지로 기재되어 있다. ㈐ ㅇㅇ지방국세청장이 조사한 기록과 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 위의 공공용지편입보상에 응하지 않고 2005.4.27. 쟁점임야를 26필지로 분할하여 19필지는 3.3.㎡당 300천원에 양도하고 나머지 6필지는 자녀에게 증여하였으며 쟁점토지를 매매하는 과정에서 진입로 및 8m 너비의 사도 개설과 오폐수 배수관, 정화조 및 우수로를 설치하도록 기재되어 있다. ㈑ 살피건대, 부동산의 매매행위에 사업성이 있는지 여부는 부동산의 매매가 수익을 목적으로 하는 것인지 여부와 그 규모․횟수․태양에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지고 있는지 여부 등의 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이고(대법원 2000두642, 2001.3.27. 같은 뜻임), 토지를 정지․분합․조정․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 토지의 개발로 보아 부동산매매업으로 보아야 할 것인 바,(소득세법 기본통칙 19-7), 청구인이 공공용지의 편입에 따른 보상예정가격이 3.3㎡당 약 25,950원에 불과한 쟁점임야를 26필지로 분할하여 사도 개설과 오폐수 배수관 등을 설치하는 조건으로 3.3㎡당 300천원에 양도한 것은 수익을 목적으로 쟁점임야를 분할하고 그 효용가치를 증대시켜 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가진다고 볼 수 있어 이를 단순히 양도소득으로 보기는 어려운 면이 있다. 따라서, 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. ㈎ 청구인은 부동산매매계약서상 명기된 도로개설이 완료되지 않았음을 전제로 조건부계약에서 조건이 미성취된 상태이어서 수입시기가 도래하지 아니 하였으므로 이 건 처분이 부당하다고 주장한다. ㈏ 부동산등기부등본과 지적도면 및 처분청이 조사한 기록에 의하면, 쟁점토지는 분할된 필지별로 잔금이 청산되어 각 매수자 앞으로 소유권이전등기가 경료되었으며, 부동산매매계약서에 특약사항으로 매도인인 청구인이 진입도로 및 8m도로 등을 2005.8.30.까지 개설을 완료하기로 한다고 기재되어 있으나, 심리일 현재 쟁점토지에는 미포장된 진입로 및 단지내 도로가 어느 정도 개설되어 있는 상태이다. ㈐ 한편, 청구인은 위의 매매계약자 중 1건이 해약되었다고 주장하면서 2007.3.22. 매수인 김ㅇㅇ과 체결한 합의약정서에 의하면, 합의내용은 ‘부동산매매건 해약’, 해약부동산은ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ○○0-1(1,047㎡)*/, 해약약정사항은4○○-1(1,047㎡) 임야매매대금(㎡당 11,000원) 11,517,000원, 8m도로부지 및 도로토목공사비용 분담금 83,283,000원, 490-24 부지(성토, 평탄)작업 공사비 분담금 6,320,000원, 매수인 김ㅇㅇ에게 지불 할 합계금액 101,120,000원위 해약금 지불일지에는 ’2006.8.1. 10,000,000원, 2007.3.22. 91,120,000원을 지불영수함으로 나타나고 있으나 2007.7.19. 발급된 부동산등기부등본에는 위 해약부동산이 청구인 앞으로 소유권이 환원되어 있지는 아니하였다. ㈑ 소득세법시행령 제48조 제11호 에 의하면, 사업소득의 수입시기는 부동산매매업의 경우 매매대금 청산일, 소유권이전등기일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있다. ㈒ 위의 사실과 관련 법령을 종합하여 살피건대, 부동산매매계약서에 기재된 사도개설 조건 등이 분할 양도된 개별필지에의 접근성을 전제로 한 것임을 감안할 때 이미 토지정지작업이 끝나 개별 필지에 승용차로 접근할 수 있고 위 특약사항이 이행되지 아니할 경우 동 매매계약이 해지된다는 규정도 찾아 볼 수 없으며 양도자인 청구인이 매수자들로부터 공사비 분담금을 받은 사실 등에 비추어 위 특약사항의 이행책임이 전적으로 청구인에게만 있다고 보기는 어려운 상황에서 부동산매매대금이 청산되고 소유권이전등기가 경료되어 수익의 확정이 있게 된 이상 이를 당해 연도 소득금액 산출에 있어서 수입금액으로 산입할 수 있는 것이고 장차 그에 대응하는 추가적인 비용지출이 예상되어 있다고 하더라도 그와 같이 지출이 예상되는 비용은 수익과의 대응성이 인정되는 한 미리 당해 연도의 비용으로 산입할 수 있는 것(대법원 2003두10831, 2004.10.28. 같은 뜻임)인 데도 위와 같은 이유를 들어 매매로 인한 사업소득의 수입시기가 성립되지 아니하였다고 보기도 어렵다. 따라서 이 건 종합소득세 부과처분이 사업소득의 수입시기가 도래되지 아니한 위법한 처분이라는 청구인의 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.