상속받은 재건축조합 입주권에 대한 매매사례가액 적용이 적정한지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 어머니 ○○○이 2006.4.8. 사망함에 따라 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○동 ○○호 ○○단지주택재건축정비사업조합(이하 “재건축조합”이라 함) 조합원입주권(이하 “쟁점입주권”이라 함)을 상속받아 2006.4.15. 이복형제에게 920,000천원에 양도하고 이를 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점입주권의 상속재산가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제4항 에 해당하는 특수관계자 사이에 거래한 가액이라 하여 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 에 따라 상속개시일인 2006.4.8. 거래된 같은 곳 ○○동 ○○호 조합원입주권(이하 “매매사례입주권”이라 함)의 매매가액 1,100,000천원을 쟁점입주권의 시가로 평가하여 상속세 38,538천원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.12. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속받은 쟁점입주권 매매는 KB부동산시세표, 재건축조합 등에서 확인된 거래시세를 감안하여 한 것으로 특수관계자와의 거래일 뿐 객관적으로 부당한 거래는 아니고, 입주권의 경우 분양권과는 다르게 취득 및 등록이라는 절차를 거쳐야만 실제소유자가 될 수 있으나 청구인은 상속재산의 분할 혐의가 완료되지 않아 취득 및 등록의 절차를 마무리할 수 없어 쟁점입주권은 매매사례입주권과 달리 정상적인 거래가 이루어질 수 없었다. 매매사례입주권은 3차평형 배정에 참여하여 72평형에 배정된 입주권으로 매매거래당시 상위평형 배정을 노린 투기 또는 투자를 위한 것으로 특수한 상황을 이용하여 시세 차익을 얻으려는 목적이 포함되어 있어 쟁점입주권과의 거래상황이 같다고 볼 수 없으므로 통상 성립된다고 인정되는 매매사례가액으로 볼 수 없다. 입주권 가액의 핵심은 프리미엄이라 할 수 있으나 쟁점입주권은 2005.12월 1차 평형 배정시 34평형을 신청하여 34평형을 배정 확정받은 프리미엄이 없는 입주권이며, 처분청에서 시가로 결정한 매매사례입주권은 1차 54평형, 2차 44평형을 신청하였으나 경합으로 탈락되어 34평형으로 배정받은 상태로 3차 잔여 넓은 평형을 배정 신청 할 수 있는 권리가 부여되어 있어 프리미엄이 추가된 입주권으로 쟁점입주권과는 특성상 차이가 있어 유사한 물건으로 볼 수 없다. 쟁점입주권은 상속개시일 및 3차 평형 배정이후에도 34평형으로 최종 확정되었으므로 상속개시일 이전 및 3차 평형 배정 이후에도 34평형으로 최종 확정되어 있는 입주권을 매매사례가액 적용대상으로 하여야 하는 바, 2006.3.8(매매가액 900,000천원)과 2006.5.11.(매매가액 1,035,000천원) 거래가 확인된 입주권 중 쟁점입주권과 상속개시일이 가장 가까운 시기인 2006.3.8. 900,000천원에 매매거래된 입주권 가액을 매매사례가액으로 평가하여 상속재산가액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속개시일인 2006.4.8. 당시에는 3차 평형 배정(2006.4.10~4.13. 신청, 4.17. 추첨)을 앞두고 있던 시기로 재건축조합의 3차 평형배정 방안 및 신청안내문에는 3차 평형배정 신청을 하는데 있어 신청이 배제된 조합원이 없고 모든 조합원이 평형을 변경하여 신청할 수 있도록 되어 있고, 청구인은 매매사례입주권이 투기적인 목적을 가진 거래로 객관적이고 합리적인 거래로 볼 수 없다고 주장하나, 상속개시일 전후인 2006.3.29.~4.13. 사이에 매매계약된 사례중 기존아파트가 18평형이고 배정 평형이 34평형인 6건의 매매거래 금액이 1,050,000천원~1,180,000천원으로 매매사례입주권은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 의 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 있다. 청구인은 상속개시일부터 3일이내 장례절차, 상속재산 협의분할, 취득 및 등록절차를 마무리하여야 한다는 것은 불가능하여 거래상황이 다르므로 매매사례입주권과 동일한 입주권으로 평가할 수 없다고 주장하나, 상속등기를 하지 못할 객관적 사유가 없고 3차 배정과 최종확정시 다른 평형으로의 전환은 상속개시일 이후로 시가산정시 고려대상이 아니므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 상속받은 재건축주택조합 입주권을 넓은 평형으로 배정받을 수 있는 입주권의 매매사례가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제76조 (결정․경정)

