토지분양권을 실지양도하였는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1999.11.5. ○○○○공사로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 택지개발사업지구내 단독주택용지 ○○○호 268.2㎡(이하 “쟁점토지분양권”이라 한다)를 105,323,000원(계약체결일에 계약금 10,533,000원, 20005.5. 중도금 42,130,000원, 2001.6월 잔금 52,660,000원 지급 약정)에 취득하여 청구인 명의로 72,702,040원(연체료 18,233,330원 포함)을 지급한 후, 2002.3.6. 쟁점토지분양권을 이○○에게 명의변경하였으나 쟁점토지분양권 양도에 따른 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세조사를 실시하여 쟁점토지분양권의 양도가액을 양수자 이○○이 확인한 113,106,670원{총양도가액 164,000,000원(연체료 18,272,370원 포함금액)에서 승계취득자 이○○이 납부한 순수분양대금 50,893,330원을 차감한 금액}으로, 취득가액을 54,429,670원(청구인 명의로 납부한 총액 72,702,040원에서 대금지급지연에 따른 연체료 18,272,370원을 차감한 금액)으로 하여, 2006.9.3. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 17,203,130원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.30. 이의신청을 거쳐 2007.3.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지분양권에 관한 권리의무승계계약서를 기준으로 쟁점토지분양권을 이○○에게 양도한 것으로 보았으나, 청구인은 쟁점토지분양권을 ○○○○공사와 분양계약을 체결하고 계약금(10,533,000원)만 납부한 상태에서 2002.2.1. 나머지 분양대금과 동 분양대금의 납부지연에 따른 연체료를 오○○(쟁점토지분양권의 중간 매수자)이 납부하는 조건으로 10,000,000원만을 영수하고 양도한 것인바, 쟁점토지분양권의 양도가액은 28,272,370원(양도계약서상 양도가액은 129,000,000원으로 기재되어 있으나 매수자 오○○이 승계하여 납부할 양도자 연체미납부분양대금 등을 제외하고 청구인이 실제 영수한 금액 10,000,000원과 분양대금 지급지연에 따른 연체료 18,272,370원을 포함)으로, 취득가액은 청구인이 납부한 분양대금인 10,533,000원임에도, 청구인이 쟁점토지분양권을 이○○에게 양도한 것으로 보고, 양도가액을 113,106,670원, 취득가액을 54,429,670원으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지분양권을 오○○에게 28,272,370원에 양도한 것이라고 주장하고 있을 뿐, 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면에 ○○○○공사 ○○지역본부장(구 ○○지사장)의 ‘권리의무승계계약서’ 및 ‘간이계산서’에 의하면 쟁점토지분양권의 계약당사자는 신○○(청구인)와 이○○으로 확인되고 있고, 이○○ 및 그 배우자 박○○의 진술에 의하면 청구인의 남동생 신○○으로부터 쟁점토지분양권을 매수하였으며 총매수가액이 164,000,000원임을 확인한 바 있으며, 동 금액에는 매수인이 부담한 순수분양대금 50,893,330원과 연체료 18,233,330원이 포함된 것이 확인되므로, 쟁점토지분양권의 양도가액을 113,106,670원(총양수가액 164,000,000원 중 매수인이 승계하여 납부한 순수분양대금 50,893,330원을 차감한 금액)으로 보는 것이 타당하고, 또한 쟁점토지분양권의 분양대금 중 청구인 명의로 54,429,670원을 납입한 사실이 확인되므로 취득가액을 54,429,670원으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인으로부터 쟁점토지분양권의 실지양수한 자는 오○○이며 실지양도가액을 28,272,370원, 실지취득가액을 10,533,000원으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시 기준시가

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 쟁점토지분양권에 관한 단독주택용지 분양계약서에 의하면, 청구인은 1999.11.15. ○○○○공사로부터 쟁점토지분양권을 105,323,000원에 취득하는 분양계약을 체결하고, 분양대금은 계약일에 10,533,000원, 중도금은 2000.5.5. 42,130,000원, 잔금은 2001.6.7. 52,660,000원을 납부하는 것으로 하면서 그 금액을 납부기간까지 납부하지 아니하는 경우에는 체납한 금액에 대하여 연체료를 가산하여 납부하는 것으로 약정한 사실이 나타나고 있다.

