유치권 포기대가 합의금이 부동산 매각대금의 일부인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구법인은 김○○가 신축하여 ○○병원장 윤○○에게 임대하고 있던 ○○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지외 3필지 소재 토지와 동 지상의 병원건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)’을 2005.6.10. 매매대금 18억 5천만원에 경락받아 2005.10.20.부터 윤○○에게 임대하였다가 2005.12.8. 의료법인 ○○의료재단(이하 “청구외법인”이라 한다)에 매매대금 17억원과 ‘유치권 포기에 따른 합의금’ 명목의 지급액 15억원(이하 “쟁점합의금”이라 한다) 합계 32억원에 양도하고, 2005년 2기분 부가가치세 신고시 매매계약서상 매매대금으로 기재된 17억원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하고, 이 중 건물분 안분가액 1,339,534천원에 대하여 부가가치세를 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상 매매대금 이외에 ‘유치권 포기에 따른 합의금’ 명목의 쟁점합의금 15억원이 쟁점부동산의 매각대금 중 일부인데도 청구법인이 이에 대하여 부가가치세 신고를 누락하였다고 보아 쟁점합의금에 대한 건물분 안분가액 1,181,942천원을 부가가치세 과세표준에 합산하여 2007.1.8. 청구법인에게 2005년 2기분 부가가치세 153,995,230원을 추가로 경정고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.4.6. 이의신청을 거쳐 2007.8.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 쟁점부동산 양도에 따른 매매계약 체결시 특약사항으로 약정한 ‘유치권 포기에 따른 합의금’ 명목의 쟁점합의금 15억원은 청구법인으로부터 쟁점부동산을 인수하여 병원을 계속 운영하기로 한 ○○병원장 윤○○이 청구법인으로부터 자금을 대출받아 쟁점부동산의 전소유자 김○○에게 의료기기․시설장치 및 권리금의 대가로 지급한 7억원과 병원건물 신축공사후 공사대금을 받지 못하여 병원건물을 유치하고 있던 유치권자들에게 지급한 합의금 8억원으로 구성되어 있는데, 병원을 계속 운영하기가 어렵게 된 윤○○이 쟁점부동산의 매입을 포기함에 따라 청구법인이 이를 청구외법인에게 매각하면서 청구외법인으로부터 매매대금 이외에 쟁점합의금을 추가로 받아 윤○○의 대출금 채무를 상환하는데 사용하였으므로 쟁점합의금은 쟁점부동산의 매매대금과 관련이 없는 별개의 금액이어서 부가가치세 과세대상으로 볼 수 없는데도 처분청은 이를 재화의 공급대가로 보아 부가가치세를 과세한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점부동산 매각대금 17억원과 별도로 쟁점합의금 15억원을 수령하여 윤○○이 쟁점부동산의 유치권자들에게 유치권 포기에 따른 합의금 등을 지급하기 위하여 청구법인으로부터 대출받은 대출금과 상계하는 방식으로 윤○○의 대출금을 상환받은 것이므로 결과적으로 청구법인은 청구외법인과 윤○○의 업무를 대행한 것이라고 주장하나, 15억원 중 7억원은 당초부터 유치권에 관련된 금액이 아니라 병원 건축주인 김○○의 청구법인에 대한 채무를 상환하고자 윤○○이 청구법인으로부터 대출받았던 금액이고, 나머지 8억원도 유치권 포기에 따른 합의금 지급을 위하여 윤○○이 청구법인으로부터 대출받았던 금액으로 순수한 유치권의 포기대가로 볼 수 없으며, 부가가치세 과세표준에는 거래상대방으로부터 받은 대금․요금․수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것이 포함되는 것이므로 쟁점합의금을 쟁점부동산의 매각대가의 일부로 보아 건물분 안분가액을 부가가치세 과세표준에 합산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 유치권 포기대가 명목의 쟁점합의금을 부동산 매각대금의 일부로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】(2006.3.24. 법률 제7876호로 개정되기 전의 것)

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

3. 법률에 의하여 조세를 물납하는 것으로서 대통령령이 정하는 것 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

② 다음 각호의 금액은 과세표준에 포함하지 아니한다.

