부동산의 실제 양도가액이 얼마인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 1,281㎡와 위 지상건물 1,111.77㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.2.22. 오○○에게 양도하고 대지는 실지거래가액으로 하고 건물은 기준시가 〔취득가액 362,489천원,(대지 43,742천원, 건물 318,747천원), 양도가액 592,067천원(대지 270,000천원, 건물 322,067천원)〕로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 양도소득세 세무 조사결과, 쟁점부동산의 대지 양도가액을 700,000천원으로 확인하고 총 양도가액을 1,022,067천원으로 하여 2006.8.7. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 150,974,700원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.6. 이의신청을 거쳐 2007.1.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 매수자 오○○가 쟁점부동산을 담보로 제공하고 대출을 받는 과정에서 담보력을 높이고자 건물부분을 삭제하고 제출한 부동산 매매계약서상의 금액 700,000천원을 쟁점부동산 중 대지부분에 대한 양도가액으로 하여 과세한 당초 처분은 부당하고 쟁점부동산의 대지와 건물을 합쳐 700,000천원에 양도하였으므로 이를 양도가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 매수인 오○○로부터 700,000천원을 받았으나 이는 쟁점부동산 중 대지부분의 양도가액이고, 건물부분에 대하여는 1999년 청구인이 보유하고 있던 쟁점부동산의 토지위에 청구외 김○○이 건물을 신축하여 청구인에게 등기해 주는 대가로 건물을 9년동안 사용하기로 하고 등기완료하였다. 그러나 2002년초 청구인이 쟁점부동산을 양도하게 되자 9년동안 사용하지 못하게 된 대가로 청구인, 건물 신축자 김○○, 매수자 오○○ 3자 합의하에 매수자 오○○가 건물신축자 김○○에게 200,000천원을 지급하였는 바, 이 금액은 건물의 양도가액이므로 총 양도가액이 700,000천원이라는 청구인의 주장은 이유가 없다. 또한 청구인에 대한 당초 조사시 확인서 내용에 의하면 청구인은 일관되게 쟁점부동산중 토지부분만 양도하였다고 주장하고 있고, 매수자 오○○가 제출한 매매계약서상에 건물삭제 부분과 특약사항 부분에 청구인의 도장이 날인되어 있으며, 심판청구시에 제출한 매매계약서와 매수자 오○○가 대출당시 금융기관에 제출한 매매계약서와 일치하지 않는 바, 청구인의 주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점 부동산의 실제 양도가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1979.12.22. ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○ 임야 1,146㎡를 증여로 취득하여 2000.1.17. 같은 동 ○○○ 소재 대지 1,281㎡로 등록전환하고, 1999.10.15. 위 대지상에 2층 건물(1층 일반음식점 586.43㎡, 2층 체력단련장 345,84㎡, 2층 주택 163.5㎡)을 신축하여 대지와 건물을 2002.2.22. 오○○에게 매매한 사실이 토지 및 건물 등기부등본에 나타난다. 또한 1999.10.15. 위 건물에 대하여 임차권자를 김○○으로 하고 임차보증금을 50,000천원으로 하여 1999.8.17.부터 9년간 임차하기로 한 임차권 설정등기를 경료한 사실이 나타난다.

(2) 청구인은 매수자 오○○가 쟁점부동산의 담보력을 높이고자 건물부분을 삭제하고 제출한 부동산 매매계약서상의 금액 700,000천원을 쟁점부동산 중 대지부분에 대한 양도가액으로 하여 과세한 당초 처분은 부당하고 쟁점부동산의 대지와 건물을 합쳐 700,000천원에 양도하였으므로 이를 양도가액으로 보아야 한다고 주장한다.

(3) 처분청 심리자료에는 쟁점부동산의 매매계약서가 4건(① 2002.2.22. 매수자 오○○가 금융기관에 제시한 대지 양도가액 700,000천원의 매매계약서, ② 2002.3.4. 양도소득세 예정신고서에 첨부된 대지 및 건물 양도가액 350,000천원, 매매계약일 2002.1.31.자의 매매계약서, ③ 2002.5.4. 양도소득세 수정신고서에 첨부된 대지 및 건물 양도가액 350,000천원, 매매계약일 2002.2.1.자의 매매계약서, ④ 2006.11.6. 이의신청시에 제시한 대지 및 건물 양도가액 700,000천원의 매매계약서)이나 되어 이건 매매계약서에 대한 신빙성이 없어 보인다. 또한 처분청 직원이 금융기관 대출시 매수자 오○○가 제출한 매매계약서 사본을 수집하여 청구인에게 제시하여 사실계약서라고 확인을 받았고, 처분청과의 문답서(2006.6.15.)에서도 청구인은 위 매매계약서가 맞으며, 계약서에 날인된 도장도 본인 소유의 도장이라고 진술한 사실이 나타나고 있다.

(4) 처분청 직원이 쟁점부동산의 시세를 인근 공인중개사에게 탐문한 바, 유사매매사례는 확인할 수 없었으나, 시세는 평당 1,500∼2,000천원 정도로 형성되었다는 의견을 제시하고 있고, 청구인이 신고한 토지의 양도가액(270,000천원)은 공시지가 544,425천원의 49.5%수준이고, 평당 시세가액 679,000천원(39.7%수준)과도 큰 차이를 나타내고 있으며, 매수자 오○○가 평가의뢰하고 감정평가사가 2002.2.8. 작성한 쟁점부동산의 감정평가액은 1,301,120천원(대지 666,120천원, 건물 635,000천원)으로 평가된 것으로 나타나고 있다.

(5) 살피건데, 청구인이 쟁점부동산중 대지의 양도가액이 700,000천원으로 되어 있는 매매계약서가 맞다고 확인하고 있고, 쟁점부동산의 토지의 공시지가가 544,425천원이고 건물의 기준기가가 322,067천원이며, 감정평가사가 평가한 쟁점부동산의 가액이 1,301,120천원인 점 등을 감안하면 쟁점부동산의 양도가액 700,000천원은 대지부분의 양도가액으로 보여지므로 처분청이 쟁점부동산의 대지 양도가액을 700,000천원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.