형질변경과 관련된 공사비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

남양주세무서장이 2006. 7. 1. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 4,973,220원의 부과처분은 청구인이 2004.8.3. 정○○의 예금계좌로 송금한 15,000,000원이 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○-○ 임야 1,000㎡의 토목공사관련용역(철근콘크리트 및 조경석 공사 등)과 관련된 필요경비인지 여부와 김○○이 청구인에게 실제 토목공사관련용역(조경석 공사)을 제공하였는지 여부 및 관련된 필요경비를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2005.7.20 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○-○임야 1,000㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고, 양도가액 100,000,000원, 취득가액 50,000,000원, 필요경비 21,400,000원(이하 “쟁점경비”라 한다), 양도소득세 3,798,000원으로 하여 2006.5.30. 양도소득세 확정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액을 인정하였으나 청구인이 신고한 필요경비(쟁점경비)를 부인하여 2006.7.1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 4,973,220원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.22. 이의신청을 거쳐 2006.12.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 정○○ 등에게 지급한 쟁점경비는 쟁점토지의 철근콘크리트 작업 및 조경석 공사를 위하여 지출한 금액으로 양도소득의 필요경비로 공제되는 자본적 지출에 해당되는 것으로서 청구인은 아래 <표>와 같이 공사를 하고 쟁점경비에 상당하는 금액을 지급하였으며, 현지확인 조사를 하면 실제 공사가 있었음을 확인할 수 있다. <표: 쟁점경비 지급내역> (단위: 원) 일자 지급액 공사내용 거래상대방 비고 성명(전화번호) 주소 주민등록번호 2004.8.3 15,000,000 철근콘크리트 및 조경석공사 정○○(○○○-○○○-○○○○)

○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○○

○○○○○○-

○○○○○○○○ 이하 “쟁점①공사비”라 한다 2004.6.21 6,400,000 조경석 공사 김○○(○○○-○○○-○○○○)

○○시 ○○읍

○○리 ○○○-○○

○○○○○○-

○○○○○○○○ 이하 “쟁점②공사비”라 한다 계 21,400,000 쟁점경비 정○○은 사업자등록이 없으나 시골동네에서 건축관련 공사를 닥치는 대로 해주고 생계를 유지하는 자로 청구인의 부탁을 받고 임야인 쟁점토지에 대해 농가주택을 신축할 수 있도록 토목공사(철근콘크리트 및 조경석 공사)를 하였으며, 그 대금(쟁점①공사비)은 청구인이 직접 정○○의 예금계좌로 송금하였다. 또한, 김○○은 1993~2001년까지 8년 동안 중기사업자로 게속 사업을 영위하였고 2002년 이후에도 계속해서 중기사업을 하면서 생계를 유지하고 있는 자로, 쟁점토지에 대해 조경석 관련공사를 실제로 하였고 청구인이 현금으로 쟁점②공사비를 지급하였음에도 공사당시 사업자등록이 폐업되었다는 이유로 이를 부인하는 것은 부당하다. 따라서, 쟁점경비는 쟁점토지의 용도변경 ․ 개발 또는 이용편의를 위해 지출된 비용이므로 양도자산인 쟁점토지의 양도차익 산정시 필요 경비로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점①공사비에 대해 그 증빙으로 거래상대방인 정○○의 신분증과 입금통장 사본을 제출하나, 청구인이 정○○의 예금계좌로 송금한, 15,000천원이 실제 공사대금인지 아니면 사인간의 금전거래인지 여부를 알 수 없고, 정○○은 국세청 전산자료상 사업경험이 전혀 없는 자로 청구인과는 선후배 관계이며 공사계약서나 거래명세표 등이 전혀 없는 점, 정○○이 공사시 필요한 철근콘크리트 구입 및 인건비 지급내역 등의 공사관련 증빙을 제시하지 못하는 점에 비추어 정○○을 공사시공자로 인정할 수 없다. 또한, 청구인은 쟁점②공사비의 증빙으로 2004.6.21.자 ○○중기 김○○의 거래명세서를 제출하였는데 국세청의 전산자료인 개인별 총사업내역 조회결과에 의하면, 김○○은 ○○중기를 1993.1.29 개업하여 2001.12.31. 폐업한 것으로 되어있어 2004.6.21. 현재 사업자로 볼 수 없을 뿐만 아니라 개인 채무관계로 인해 채권자들에게 빚 독촉에 시달려 도피중이었으며, 공사시 사용한 중기 내역을 전혀 밝히지 못한 점으로 미루어 보아(전화 ○○○-○○○-○○○○) 실제 공사를 하였다고 볼 수 없다. 따라서, 청구인이 주장하는 쟁점경비를 양도자산인 쟁점토지의 필요경비로 인정할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 쟁점경비를 양도자산인 쟁점토지의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액
• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경 ․ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2005.7.20. 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액(양도가액 1억원, 취득가액 5천만원, 필요경비 쟁점경비)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 3,798천원을 신고 납부하였다. (나) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점경비에 대해 거래상대방이 공사당시 사업자등록이 되어있지 아니하다는 이유 등으로 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 부과하였다. (다) 청구인이 쟁점토지를 취득(2002.11.8.) 하기 직전인 2002.11.1. 이○○(-***) 명의로 ○○시장으로부터 쟁점토지에 대해 보전임지전용허가를 받았고, 2006.5.24. 쟁점토지(당초 지번 ○○○-○번지가 2006.6.16 ○○○-○○번지로 변경됨)상에 이○○ 명의로 단독주택 86.18㎡를 신축하였다가 2006.7.10. 동 주택을 홍○○(쟁점토지의 매수자) 명의로 소유권 이전하였다.

