토지를 단기매매차익의 목적이 아닌 실수요목적으로 거래하였다고 인정할 만한 객관적인 자료가 없으며, 부득이한 사유로 인한 토지 양도로 보기 어려워 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의할 수 없음
토지를 단기매매차익의 목적이 아닌 실수요목적으로 거래하였다고 인정할 만한 객관적인 자료가 없으며, 부득이한 사유로 인한 토지 양도로 보기 어려워 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의할 수 없음
심판청구를 기각합니다.
청구인은 1992.8.22 국가(국방부)소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 임야 34,810㎡에 관하여 청구인의 모(母)인 조○○ 명의로 소유권이전등기(신탁해지를 원인으로 한 것)를 경료하였으나, 그로 인한 국가와의 토지소유권이전등기에 관한 소송에서의 확정 판결(조○○ 패소)및 종국적인 ○○지방법원의 강제조정에 따라 2003.5.28 국가에 4,241,362,500원(이하 “조정금액”이라 한다)을 납부하고, 등기부상으로는 국가로의 소유권 명의회복없이 조○○ 명의로 소유권을 인정받은 후 2003.6.30 동소 임야 23,895㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ○○기업주식회사에게 118억원에 양도하고 2003.8.30 양도소득과세표준 예정신고시 취득시기를 당초 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 접수한 날인 1992.8.22로 하여 기준시가로 신고납부하였다. 한편 청구인은 2003.3.21 쟁점토지를 10,119,200천원에 양도하기로 ○○종합건설주식회사와 매매계약을 체결하고 동 일자에 계약금 10억원(이하 “쟁점계약금”이라 한다)을 수령하였으나, ○○종합건설주식회사가 잔금약정일인 2003.4.25까지 잔금을 지급하지 못하자 계약이 해지되어 앞서 수령한 쟁점계약금을 ○○종합건설주식회사에게 반환하지 아니한 사실이 있다.
○○지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사에서 쟁점토지의 실소유자는 조○○가 아닌 청구인이고, 그 간 매매계약, 취득 관련 소송 수행 등 모든 거래행위의 주체 또한 청구인인 사실을 확정하고 쟁점토지의 취득일을 조정금액이 납부된 2003.5.28로 보아 취득 후 1년 이내 단기양도에 해당한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후 이를 토대로 과세하도록 처분청에 과세자료를 통보함에 따라 처분청은 동 과세자료에 근거하여 조○○ 명의의 신고로 기 결정된 양도소득세를 취소한 뒤 청구인에게 예정신고납부세액공제를 배제하고 신고․납부불성실가산세를 적용하여 2003년도 귀속 양도소득세 2,447,915,610원 및 종합소득세 517,085,700원(○○종합건설주식회사에게 반환하지 않은 쟁점계약금을 기타소득으로 봄에 따른 것)을 2007.1.10 추가로 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.28 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점토지에 관하여 1992.5.3 소유권이전등기(등기접수일 1992.8.22)를 한 후 국가와 소유권 다툼으로 12년간 소송을 하여 패소하였으나, 종국적으로 ○○지방법원의 강제조정에서 2003.6.15까지 일정조건의 조정금액을 취득대금조로 납부하라는 결정을 받고, ○○은행으로부터 대출을 받아 2003.5.28 조정금액(4,241,362,500원)을 납부하고 그 대가로 쟁점토지에 대한 소유권을 인정받아 2003.6.30 이를 ○○기업주식회사에게 양도한 것으로 취득후 1년 이내 양도에 해당하기는 하나, 쟁점토지의 거래경위와 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니므로 소득세법 제96조 제4항 및 동법시행령 제162조의 2 제4항의 예외조항을 적용하여 실지거래가액이 아닌 기준시가로 양도차익을 산정하여야 한다.
(2) 실지거래가액으로 과세하더라도 증빙자료가 없어 자본적 지출액 대부분을 필요경비로 인정하지 않은 이상, 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 따라 일방실사결정(취득가액은 실지양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하는 것)이 타당하다.
