개발제한지역 지정토지의 기준시가 적용이 부당한지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인 ○○○은 ○○시 ○○구 ○○동 산○○ 임야 30,446㎡ 및 같은 곳 산 ○○ 임야 1,983㎡(이상의 토지 합계분 32,429㎡를 이하 “쟁점①토지”라 한다)를, 청구인 ○○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 임야 436㎡ 및 같은 곳 산○○ 임야 1,587㎡, 같은 곳 산○○ 임야 694㎡, 같은 곳 산○○ 임야 1,389㎡(○○○의 토지 합계분 4,106㎡를 이하 “쟁점②토지”라 한다)를 2006.12.5. 및 2006.12.16. ○○시 도시공사에 수용으로 협의양도한 후 2005.1.1.자의 개별공시지가를 적용하여 기준시가로 양도소득세를 예정신고·납부하였다. 처분청은 쟁점토지 양도에 적용할 개별공시지가는 2006.1.1.자의 개별공시지가라 하여 이를 기준으로 양도가액을 경정하고 2007.4.9. 청구인 ○○○에게 2006년 귀속 양도소득세 96,439,270원을, 청구인 ○○○에게 2006년 귀속 양도소득세 5,165,230원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.6.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구법인 주장 쟁점토지는 개발제한구역으로 지정되었다가 ‘○○산 관광단지 조성산업’지역에 포함되어 2005년 7월에 도시관리계획변경으로 개발제한구역에서 해제된 토지로서, 건설교통부의 ‘2006년 개별공시지가 조사·산정 지침’에 관광단지 개발사업지구내의 토지로서 확정 예정지번이 부여되기 전의 토지는 종전 이용상황을 기준으로 지가를 산정하도록 하고 있어 쟁점토지의 개별공시지가를 개발제한구역 해제 이전의 상태에서 산정하여야 함에도 개발제한구역 해제상태에서 산정하였고, 또한 쟁점토지는 토지거래 허가구역으로 사업시행자만이 매수할 수 있는 관광단지 내의 토지로서 일반적인 거래의 대상이 아니됨에도 거래의 대상이 됨을 전제로 개별공시지가를 산정하는 것은 위법이며, 또한 개별공시지가가 결정시 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별공시지가의 증감 등 여러 사정을 종합적으로 참작하지 않은 잘못을 하였다. 따라서 쟁점토지의 보상금은 개발제한구역 상태로 보상하고 양도소득세는 개발제한 구역이 해제된 상태로 평가하여 약 75배 ~ 120배의 양도소득세를 납부토록 하는 것은 공평과세에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 소득세법령에 의하면 양도당시 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 계산하도록 규정되어 있는 바, 쟁점토지들은 2006년 12월에 양도되었으므로 2006.1.1.자의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 기준시가로 산정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지 양도당시의 개별공시지가 산정에 잘못이 있고, 보상가는 개발제한구역 지정이 해제되기 전의 조건으로 감정하면서 양도가액은 개발제한구역 지정이 해제된 상태에서의 개별공시지가(기준시가)를 적용함은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (각호 생략)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 【개별공시지가의 결정·공시 등】

① 시장·군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관등에 제공하여야 한다.(단서 생략)

② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.

③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

○ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 【개별공시지가에 대한 이의신청】

① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조 【공법상 제한을 받은 토지의 평가】

① 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태로 상정하여 평가한다.

② 당해 공익사업의 시행을 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등의 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료 등에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 청구인들은 쟁점토지가 ○○산 관광단지 조성사업 토지로 편입됨에 따라 ○○시 도시공사에 수용되어 개발제한구역에서 해제된 후인 2006.12.5. 및 2006.12.15. 양도하고, 쟁점토지의 경우 2005년에 비해 2006년 개별공시지가가 현저히 상승된 사업지구 내의 토지로 개발제한구역 해제 후의 가액으로 보상하여야 함에도 개발제한구역 해제 전의 상황으로 감정평가 하여 그에 따른 감정평가액으로 보상받았다 하여 개발제한구역 해제전의 개별공시지가(2005.1.1.자의 개별공시지가)를 적용하여 양도소득세를 신고하였다. (나) 이에 대해 처분청은 양도당시의 개별공시지가(2006.1.1. 기준)를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 쟁점① 및 ②토지의 개별공시지가 고시 내역은 아래 〈표〉와 같다. 〈표: 쟁점토지의 개별공시지가 내역〉 지번 개별공시지가(원/㎡당) 비고 2005년 2006년 쟁점①토지

