임대차계약이 해지된 이후 부당이득금이 부가세 과세대상인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2000년 10월 ○○시 ○○구 ○○동 91-1 소재 ○○모텔(이하 “쟁점모텔” 이라 한다)을 인수하여 2004년 12월까지 부동산임대업을 영위한 개인사업자로, 쟁점모텔을 임대보증금 350,000천원에 월 임차료 1,000천원에 임대하였다고 처분청에 종합소득 과세표준을 신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 조사결과 청구인은 쟁점모텔을 2001년 1월부터 2002년 3월까지는 임차인 김○○에게 임대보증금 350,000천원, 월 임차료 12,000천원에, 2002년 4월부터 2002년 7월까지는 임차인 김○○에게 임대보증금 350,000천원, 월 임차료 13,700천원, 2002년 8월부터 2004년 12월까지는 임차인 김○○에게 임대보증금 350,000천원, 월 임차료 13,700천원에 각각 임대하였고 그 결과 청구인은 부동산임대수입 600,291천원을 과소 신고하였다고 판단, 위 600,291천원을 청구인의 부가가치세 및 종합소득세 과세표준에 산입하여 2006.9.21. 청구인에게 부가가치세 2001년 1기 3,694,850원, 2001년 2기 2,838,420원, 2002년 1기 3,232,390원, 2002년 2기 13,566,310원, 2003년 1기 11,045,740원, 2003년 2기 10,627,330원, 2004년 1기 10,153,070원, 2004년 2기 9,650,890원 합계 64,809,000원 및 종합소득세 2001년 귀속 56,566,830원, 2002년 귀속 49,871,540원, 2003년 귀속 45,357,820원, 2004년 귀속 41,526,680원 합계 193,322,870원을 각각 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.17. 이의신청을 거쳐 2007.3.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 임차인 김○○의 영업부진을 감안하여 2001년 3월부터 2002년 3월까지 월세를 12,000천원에서 4,000천원으로 인하 하였는 바, 처분청은 청구인의 임대료수입 감소에 따라 부가가치세 3,880,620원 및 종합소득세 45,062,240원은 경정감되어야 한다. 청구인은 2004년 3월 이후 임차인 김○○를 상대로 건물명도청구소송을 제기한 바, 임차인 김○○의 손해배상금은 부동산임대소득의 과세대상이라 할 수 없으므로, 부가가치세 15,373,690원 및 종합소득세 36,208,710원은 경정감 되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 예금계좌를 확인한 결과, 매달 4,000천원이 정기적으로 입금된 사실이 없고, 2001.11,17. 입금된 12,000천원은 청구인이 3개월분 임대료를 일시에 받았다고 하나, 2001년 1월 및 2월에도 17일에 12,000천원이 입금된 것으로 보아 11월분의 임대료로 보아야 할 것이고, 처분청은 청구인에게 임대료가 변경된 임대차계약서를 요구하였으나, 청구인은 이를 제시하지 못하고 있다. 청구인의 건물명도소송 제기 이후에도 임차인 김○○는 2004.12.10.까지 여관을 운영하였고, ○○신용협동조합이 청구인을 상대로 제기한 전세금반환청구소송에서도 법원은 김○○가 청구인에게 지급할 임대료상당액을 차감한 금액을 반환하도록 판시하였 는 바, 청구인이 지급받은 금액은 실질적으로 부동산임대소득이고, 이를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 월임대료가 변경되었으므로 변경된 임대료를 기준으로 소득금액을 산정하여야 하고, 임대차계약이 해지된 이후의 부당이득금을 부동산임대소득으로 보아 과세함은 부당하 다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장・사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

○ 동법시행령 제22조【용역의 공급시기】 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각 호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때

2. 완성도기준지급・중간지급・장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당 해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

○ 동법시행령 제47조【부동산임대소득의 수입시기】 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각 호에 규정하는 날로 한다.

1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 그 정하여진 날

2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것 그 지급을 받은 날

3. 임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외한다)에 대한 판결 ・화해 등으로 인하여 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응 하는 임대료상당액(지연이자 기타 손해배상금을 포함한다) 판결・화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 제1호에 규정하는 날로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사보고서에 의하면, 처분청은 청구인의 수입금액을 산정하면서 임대보 증금으로 350,000천원, 임차인별 월 임대료로 김○○은 12,000천원, 김○○・ 김○○는 각 13,700천원으로 보아 청구인의 부가가치세 및 종합소득세 과세표준을 경정한 사실이 확인된다. (

2. 청구인의 예금통장사본에 의하면, 2001.1.19., 2001.2.17. 및 2001.11.17., 김○○ 의 남편 김○○로부터 12,000천원이 각각 입금된 사실, 2002.6.30. 및 2002.7.30. 김

○○의 딸 은○○으로부터 13,700천원이 각 입금된 사실, 2002.9.6., 2002.10.7. 및 2003.1.24. 김○○로부터 13,700천원이 각각 입금된 사실이 확인된다. (

3. ○○지방법원 2005가합7256 사건의 판결문 및 처분청 전산자료에 의하면,

○○지 방법원은 2005.11.25. 청구인이 김○○에게 반환하여야 할 임대보증금은 김○○ 가 지급하지 아니한 2004.10.31.까지의 임차료 295,400천원, 2004년 11월분 지연손해금 13,700천원, 2004년 12월분 지연손해금 4,419천원을 제외한 금액이라고 판단한 사실, 김○○는 모텔업을 영위하다가 2004.12.10. 폐업한 사실이 확인된다. (

4. 청구인은 임차인 김○○의 영업부진을 감안하여 월세를 12,000천원에서 4,000천원으로 인하하였으며 임차인 김○○의 손해배상금은 부동산임대소득의 과세대상이라 할 수 없으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하는 바, 그 내용에 관하여 살펴보기로 한다. (가) 위 판결문에 의하면 청구인과 김○○와의 월 임차료는 13,700천원임이 확인 되고, 예금통장사본에 의하면 김○○으로부터 2001.1.19, 2001.2.17. 및 2001.11.17. 각각 12,000천원을 지급받은 사실이 확인되는 바, 다른 임차인으로부터는 월 13,700천원의 임대료를 수수하였음에도 김○○에게는 월 임대료 12,000천원에서 그 1/3에 불과한 4,000천원으로 인하하였다는 것은 거래의 실정에 부합하지 아니하는 것으로 보여진다. (

• 나) 또한, 임대인의 해지통고로 건물 임대차계약이 해지되어 임차인의 점유가 불법점유 가 된다고 하더라도, 임차인이 건물을 명도하지 아니하고 계속 사용하고 있고, 임대인 또한 임차보증금을 반환하지 아니하고 보유하면서 향후 월 임료 상당액을 보증금에서 공제하는 관계에 있다면, 이는 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다(대법원 2003.11.28. 선고 2002두8534 판결)고 할 것인 바, 위 ○○지방법원 판결문에서 청구인이 김○○에게 반환하여야 할 임대보증금은 김○○가 지급하지 아니한 임차료와 지연손해금을 제외한 금액이라고 판결한 점, 김○○가 2004.12.10.까지 본래의 용도에 따라 쟁점모텔에서 영업한 점에 비추어 김○○의 쟁점모텔 점유・사용은 그 실질상 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당한다 할 것이다.

(5) 그렇다면, 처분청이 김○○의 월임대료를 12,000천원으로 보고, 임대차계약 해지 이후 받게 된 부당이득금을 부동산 임대소득으로 보아 청구인에게 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.