(2) 처분청이 제시한 쟁점토지분양권에 대한 권리의무승계계약서(○○○○공사 ○○지사장 확인)에 의하면, 2002.3.6. 신○○(청구인)에서 이○○으로 권리의무가 승계된 것으로 나타나고 있으며, 2002.3.12. 쟁점토지(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 267.6㎡)를 이○○이 소유권보존등기한 사실이 등기부등본상 확인되고 있다.

(3) 쟁점토지분양권에 대한 분양대금납부내역을 보면, 쟁점토지분양권 양도일(2002.3.6.)까지 청구인 명의로 총 72,663,000원(분양대금 54,429,670원, 연체료 18,233,330원)을 납부한 사실이 있으며, 이○○은 2002.3.6. 50,932,370원(실분양대금 납입액 50,893,330원, 연체료 39,040원)을 납부한 사실이 2006.5.23. ○○○○공사 ○○지역본부장이 발행한 쟁점토지분양권의 납부사실증명원 및 간이계산서(○○○○공사 발행)에 의하여 확인되고 있다. 단위: 원 구분 분양금액 납기일 납부일 연체료 포함 납부액 분양대금 납부 연체료 납부 납부 명의자 계약금 10,533,000 1999.11.5. 1999.11.5. 10,533,000 10,533,000 0 청구인 중도금 42,130,000 2000.5.5. 2002.2.4. 42,130,000 29,717,240 12,412,760 〃 2002.3.4. 12,546,060 12,412,760 133,300 〃 2002.3.4. 7,453,940 1,766,670 5,687,270 〃 잔금 52,660,000 2001.3.6. 2002.3.6. 50,932,370 50,893,330 39,040 이○○ 총계 105,323,000 123,595,370 105,323,000 18,272,370

(4) 청구인은 쟁점토지분양권을 ○○○○공사로부터 분양대금 105,323,000원으로 하여 분양받고 10,533,000원을 계약금으로 납부한 사실은 있으나, 분양 후 자금난으로 중도금을 연체함에 따라 신○○(청구인의 동생)에게 동 분양권의 처분을 위임하여 2002.3.5. 오○○에게 실제 10,000,000원만을 받고 나머지 연체료를 포함한 분양대금을 오○○이 납부하는 조건으로 양도한 것이라고 주장하며, 계약당사자가 신○○(대리인 신○○)와 오○○, 공인중개사 ○○공인중개사 사무소 문○○(가-0000-000), 총양도가액이 129,000,000원으로 기재된 부동산매매계약서를 제시하고 있다. 동 양도계약서를 보면, 매수자인 오○○의 주소가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지로 기재되어 있으나 매매계약일과 오○○의 주민등록번호가 기재되어 있지 않으며, 또한 매매대금지급방식으로 일자미상(미기재) 계약금 10,000,000원, 2002.2.4. 중도금 42,100,000원, 2002.3.5. 잔금 76,900,000원으로 지급하는 것으로 약정한 사실이 나타나고 있으나, 양도대금의 영수에 관한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 또한 실제 쟁점토지분양권의 중도금 납부일자(2002.2.4. 42,130,000원, 2002.3.4. 20,000,000원, 2002.3.6. 50,932,370원)와 쟁점토지분양권 양도계약서상 잔금의 지급일자 및 금액이 일치하지 않는 것으로 나타나고 있다. 또한 처분청의 이의신청 결정서에 의하면 처분청은 쟁점토지분양권의 양도계약서상 매수자인 오○○로부터 관련 사실을 확인하고자 양도계약서상 오○○의 주소로 기재된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지를 탐문확인하였으나 오○○이 양도계약서상 기재된 주소에 거주한 사실이 없고, 양도계약서상 중개인으로 기재된 ○○공인중개사사무소 공인중개사 문○○으로부터 사실관계를 확인하고자 하였으나 동 공인중개사사무소는 국세청통합전산시스템상 사업자등록을 하지 않은 중개사사무소이며 확인일 현재 이미 폐업상태로 공인중개사 등과 전화연락이 불가능하였다고 조사한 사실이 나타나고 있는 점 등으로 볼 때 청구인이 제시한 증빙만으로 오○○이 실제 존재하는 인물인지 확인되지 않고 있는 등 청구인이 쟁점토지분양권을 실제 오○○에게 양도한 것이라는 주장이 객관적으로 확인된다고 보기 어렵다.