○○구 ○○동 산○○ 1,580 11,800 1월 1일 기준

○○구 ○○동 산○○ 4,100 11,700 〃 쟁점②토지

○○구 ○○동 산○○ 4,140 11,800 〃

○○구 ○○동 산○○ 1,630 12,200 〃

○○구 ○○동 산○○ 4,190 12,300 〃

○○구 ○○동 산○○ 4,190 12,300 〃 (다) 청구인은 대규모 개발사업지구 내의 토지로서 확정 예정 지번이 부여되기 전의 토지는 종전의 이용상황을 기준으로 지가를 산정하고, 확정 예정 지번이 부여된 경우는 당해 사업 목적의 나지로 상정하여 지가를 산정한다고 되어 있는 2006년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침(2005.11월 건설교통부 발간 책자 137쪽 참조)을 증빙으로 제시하면서, 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가를 산정함에 있어 개발제한구역 해제전의 상태를 기준으로 하여야 함에도 해제 후의 상태를 기준으로 산정한 것은 부당하다고 주장하고 있고, 청구인은 2차 평가시 비교 표준지 란에 쟁점토지의 용도지역이 개발제한(자연녹지)로 되어 있고, 비교 표준지 산정기준 란에 2006.1.1. 기준 표준지 공시지가를 기준으로 하여 당해 지역 및 그 주변에서 본건 토지와 용도지역 등 비교성 있는 표준지 중 지리적으로 근접한 표준지를 선정하였으며 당해 사업시행에 따른 절차로 개발제한구역이 해제되었으므로 해제전 상태를 기준으로 하였으며, 2차 평가 3개 업체의 평균금액이 기재되어 있는 공문(○○시 도시공사가 청구인에게 회신한 문서, 보상팀-000, 2007.2.27., 정보공개청구내용) 등을 증빙으로 제시하면서 수용당시 쟁점토지에 대해 개발제한구역 해제 전의 상태를 기준으로 감정평가하여 수용하였으므로 당해 토지의 양도에 대하여 해제 후의 개별공시지가를 적용할 것이 아니라 해제 전의 개별공시지가를 적용하여 과세할 것을 주장한다. (라) 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 등의 규정에 의하면, 건설교통부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정한 개별공시지가 자체가 부당하거나, 당해 토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률 제12조의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사 청구를 하여 구제를 받도록 규정하고 있는 바, 단지 위 소득세법 관련 규정에 의거 당해 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대해서는 그 개별공시지가가 부당하다 하여 이를 다툴 수는 없는 것(국심 2004구2172, 2004.12.6. 외 다수 같은 뜻임)이다.

(2) 양도일이 2006.12.5. 및 2006.12.15.이고 2005년 7월에 개발제한구역이 해제된 쟁점토지에 대해 기준시가로 양도차익을 산정할 경우 양도가액에 대한 개별공시지가를 적용함에 있어 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가(2006.1.1. 기준 개별공시지가)를 적용할 것인지, 아니면 개발제한구역이 해제되기 전에 고시된 개별공시지가(2005.1.1.기준 개별공시지가)를 적용할 것인지 이에 대하여 보면, 소득세법 제96조 제2항 의 규정에 의하면, 쟁점토지와 같이 수용되어 양도되는 토지에 대해서는 양도당시의 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세할 수 있도록 규정하고 있고, 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에서 양도당시 기준시가를 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가로 규정하고 있는 바, 위 규정을 보면 양도가액에 대한 기준시가를 적용함에 있어 양도일 현재 고시된 개별공시지가를 적용하는 것임을 알 수 있다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도당시에 고시된 2006.1.1. 기준 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산정하여 경정한 이 건 처분에 대하여 개별공시지가의 소관청(시장, 군수 또는 구청장)이 쟁점토지의 개별공시지가를 잘못 결정하였으므로 개발제한구역 해제 전의 개별공시지가(2005년 귀속 개별공시지가)를 적용하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.