부동산의 실제 양도가액의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인과 현○○는 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 311m 2 를 1988.9.14. 취득하고 위 지상에 1989.7.11. 여관 및 근린생활시설 939.67m 2 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 2001.9.22. 이○○에게 양도하고, 2001. 11월 실지거래가액 [취득가액 596,446천원(청구인 지분 298,223천원), 양도가액 670,000천원(청구인 지분 335,000천원)]으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였다.

○○세무서장은 이○○에 대한 세무조사 결과, 쟁점부동산의 양도가액을 850,000천원으로 확인하여 주소지 관할 세무서인 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 대하여 쟁점부동산의 양도가액을 425,000천원(위 850,000천원 중 2분지 1 상당금액, 이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하여 2006.9.11. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 38,292,090원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○세무서의 이○○에 대한 세무조사시 제출한 쟁점부동산의 임차인 이○○의 확인서, 당해 거래를 소개한 전임차인 조○○의 확인서 등은 실제 계약현장에 입회도 하지 않은 자들의 확인으로 인정할 수 없으며, 이○○이 양도소득세를 줄이기 위해 자신의 취득가액을 실제 670,000천원이 아닌 850,000천원으로 확인한 내용은 사실과 다르므로 처분청이 이를 근거로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 이○○이 세무조사시 제출한 관련 자료에 의하면, 매도인 청구인 ․ 현○○의 ○○○○○○○○ 대출금 530,000천원, 임차보증금 177,000천원은 채무승계하고, 나머지 금액은 현금으로 지급하였다고 주장하고 있으며, 그 증빙으로 임대차계약서 및 무통장입금증 등을 제시하고 있으나, 청구인은 매수자가 제시하는 양도가액을 부인하면서 이를 반증할 수 있는 금융거래내역 등 객관적인 자료는 제시하지 않으면서 거래상대방이 제시하는 거래증빙을 부인하고 있으므로 쟁점금액을 양도가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실제 양도가액이 670백만원(청구인 지분 335백만원)인지 또는 850백만원(청구인 지분 425백만원)인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 현○○가 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 311m 2 를 1988.9.14. 매매를 등기원인으로 취득하여 1989.7.11. 위 지상에 여관 및 근린생활시설(5층) 939.67m 2 를 공동으로 신축하여 2001.9.22. 이○○에게 매도한 것으로 관련 등기부등본 및 일반건축물대장에 나타난다.

(2) 청구인은 이○○이 쟁점부동산을 양도하면서 양도소득세를 줄이기 위해 취득가액을 실제 670,000천원이 아닌 850,000천원으로 확인한 내용은 사실과 다르므로 처분청이 이를 근거로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 주택신축판매업을 하면서 IMF 외환위기이후 부동산의 가격하락으로 신축부동산의 매매부진으로 인하여 재정적인 어려움을 겪었으며, 금융기관으로부터 차입한 대출금의 원리금 상환이 어려워 담보된 채무(○○○○○○○○ 대출금 530백만원)만을 매수인에게 승계시킨 후 일체의 현금도 받지 않고, 쟁점부동산을 불가피하게 급매하게 되었다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 매매계약서(2건)중 매매대금이 670백만원이라고 기재되어 있는 매매계약서에는 계약금 35백만원(2001.9.9. 계약일), 중도금(일자 없음, 은행 및 보증금 지불), 잔금 320백만원(2001.9.21)이 기재되어 있고, 매매대금이 570백만원이라고 기재되어 있는 검인계약서에는 계약금 50백만원(2001.9.9. 계약일), 잔금 520백만원(2001.9.21)으로 기재된 것으로 나타나고 있어 ○○○○○○○○ 대출금 530백만원을 채무승계만 하였다는 청구인의 주장과 일치하지 아니하고, 매매계약서이외에는 다른 구체적인 증빙자료가 제시되지 아니하여 쟁점부동산의 양도가액이 670백만원이라는 청구인의 주장이 객관적으로 확인되지 아니한다. (나) 처분청 심리자료에는 매수인 이○○이 실제 취득가액을 850백만원(청구인 ․ 현○○의 ○○○○ 대출금 530백만원 채무승계, 임차보증금 177백만원 인수, 나머지 금액 143백만원 현금 지급)으로 확인한 사실이 나타나고, 쟁점부동산의 양도 당시 국세청 기준시가는 726백만원이며, 이○○이 매수한 쟁점부동산을 6개월정도 경과한 2002.4.12.에 매도한 양도가액이 1,100백만원임을 알 수 있다.

(3) 따라서, 청구인은 이 건 매매와 관련하여 계약금 등을 편의상 기재한 것으로 보이는 매매계약서외에 다른 객관적인 증빙자료를 제시하고 있지 않는 반면, 거래당사자인 이○○이 쟁점부동산의 양도가액을 850백만원으로 확인하고 있고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액이 기준시가보다 낮은 수준이며, 이 건 쟁점부동산의 양도시점에서 6개월이 경과한 쟁점부동산의 양도가액이 1,100백만원으로 확인되고 있는 점 등을 감안하면, 쟁점부동산의 양도가액이 670백만원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.