(5) 한편, ○○세무서장의 쟁점토지분양권의 양도에 대한 조사결과를 보면, 매수자 이○○으로부터 이○○의 직업이 용접공으로 글을 읽지 못하여 쟁점토지분양권의 양수 등 모든 것을 이○○의 배우자 박○○에게 위임하여 쟁점토지분양권의 매매계약등 일체의 행위가 이루어졌음을 확인하고, 2006.8.2. 박○○(이○○의 배우자)로부터 쟁점토지분양권을 청구인의 동생인 신○○으로부터 양도자(신○○)가 이미 납부한 분양대금(10,533,000)을 포함하여 쟁점토지분양권에 상당하는 토지 81평의 평당가격을 약 2,000,000원 넘게 산정하여 2002.2.1.경 총매매대금 164,000,000원으로 하여 매매계약을 체결하고, 계약일에 계약금 10,533,000원을 주었으며, 나머지 잔금은 어머니 김○○의 재산을 담보로 하여 농협에서 대출한 금액과 경기도에 있는 토지(논)의 양도대금으로 지급하였다는 진술을 받은 바 있고, 농협 ○○동지점의 김○○의 대출계좌(000000-00-000000)를 보면 2002.3.4. 25,000,000원, 2002.3.6. 90,000,000원, 2002.3.11. 113,806,448원이 출금된 사실이 있으며, 동 계좌에서의 출금일자와 쟁점토지분양권에 대한 중도금(연체이자 포함) 납부일자(2002.2.4. 42,130,000원, 2002.3.4. 20,000,000원, 2002.3.6. 50,932,370원)가 일치하는 것으로 나타나고 있다.

(6) 처분청이 제시한 쟁점토지분양권의 위치 및 2002년초 거래시세조사내역에 의하면, 쟁점토지분양권에 상당하는 토지는 ○○주공아파트 ○○단지 인근으로 새로 조성된 ○○택지개발지구와 기존의 ○○동지역 주택단지와 인접한 중로 양면에 위치해 있고, 2002년초 인근의 부동산시세는 2002.1월부터 4월까지 평당 2백만원 상당이 6건, 3백만원 상당이 2건, 4백만원 상당이 1건으로 조사되어 매수인이 취득가격으로 확인한 정도의 가격인 평당 2백만원을 상회하고 있는 것으로 확인한 사실이 나타나고 있다.

(7) 위의 사실을 종합하여 보면, 2002.3.6. 청구인에서 이○○으로 분양자의 권리의무가 승계된 점, 청구인이 쟁점토지분양대금 54,429,670원{총 납부액 72,702,040원 중 연체료 18,272,370원(2002.3.6. 이○○ 명의로 납부한 연체료 39,040원 포함)을 차감한 금액}을 납부하고, 이○○은 2002.3.6. 50,932,370원을 납부한 것으로 ○○○○공사사장이 확인한 쟁점토지승계계약서 및 ○○○○공사 ○○지사장의 분양대금 납부사실증명원에 나타나고 있는 점, 매수자 이○○(배우자 박○○)이 쟁점토지분양권을 신○○(청구인의 동생으로 매매를 위임받은 자)으로부터 164,000,000원에 취득한 사실이 있다고 확인한 점, 청구인이 쟁점토지분양권의 양도당시 유사한 토지들이 평당 2백만원을 상회한 금액으로 거래된 사례 등으로 볼 대 쟁점토지분양권의 양도가액은 처분청의 조사내용과 같이 113,106,670원(총 양도가액 164,000,000원에서 매수인이 불입한 금액 50,893,330원을 차감한 금액)으로 보이는 반면, 청구인은 쟁점토지분양권을 오○○에게 28,272,370원에 양도한 것이라고 주장만 할 뿐 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지분양권의 양도가액을 28,272,370원, 취득가액을 10,533,000원으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.