(3) ○○종합건설주식회사의 계약불이행으로 인하여 반환하지 않은 쟁점계약금은 청구인이 입은 현실적인 손해를 전보하기 위한 손해배상금에 해당하므로 기타소득에 해당하지 않음에도 이를 기타소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지에 관하여 2003.3.18자 ○○지방법원의 강제조정 이후 매매대금도 지급하지 않고 2003.3.21 ○○종합건설주식회사와 매매대금 10,119,200천원에 계약을 체결한 사실과 2003.6.30 쟁점토지를 다시 ○○기업주식회사에게 협의매수가 아닌 자의에 의해 매수주체를 변경하면서까지 11,800,000천원에 양도한 사실 등에 비추어 보아 예외적으로 기준시가 과세대상이 되는 부득이한 사유에 해당하지 아니하며 실수요목적이 아닌 단기매매차익을 목적으로 취득 및 양도한 것으로 보아야 하고 토지 등을 수용할 수 있는 사업주체에 해당하지 않는 매수자에게 취득 후 1년 이내의 토지 등을 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제4항 및 동법시행령 제162조의2 제4항의 규정이 적용되지 않는 것으로 명시되어 있는 이상, 청구인의 주장은 이유없다.
(2) 청구인은 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목의 규정에 의거 일방실사 결정을 주장하나, 청구인의 취득가액은 2003.5.28 국가에 납부한 금액, 공탁금, 환매권 취득가액 등이 명백하게 각각 확인되므로 직접 실지거래가액으로 결정함이 정당하다.
(3) 청구인이 ○○종합건설주식회사의 계약불이행으로 인하여 쟁점계약금을 반환하지 않은 것은 매매계약 내용에 따른 것임이 확인되고 이점에 대하여 다툼이 없는 이상, 재산권 외의 손해에 대한 배상금 또는 위자료로 받은 금액으로 보이지 않고 조정금액에 대한 이자부담, 조세관련 세금 등 재산권에 대한 계약의 위약 또는 해약으로 인해 받은 위약금 또는 해약금으로 보이므로 이를 소득세법 제21조 제1항 제10호 에 의하여 기타소득으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.
(1) 쟁점토지를 청구인이 부득이한 사유로 단기간 거래(취득 후 1년 내 양도)한 것으로 보아 실지거래가액에 의한 과세대상에서 제외할 수 있는지 여부
(2) 실지거래가액으로 과세하더라도 일방실사결정(실지양도가액× 취득․양도시점의 기준시가 간 비율)해 달라는 청구인의 주장을 인정할 수 있는지 여부(예비적 청구)
(3) 거래상대방의 계약불이행으로 인하여 반환하지 않은 쟁점계약금을 기타소득으로 보아 과세한 처분의 당부
(1) 관련법령
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다.
○ 소득세법시행령 제162조 의 2【양도가액】
④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점토지가 소득세법상 원칙적으로 실지거래가액에 의한 과세대상이 되는 이른바 취득 후 1년 이내에 양도된 부동산이라는 점에 대하여는 다툼이 없는 이 건, 청구인은 쟁점토지를 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니므로 예외적으로 실지거래가액에 의한 과세대상에서 제외하여야 한다는 주장인 반면 처분청은 쟁점토지의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것임이 명백하므로 실지거래가액이 아닌 기준시가로 과세할 수 없다는 의견이므로 이를 살펴본다. (나) 우선 관련법령을 보면, 취득 후 1년 이내 양도된 부동산의 경우, 그 취득 원인이 상속이거나 양도 원인이 법률에 의한 수용(협의매수 포함)등인 경우와 같이 당해거래가 거주자의 의사와 선택에 관계없이 부득이하게 이루어져 객관적으로 거기에 단기매매차익의 목적이 없음이 명백한 경우에 한하여 예외적으로 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의한 과세가 가능한 것으로 풀이된다. (다) 처분청이 제출한 심리자료(탈세제보 조사종결 보고서 포함)에 의하면 쟁점토지의 취득 원인이 상속이 아닌 점과 양수자인 ○○기업주식회사는 주택법 소정의 토지수용 등 사업주체 또는 보상협의 주체가 아닌 일반건설업체인 사실이 각 확인되고 달리 쟁점토지가 소득세법시행령 제162조 의 2 제4항 소정의부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도되었다고 볼 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하다. (라) 부가적인 판단사항으로 이 건 쟁점토지가 단기매매차익을 목적으로 거래된 것이 아니라고 인정되는지 여부를 보면 쟁점토지에 관하여 ○○지방법원의 수명법관 판사(전○○)에 의한 2003.3.18자 