① 세무서장등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다 (2) 상속세및증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.4.8. 어머니 ○○○의 사망으로 쟁점입주권을 상속받아 2006.4.15. 이복형제에게 920,000천원에 양도하고 이를 상속재산가액으로 하여 상속세를 신고 납부하였으며, 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 에 따라 상속개시일인 2006.4.8. 거래된 매매사례입주권 매매가액 1,100,000천원을 쟁점입주권의 시가로 평가하여 2007.7.20. 상속세 38,538천원을 고지한 사실이 과세자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점입주권은 피상속인의 장례 진행 등으로 넓은 평형 배정에 참여할 수 없었고, 2005.12월 1차 평형 배정시 34평형을 신청하여 34평형을 확정받은 프리미엄이 없는 입주권이며, 매매사례입주권은 3차 잔여 넓은 평형을 배정 신청 할 수 있는 권리가 있는 프리미엄이 추가된 입주권으로 쟁점입주권과는 특성상 차이가 있어 유사한 물건으로 볼 수 없으므로 상속개시일 및 3차 평형 배정이후에도 34평형으로 최종 확정되어 있는 입주권을 매매사례가액 적용대상으로 하여야 하는 바, 2006.3.8.(매매가액 900,000천원)과 2006.5.11.(매매가액 1,035,000천원) 거래가 확인된 34평형 입주권 중 상속개시일과 가장 가까운 시기인 2006.3.8. 900,000천원에 매매거래된 입주권 가액을 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 상속세및증여세법 제60조 는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속일(평가기준일) 현재의 시가에 의하도록 하고 있고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모 등을 감안하여 기준시가 등으로 평가하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조는 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월 이내에 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보되, 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있다. (나) 2006.4.5. 재건축조합의 시행문서(○○ 재건축 제0000-000호)에 의하면, 2005.12월 1차 및 2차 평형 배정을 하였고 일부 조합원들의 잔여세대 추가배정 요청으로 2006.4.1. 총회에서 3차 평형 배정을 결의하여 확정하였으며, 3차 배정 신청기간은 2006.4.10~2006.4.13.(4일간)이었고 3차 추첨 예정일은 2006.4.17.로 확인된다. 2006.4.14. 발표된 3차 평형 배정 신청 결과를 보면 62평이상 신청세대는 49세대로 잔여세대 78세대보다 적게 신청한 사실이 확인된다. <잔여세대 3차평형 배정 신청결과(재건축조합)> 평형 잔여세대 신청세대 비고 34평형 131

• 미경합 62평형 1 4 경합 72평형 29 19 미경합 81평형 48 26 미경합 (다) 처분청 및 ○○구청, 재건축조합의 자료에 의하면 상속개시일 전후 같은 단지내 입주권 매매거래 가액 내역 및 평형 배정 현황은 아래 표와 같다. 매매 계약일자 전용 면적 매매거래가액 1차배정 (2005.12.1) 2차배정 (2005.12.15) 3차배정(최종) (2006.4.19) 2006.5.12 57.26 1,580,000 34

• 81 2006.5.11 57.36 1,035,000 34

• 34 2006.4.13 57.26 1,180,000 34

• 81 2006.4.11 57.36 1,160,000 34

• 81 2006.4.10 57.26 1,162,000 34

• 81 2006.4.8 57.36 1,100,000 (매매사례가액) 34

• 72 2006.4.8 (상속개시일) 57.36

• (쟁점입주권) 34

• 34 2006.4.6 57.26 1,050,000 34

• 81 2006.4.5 57.36 1,405,000 44

• 44 2006.4.1 <3차 추가배정 조합총회 결의일> 2006.3.29 57.26 1,085,000 34

• 81 2006.3.24 57.36 1,600,000 34 81 81 2006.3.13 57.36 1,500,000 34 81 81 2006.3.8 57.36 900,000 (청구 주장 입주권) 34

• 34 2006.3.7 57.36 1,400,000 34 81 81 (라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인의 쟁점입주권 상속개시일(2006.4.8.)은 재건축조합 총회(2006.4.1.)에서 3차 평형 배정을 결의한 이후이고, 3차 배정 신청기간은 상속개시일 2일후인 2006.4.10.~4.13.(4일간)로 되어 있어 청구인은 3차 평형 배정을 신청할 수 있는 자격을 가지고 있다고 보여지므로 이 기간동안 피상속인의 장례절차, 상속재산 혐의분할, 취득 및 등록절차를 마무리하여야 하므로 배정신청이 불가능하다는 청구 주장은 받아들이기 어렵다. 또한 3차 배정 신청 결과를 보면 더 넓은 평형으로 배정이 가능하였다고 보여지므로 매매사례입주권과 동일한 프리미엄이 있었다고 보아야 할 것이며, 청구인이 주장하는 2006.3.8. 매매계약된 입주권은 3차 추가 평형 배정이 있음을 알지 못한 상태에서 매매계약된 입주권으로 3차 평형 배정 신청이 가능한 쟁점입주권과 동일한 조건이라고 보기 어렵다 할 것이다. 따라서 매매사례입주권은 쟁점입주권과 동일한 조건의 입주권으로 보여지고, 상속세 과세기준일인 상속개시일(2006.4.8.) 이후에 발생한 쟁점입주권과 매매사례입주권의 평형 변경 문제는 상속재산가액 산정시 고려대상이 아니므로 매매사례입주권의 매매가액을 쟁점입주권의 상속재산가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.