재건축조합 보유 주택의 종합부동산세 과세대상 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 00시 00구 00동 일대의 주택재건축사업을 시행하는 재건축정비 사업조합 으로서, 사업시행과정에서 조합원 소유주택(아파트) 339건(전체 면적이 토지 3,861.90㎡, 건물 13,886.3㎡로서 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 현금으로 청산하여 청구인 명의 로 취득하고, 종합부동산세 과세기준일(2006.6.1.) 현재 청구인이 소유한 위 쟁 점 주택에 대하여 2006년분 종합부동산세 244,825,124원 및 농어촌특별세 48,965,024원을 신고납부(2006.12.13.)하였다가, 철거가 예상되는 쟁점주택은 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니한다 하여 신고 납부한 종합부동산세 등을 환급하여 달라는 경정청구(2007.1.31.)를 하였다. 처분청은 과세기준일 현재 주택 분 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하여 보유한 자에 대해 종합부동산세를 부과하는 것으로서, 현행법상 재건축조합 및 멸실 예정 주택에 대하여 과세를 제외하는 규정이 없다고 하여 2007.2.2. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.9. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 현금청산과정을 통하여 취득한 철거대상주택(쟁점주택)은 주택을 공급하기 위한 사실상의 토지이므로 장부상 재고자산의 택지로 회계처리 하였으나 처분청은 현행법상 재건축조합 및 멸실 예정주택에 대한 과세제외규정이 없다는 이유로 경정청구를 거부하였는바, 철거대상 주택으로 사실상 토지와 다름없는 쟁점주택을 과세기준일 현재 멸실되지 않았다는 이유로 토지로 보지 아니하고 주 택으로 보아 한 이 건 종합부동산세 등의 경정청구 거부처분은 부동산 보유에 대한 조세부담의 불 형평문제를 해소하고 부동산의 가격안정을 도모한다는 종합부동산세의 입법목적과 취지에 반하고, 지방세법 제186조 의 제8호 및 동법 시행령 제137조 제3항의 규정에 의하면 철거하기로 계획이 확정되어 행정관청으로부터 철거명령을 받거나 철거보상계약이 체결된 건축물은 재산세를 비과세하고 있는 바, 이는 철거보상계약이 체결된 경우의 건축물은 재산적 가치가 없고 부속 토지만 토지로서의 가치가 있어 그에 대해 재산세를 부과하는 것으로 보이며, 현금 청산한 사업구역내의 철거대상주택(쟁점주택)은 철거보상이 완료된 건축물로서 위의 규정 취지와 동일하여 건물은 무가치하고 토지로서의 가치만이 있는 것으로 판단할 수 있고, 동 토지는 주택공급에 사용할 토지이므로 지방세법 제182조 제1항 제3호 에 규정된 재산세 분리과세대상 토지로서 종합부동산세 과세대상에 포함되지 아니하여 이 건 종합부동산세 등의 경정청구 거부처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 종합부동산세 도입 취지를 들면서 부동산 투기 목적이 아니라 사업과정에서 경제력이 없는 조합원의 쟁점주택을 불가피하게 취득한 것이고, 그 취득한 주택(쟁점주택)이 멸실 예정인 주택으로 건물로서의 가치가 없는 사실상의 토지에 해당한다고 하면서 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다고 주장하나, 건설업 등으로 정상적으로 사업자등록하고 제세를 신고 납부하는 재건축조합에 대하여 종합부동산세의 납세의무자에서 제외하는 법령 및 해석이 없는 상황에서 단순히 세법의 도입취지를 들어 과세하지 않는 것은 다른 일반 건설업자와의 형평성에 맞지 아니하고, 쟁점주택에 대하여 과세기준일 현재 멸실 등기가 이루어지지 않은 상황에서 관할 구청에서 현지 확인하여 재산세를 정상적으로 부과하였으므로 이 건 경정청구 거부처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산 투기 목적이 아니라 주택재건축사업을 위하여 쟁점주택을 취득하였고, 그 쟁점주택은 멸실 예정(철거대상)으로 건물로서의 가치가 없는 사실상 토지에 해당하므로 쟁점주택에 대한 종합부동산세 등의 환급 경정청구 거부처분은 부당하다는 청구 주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 종합부동산세법 제1조 【목 적】 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. (2) 지방세법 제186조 【용도구분에 의한 비과세】 다음 각 호에 규정하는 재산(제112조 제2항의 규정에 의한 과세대상을 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 당해 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 당해 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 그러하지 아니하다.

8. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과함이 부적절한 건축물로서 대통령령이 정하는 것 (3) 지방세법 시행령 제137조 【용도구분에 의한 비과세】

③ 법 제186조 제8호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 재산세를 부과하는 당해연도 내에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물(건축물의 일부분을 철거하는 경우에는 철거되지 아니하는 부분을 제외한다)을 말한다. (4) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

① 과세기준일 현재 주택 분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택 분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 "주된 주택소유자" 라 한다)가 납세의무자가 된다. (5) 지방세법 제183조 【납세의무자 】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다. (6) 종합부동산세법 제6조 【비과세 등】

① 지방세법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 “재산세의 감면규정”이라 한다)은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.

② 지방세법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재산세의 감면규정을 준용함에 있어서 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.

④ 제2항에 규정된 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과함에 있어서 제2항의 규정 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다. (7) 종합부동산세법 제11조 【과세방법】 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제182조 제1항 제1호 의 규정에 의한 종합합산과세대상(이하 “종합합산과세대상”이라 한다)과 동법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상(이하 “별도합산과세대상”이라 한다)으로 구분하여 과세한다. (8) 지방세법 제182조 【과세대상의 구분】

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지.(단서 생략)

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속 토지 및 별도합산 과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지.(단서 생략)

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지

• 가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령이 정하는 토지
• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유 임야로서 대통령령이 정하는 임야
• 다. 제112조 제2항의 규정에 의한 골프장(동조 동항 각호외의 부분 후단의 규정을 적용하지 아니한다)용 토지와 동조 동항의 규정에 의한 고급오락장용 토지로서 대통령령이 정하는 토지
• 라. 가목 내지 다목의 규정에 의한 토지와 유사한 토지로서 분리과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지 (9) 지방세법 시행령 제132조 【분리과세 대상토지의 범위】

④ 법 제182조 제1항 제3호 라 목에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제182조 제1항 제3호 다 목의 규정에 의한 토지를 제외한다)를 말한다. 다만, 제5호 및 제9호 내지 제11호의 규정에 의한 토지는 동호 규정에 의한 시설 및 설비공사를 진행 중인 토지를 포함하며, 제1호 및 제2호의 규정에 의한 토지는 취득일부터 5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지를 포함하지 아니하다. 8.주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(주택법 제32조 의 규정에 의한 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비 법 제7조 내지 제9조의 규정에 의한 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설 사업에 공여되고 있는 토지

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 청구인에 대한 경정청구 검토 결과 통지서(2007.1.31. 처분청)에 따르면, 종합부동산세(농어촌특별세)에 대한 경정청구를 검토한 바 과세기준일 현재 주택 분 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하여 보유한 자에 대해 종합부동산세를 부과하는 것으로 현행법상 재건축조합 및 멸실 예정 주택에 대해 과세를 제외하는 규정이 없어 경정청구의 수용이 불가함을 통보한다고 기재되어 있다.

(2) 청구인에 대한 사업자기본사항 조회에 의하면, 청구인은 2003.6.30. 개업하여 00시 00구 00동 000-000번지에서 건설업(주택신축판매)을 영위하는 사업자로 기재되어 있다.

(3) 청구인은 부동산 투기 목적이 아니라 사업 진행과정에서 경제적 상황이 여의치 않은 조합원들의 요청에 따른 현금청산으로 쟁점주택을 취득하였고 그 쟁점주택은 멸실 예정(철거대상)으로 건물로서의 가치가 없는 사실상 토지에 해당한다면서 쟁점주택에 대한 이 건 종합부동산세 등의 환급 경정청구 거부처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다.

(4) 종합부동산세 과세기준일 현재(2006.6.1.) 쟁점주택이 멸실되지 아니한 점에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없고, 다만 청구인은 철거대상주택으로서 멸실 예정인 쟁점주택은 건물로서의 가치가 없는 사실상 토지에 해당하므로 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다고 하나, 과세기준일 현재 멸실되지 않고 주택으로 존재하는 쟁점주택에 대하여 단지 앞으로 철거가 예상된다 하여 이를 주택이 아니라 사실상 토지에 해당한다고 볼 수는 없는 것이고, 종합부동산세법상 재건축정비 사업조합인 청구인의 쟁점주택 보유에 대하여 과세대상에서 제외하는 규정이 없는 이상, 쟁점주택이 사실상 토지에 해당하여 이 건 경정청구 거부처분은 부당하다고 하는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.