3. 공급받는 자에게 도달하기 전에 파손․훼손 또는 멸실된 재화의 가액

5. 공급대가의 지급지연으로 인하여 지급받는 이자로서 대통령령이 정하는 연체이자 (2) 부가가치세법시행령 제48조 【과세표준의 계산】(2005.12.30. 대통령령 제19215호로 개정되기 전의 것)

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금․요금․수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다. (3) 민법 제320조 【유치권의 내용】(2005.12.29. 법률 제7765호로 개정되기 전의 것)

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 민법 제321조 【유치권의 불가분성】 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 민법 제322조 【경매, 간이변제충당】

① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다. 민법 제327조 【타담보제공과 유치권소멸】 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 민법 제328조 【점유상실과 유치권소멸】 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 건축주인 ○○부동산 김○○가 2001년경 토지를 취득하고, 병원건물을 신축(건축허가일: 2001.5.22., 착공일: 2001.7.12., 사용승인일: 2003.4.4.)하여 2003.4.9.자로 소유권 보전등기를 하고, ○○병원장 윤○○에게 임대하였던 것으로, 윤○○은 2004.3.22. ‘○○병원’이라는 상호로 개업하여 의료업을 영위하다가 처분청에 의하여 2005.5.23.자로 직권 폐업(2006.4.19. 처리)되었음이 처분청 전산자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구법인은 ○○은행업을 영위하면서, 2003.5.2. 쟁점부동산의 전소유자 김○○에게 7억원을 대출하고 채권최고액 10억원의 근저당을 설정하였다가, 김○○의 부도로 2004.6.11.자로 쟁점부동산에 대한 임의경매가 개시되자 감정가액 77억원인 쟁점부동산을 2005.4.25. 18억 5천만원에 경락받아 2005.6.10. 경락대금을 완납하고, 2005.7.11. 청구법인 명의로 소유권 이전등기를 접수하였다.

(3) 청구법인은 쟁점부동산을 청구외법인에게 매각하기 위하여 매매계약을 체결하기 직전인 2005.12.5. 청구외법인과매매계약 체결에 관한 협약서를 작성하였는 바, 동 협약서의 주요내용은 다음과 같다.

1. 매매대금: 17억원

2. 유치권자들의 유치금액은 원금(15억원)으로 한다.

3. 유치권자들의 유치행위 및 농성해소, 건물인도의 책임은 청구법인에서 진다.

4. 위 유치권자들에 대한 합의금액은 청구외법인이 청구법인을 통하여 유치권자에게 지급한다.

5. 유치권자들 상호간 사전 채무면제금액은 불문에 붙이고 원금 15억원 이상은 청구법인이 책임진다.

(4) 청구법인과 청구외법인은 2005.12.8. 정식으로 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였는 바, 그 주요 내용은 다음과 같다.

1. 총매매대금 17억원(계약금 1억원, 중도금 6억원, 잔금 10억원)

• 가. 현존 유치권, 채권주장행위 등은 청구법인의 책임으로 소멸시킨다.
• 나. 등기이전은 청구외법인이 건물매입비 17억원을 청구법인에게 지급하면 즉시 등기 정리하고, 채권단(유치권자)에게 지급할 15억원을 지급하기 전에는 청구법인이 건물에 19억 5천만원의 근저당을 설정한다.

(5) 쟁점부동산은 ‘2005.12.8.자 매매’를 원인으로 2005.12.13. 청구외법인의 명의로 소유권 이전등기가 접수되었다.