강제조정결정이 있은 후 청구인이 쟁점토지를 취득하는데 필요한 자금(조정금액)을 조달하기 위하여 2003.3.21 매매대금을 10,119,200천원으로 한 매매계약을 ○○종합건설주식회사와 체결하였다가 2003.5.21 다시 매수자를 변경하여 매매대금을 11,800,000천원으로 한 매매계약을 ○○기업주식회사와 체결하고 2003.6.30 동사에 소유권이전등기를 한 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인되고 달리 청구인이 쟁점토지를 단기매매차익의 목적이 아닌 실수요목적으로 거래하였다고 인정할 만한 객관적인 자료는 나타나 있지 아니하다. (마) 쟁점토지의 거래에 관하여 사실관계가 위와 같다면 청구인이 쟁점토지를 취득 후 1년 이내에 양도한 것이 부득이한 사유로 인한 경우로서 거기에 단기매매차익 목적이 없었다고 인정하기는 어렵고 따라서 그 양도차익 계산시 예외적으로 실지거래가액이 아닌 기준시가에 의할 수 없다 하겠다.
- 다. 쟁점(2)에 대하여 본다.
(1) 관련법령
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 우선 관련법령을 보면 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 경우, 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산하는 것인 바, 이때 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것으로 풀이된다 (나) 청구인은 대금지급 증빙이 없어 토목공사비 등 자본적 지출액 대부분을 필요경비로 양도가액에서 차감받지 못하였음을 이유로 이 건 취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호 소정의 산식에 의한 환산가액으로 추계결정하여야 한다는 주장인 반면, 처분청은 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 판결문 등 공문서에 의하여 명백하게 확인되는 이상, 환산가액으로 추계결정할 수 없다는 의견이므로 이를 살펴본다 (다) 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액이 확인되는지 여부를 보면 청구인이 2003.5.28 ○○지방법원의 강제조정에 따라 국가로부터 쟁점토지의 소유권을 인정받는 대가로 조정금액 상당의 취득대금(4,241,362,500원)을 국가에 납부한 사실 등이 해당 조정조서와 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다. (라) 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액에 관하여 사실관계가 위와 같다면 이 건 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우가 아니어서 취득가액으로 환산가액을 적용할 수 없다 하겠다.
- 라. 쟁점(3)에 대하여 본다.
(1) 관련법령
○ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
○ 소득세법시행령 제41조 【저작권사용료 등의 범위】
③ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금 또는 배상금”이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 의하여 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다.
○ 소득세법시행령 제50조 【일시재산소득 등의 수입시기】
① 기타소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 그 지급을 받은 날로 한다. 다만, 법인세법에 의하여 처분된 기타소득에 대하여는 당해 법인의 당해 사업연도의 결산확정일로 한다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 우선 관련법령을 보면 부동산매매계약 후 계약불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금은 기타소득으로 과세되는 것으로 풀이된다(소득세법 기본통칙 21-1 같은 뜻임). (나) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 쟁점계약금은 쟁점토지에 대하여 매매계약 후 거래 상대방인 ○○종합건설주식회사의 계약불이행으로 인하여 계약당사자인 청구인이 받은 위약금 또는 해약금인 사실이 인정되고 달리 손해배상금으로 볼 만한 객관적인 자료는 나타나 있지 아니하다. (다) 쟁점계약금에 관하여 사실관계가 위와 같다면 처분청이 이를 기타소득으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.