재건축조합이 취득하는 주택의 취득시기

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.8.22. ○○○시 ○○구 ○○동 1 ○○○○○아파트 ○○동 ○○호(대지 54.75㎡, 건물 133.29㎡, 이하 “쟁점주택”이라한다)의 입주권을 취득하여 2006.4.28. 쟁점주택을 양도하고 쟁점주택의 취득시기를 입주권을 취득한 날인 2001.8.22.로 보아 36%의 기본세율을 적용하여 양도소득세 152,282,570원을 신고납부하였다. 처분청은 쟁점주택의 취득시기를 사용승인일(2004.9.30)로 보아 양도소득세율 40%를 적용하여 2006.11.3. 청구인에게 양도소득세 35,333,6920원을 결정고지하였다가 청구인인 주장하는 예정신고납부세액공제를 반영하여 동 양도소득세를 31,800,320원으로 직권경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.8. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 입주권을 취득한 2001.8.22.부터 보유기간을 계산하면 2년이상 보유에 해당하므로 양도소득세율을 36%로 적용하여야 한다. 특히, 양도가액을 토지분과 건물분으로 구분하여 양도소득세을 신고하고 있고, 토지에 대하여는 취득세 및 등록세를 납부하였으므로 단순한 분양권 취득으로 볼 수 없으므로, 토지분 취득일을 입주권 취득일과 같은 2001.8.22.로 보아 장기보유특별공제를 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 관리처분계획인가일은 2000.9.6.이고 청구인은 인가일 이후인 2001.8.22. 조합원지분을 취득하였으므로 장기보유공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이므로 당초 처분이 정당하다.

• 가. 쟁점 재건축조합아파트의 입주권을 취득하여 재건축한 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 그 주택의 취득시기는 사용승인일과 입주권 취득일 중 어느 날 인지 여부.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호이 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하년 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호 ․ 제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득 과세표준> <세율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 + 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 + 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 + 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것: 양도소득 과세표준의 100분의 40

② 제1항 제2호 ․ 제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.8.22. ○○○○아파트재건축조합(이하 “재건축조합”이라 한다) 조합원으로부터 쟁점주택의 입주권을 취득한 사실이 분양권매매계약서에 나타나고, 청구인은 2001.9.6. ○○○시 ○○구 ○○동 1 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “종전주택”이라 한다)를 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 사실이 등기부등본에 나타나며, 종전주택은 2000.9.6. 재건축사업계획승인을 받아 재건축 후 2004.9.30. 사용승인을 받은 사실이 재건축조합의 총회회의록 및 건축물대장에 나타나고, 청구인은 2006.4.28. 쟁점주택을 1,000,000,000원에 양도한 사실이 매매계약서 및 건축물대장에 나타난다.

(2) 청구인은 재건축아파트 입주권을 승계취득하여 건축된 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 주택(그 부수토지를 포함)의 취득시기를 입주권을 취득한 날로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(3) 재건축사업의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 입주자로 선정된 지위(이하 "입주권“이라 한다)는 재건축사업이 시행됨에 따라 그 분양받을 대지나 건축시설에 대한 소유권을 취득할 때까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되었다고 할 것이므로(대법원 2004두9456, 2005.3.11. 같은 뜻임), 재건축 조합원으로부터 입주권을 승계취득하는 경우에는 종전의 토지 및 건축물을 취득하는 것이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우로 보아야 할 것이다. 한편, 재건축조합원이 취득하는 아파트는 자기가 건설한 건축물에 해당하여 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 규정이 적용되되, 동 규정에 의하여 사용승인일을 취득시기로 보는 것이므로, 재건축조합원으로부터 입주권을 승계취득하여 재건축된 주택을 양도하는 경우 재건축된 주택의 취득시기는 사용승인일(사용승인일전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로 봄이 타당하다고 판단된다(국심 2006서1741, 2006.7.7. 같은 뜻임). 청구인은 2001.8.22. 입주권을 취득하여 2004.9.30. 사용승인을 득한 후 2006.4.28. 양도하였으므로 장기보유특별공제의 계산 및 세율적용에 있어 쟁점주택의 취득일은 재건축된 주택의 사용승인일이 된다고 할 것이므로, 쟁점주택의 취득일을 사용승인일이 아닌 입주권 취득일로 보아야 한다는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어렵다.

(4) 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.