(6) 이상의 사실에 기초하여 처분청은 쟁점합의금 15억원이 유치권자들에 대한 합의금 명목으로 수수되었으나, 그 실질은 쟁점부동산의 양도대금의 일부라고 보았고, 청구법인은 윤○○이 청구법인으로부터 대출받아 김○○의 채무를 대위변제한 금액 7억원과 유치권자들에게 유치권의 포기대가로 지급한 금액 8억원을 지급한 것으로 쟁점부동산의 양도대가와는 직접 관련이 없는 금액이라고 주장하고 있는 바, 쟁점합의금 15억원이 지급된 경위는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산을 경락받은 청구법인은 전소유자 김○○로부터 쟁점부동산을 임차하여 ○○병원을 운영하고 있던 윤○○에게 쟁점부동산을 재임대한 후, 쟁점부동산을 매입하여 병원을 계속 운영할 것을 권유한 사실이 있는데, 청구법인으로부터 우선매각 약속을 받은 윤○○은 병원 매입을 조건으로 아래 (나)～(다)목에 나타난 바와 같이 청구법인에 대한 김○○의 채무 7억원을 대위변제하고, 병원건물에 대한 유치권 문제를 해결한 사실이 있다. (나) 당초 병원건물을 신축한 김○○는 이를 임대하기 위하여 의료용기구와 시설장치 등을 구입하여 병원내에 비치한 사실이 있는데, 병원을 인수하여 운영하기로 마음먹은 윤○○은 김○○와 합의하여 김○○가 동 의료용기구 및 시설장치 등을 윤○○에게 양도하는 대가로 윤○○이 청구법인에 대한 김○○의 채무 7억원을 인수하기로 한 후, 2005.10.11. 청구법인과 확인서를 작성하여 청구법인이 쟁점부동산을 매각할 경우, 김○○의 채무 7억원을 윤○○이 승계하고, 우선 매각대상자를 위 윤○○으로 할 것을 확인받은 다음, 같은날 청구법인으로부터 7억원을 대출받아 김○○의 채무를 대위변제하고, 김○○ 소유의 의료용기구와 시설장치 등에 대한 소유권을 넘겨받았다. (다) 한편, 쟁점부동산 중 병원건물 신축공사와 관련하여 공사대금을 받지 못한 주식회사 ○○개발시스템 이○○ ․ 유한회사 ○○개발 강○○ ․ 주식회사 ○○건업 장○○ ․ 합자회사 ○○ 백○○ ․ ○○타일 최○○(이하 “유치권자들”이라 한다)은 쟁점부동산에 대하여 경매가 개시되기 전인 2004.3.23. ○○지방법원 ○○지원에 자신들이 공사채권 2,379,068천원과 관련하여 신축한 병원건물 중 일부를 유치하고 있다고 신고한 사실이 있는데, 청구법인으로부터 병원의 우선매각 약속을 받은 윤○○은 병원 매입을 조건으로 2005.6.17. 유치권자들과 유치권 포기 및 이행 합의서를 작성하여 윤○○이 유치권자들에게 8억원을 지급하면, 유치권자들은 유치중인 병원건물을 즉시 윤○○에게 돌려주기로 합의하고, 2005.6.21. 청구법인으로부터 직원인 송○○․김○○의 명의로 5억원을 대출받아 유치권자들의 대표자인 이○○의 계좌로 송금하고, 나머지 3억원은 청구법인이 이○○의 명의로 3억원을 대출하되 윤○○이 이를 상환하기로 한 다음, 청구법인이 2005.12.15.자로 이○○ 명의로 3억원을 대출하는 방식으로 청구법인으로부터 총 8억원을 대출받아 이를 유치권자들에게 지급함으로써 유치권 문제를 해결하였다. (라) 그러나, 자신의 사정으로 병원을 운영할 수 없게 된 윤○○은 2005.11.5. ‘쟁점부동산의 매입권한을 포기하겠다’는 내용의 확약서를 작성하여 청구법인에게 제출하였고, 청구법인은 청구외법인에게 쟁점부동산을 매각하면서 위 윤○○이 대위변제한 김○○의 채무 7억원과 병원건물 유치권자들에게 지급한 유치권 포기대가 8억원의 문제를 해결하기 위하여 위 (3)항의 협약서를 작성하고, (4)항의 매매계약서에 동 15억원을 쟁점부동산의 매매대금과 별도로 표기한 것으로 확인된다. (마) 위 협약서 및 매매계약서에 따라 쟁점부동산은 ‘2005.12.8.자 매매’를 원인으로 2005.12.13. 청구외법인의 명의로 소유권 이전등기가 접수되었으며, 청구외법인은 2006.1.3. 쟁점부동산의 매매대금 17억원 이외에 쟁점합의금 15억원을 추가로 지급하였고, 청구법인은 이를 윤○○이 김○○의 대출금 상환을 위하여 대출받은 대출금 7억원, 윤○○이 직원 송○○․김○○의 명의로 대출받은 대출금 5억원, 윤○○이 유치권자 대표 이○○의 명의로 대출받은 대출금 3억원 합계 15억원의 대출금 채무 변제에 충당하였다.

(7) 살피건대, 쟁점합의금은 다음과 같은 이유로 부가가치세 과세대상이며, 그 공급자는 청구법인이라고 판단된다. (가) 먼저, 쟁점합의금 중 김○○의 대출금 7억원과 관련된 합의금에 대하여 살펴보면,

1. 김○○는 병원건물을 신축한 후, 의료용기구 및 시설장치 등을 구입하여 병원건물과는 별개의 자산으로 병원내에 이를 비치한 사실이 있고, 청구법인에 대하여 7억원의 대출금 채무를 부담하고 있었는데, 병원을 인수하여 운영하기로 마음먹은 윤○○은 김○○와 협의하여 위 김○○의 채무 7억원을 자신이 변제하는 대신, 위 김○○의 자산에 대한 소유권을 이전받기로 하고, 2005.10.11. 청구법인으로부터 7억원을 대출받아 위 김○○의 채무를 변제하였으므로 동일자로 위 김○○의 자산과 대출금 채무를 윤○○이 인수한 결과가 되었다.

2. 그러나, 윤○○이 자신의 사정으로 병원을 인수할 수 없게 되자, 청구법인이 2005.12.8.자로 위 윤○○의 자산인 의료용기구 및 시설장치를 포함한 쟁점부동산 전체를 청구외법인에게 매각하고 청구외법인으로부터 윤○○의 자산에 대한 대가를 포함하여 총 32억원을 받아 그 중 7억원으로 윤○○의 대출금 채무를 변제하였으므로, 결국 쟁점합의금 중 김○○의 대출금과 관련된 7억원은 청구법인의 주장내용이 사실이라고 본다 하더라도 당초 김○○ 소유였던 의료용기구 및 시설장치 등을 청구외법인에게 공급하고 그 대가를 받은 것이므로 그 명목 여하에 불구하고 부가가치세 과세대상이라고 판단되고, 청구법인과 청구외법인간의 매매계약서상 의료용기구 및 시설장치 등의 매각주체로 윤○○이 별도로 기재되지 아니한 점과 윤○○과 청구법인간의 확인서 및 확약서 수수내역 등으로 보아 동 의료용기구 및 시설장치 등은 청구법인이 윤○○으로부터 매입하여 즉시 청구외법인에게 공급한 것으로 보아야 할 것이다. (나) 다음으로, 쟁점합의금 중 유치권자들에게 지급한 8억원과 관련된 합의금에 대하여 살펴보면,

1. 유치권이라 함은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리로서, 이 건에 있어 당초 유치권의 목적이 된 채권은 병원건물 신축공사와 관련하여 발생한 공사대금 채권이며, 당초 채무자는 병원건물을 신축한 건축주 김○○이었으나, 청구법인이 쟁점부동산을 경락받아 그 소유권을 취득하였으므로 이후 유치권 문제는 병원건물의 소유자인 청구법인이 해결하는 것이 원칙이다.

2. 그런데, 이 건 유치권 문제는 청구법인으로부터 병원을 인수하여 운영하기로 한 윤○○이 청구법인에서 자금을 대출받아 해결하였다는 것으로 청구법인과 윤○○은 유치권 문제가 완전히 해결된 쟁점부동산을 청구외법인에게 양도하면서 양도대가에 유치권 문제 해결을 위하여 윤○○이 유치권자들에게 지급하였던 금액을 포함하여 받기로 한 것으로 보인다. 즉, 이 건 매매목적물이 된 쟁점부동산은 유치권 문제가 해결되어 완전한 소유권이 회복된 후의 부동산이고, 그 대가는 유치권 문제가 해결되기 전의 대가 17억원과 유치권 문제 해결 등을 위하여 지급한 대가 15억원으로 나누어 지급된 것으로 볼 수 있는데, 유치권 해결과 직접 관련된 대가 8억원도 결국 쟁점부동산의 양도대가에 포함되어 수수되었으므로 부가가치세 과세대상이라고 할 것이고, 당초 유치권의 포기에 따른 대가는 유치권의 문제를 해결하여야 할 책임이 없는 윤○○이 병원 인수를 조건으로 청구법인으로부터 대출받아 지급하였으나, 윤○○이 병원인수를 포기하겠다는 확약서를 청구법인에게 제출하였고, 청구법인이 이를 용인하고 윤○○의 동의하에 청구외법인에게 유치권 문제가 완전히 해결된 쟁점부동산을 매각하기로 한 점, 쟁점부동산을 윤○○이 취득한 사실이 없고 쟁점부동산 중 유치권과 관련된 부분의 매각주체로 윤○○이 별도로 표시되지 아니한 점 등으로 보아 동 유치권과 관련된 윤○○의 행위는 청구법인을 대리하여 한 행위로 추인되었다고 보는 것이 합리적이라고 보이므로 쟁점부동산 중 유치권과 관련된 부분에 대한 공급자도 윤○○이 아니라 청구법인으로 보는 것이 타당하다고 판단된다. (다) 위의 내용을 종합해 보면, 청구법인과 청구외법인간 매매계약서상 매각대상물건에는 쟁점부동산만 기재되었으나, 청구법인은 청구외법인에게 의료용기구 및 시설장치 등을 포함하여 유치권 문제가 해결되어 완전한 소유권 행사가 가능하게 된 쟁점부동산을 공급하고, 그 대가로 매매대금 명목의 17억원과 유치권 해결 명목으로 쟁점합의금 15억원을 받은 것이므로 쟁점합의금은 의료용기구 및 시설장치 등을 포함한 쟁점부동산의 양도대가로 보는 것이 타당하다고 보이며, 그 공급자는 청구법인으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 쟁점합의금이 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.