(2) 청구인은 쟁점경비가 쟁점토지의 형질변경과 관련된 것으로서 양도자산의 필요경비에 해당된다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 2002.9.5.자 쟁점토지 전 소유주 민○○과 청구인간에 작성한 쟁점토지의 부동산 매매(취득)계약서에 의하면, 매매대금 5천만원(계약금 5백만원, 잔금 45백만원)으로 되어 있고, 동 계약서 특약사항에서 잔금은 허가를 득한 후 3일 이내에 완불하고 허가를 득하지 못할 경우 동 계약을 무효로 한다고 약정되어 있는 바, 2002.11.1 쟁점토지에 대해 보전임지전용허가를 받은 후 2002.11.8. 청구인이 잔금을 지급하고 쟁점토지를 취득하였음을 알 수 있다. (나) 청구인은 정○○이 무면허 공사업자로 동네 건축공사를 해주고 생계를 유지하고 있고 청구인으로부터 콘크리트(옹벽공사)공사 등을 부탁받아 쟁점①공사비에 상당하는 공사를 시행한 후 대금은 본인의 예금계좌(계좌번호 ○○○-○○-○○○○○○)로 지급받은 사실이 있다고 확인하는 2006.11.28.자 정○○의 확인서, 2004.8.3. 청구인이 위 정○○의 예금계좌로 15,000천원(쟁점①공사비)을 입금한 것으로 기재된 정○○의 예금계좌 사본, 임야인 쟁점토지에 농가주택을 지을 수 있도록 쟁점②공사비에 상당하는 조경석 공사를 하고 공사대금은 현금으로 지급받은 사실이 있다고 확인하는 2006.9.20.자 김○○의 확인서와 쟁점②공사비에 상당하는 2002.6.21.자 ○○중기 김○○의 거래명세표, 형질변경공사 관련 사진 3매 등을 증빙으로 제시하면서 청구인이 쟁점경비에 상당하는 토지의 형질변경공사를 한 이후에 쟁점토지를 양도하였다고 주장한다. (다) 위의 사실을 종합하여 보면, 2006.5.24. 쟁점토지상에 단독주택 86.18㎡가 신축된 점에 비추어 토지의 형질변경공사가 있었음을 알 수 있고, 쟁점토지의 보전임지전용허가를 받은 즉시 청구인이 동 토지를 취득한 점, 청구인이 정○○의 예금계좌로 쟁점①공사비에 상당하는 금액을 송금한 점과 동 금액이 쟁점토지에 대한 공사대금이라고 확인하는 정○○의 확인서를 제출한 점, 축대(옹벽) 등의 공사를 위해서는 중기의 작업이 필요하다고 김○○이 비록 ○○중기를 1993.1.29.개업하여 2001.12.31. 폐업하였다고 하나 2006.6.26. ○○건기를 개업한 점 및 그 이전에도 ○○중기(1990.1.1.~199.6.3.), 개별용달(1992.1.2.~199.12.31.)등의 사업을 영위한 점, 5천만원에 취득하여 1억원(2년 8월 보유)에 양도한 점 감안할 때, 청구인이 임야인 쟁점토지를 양도하였다고 보기보다는 주택을 신축할 수 있도록 형질변경공사를 한 이후에 양도하였다고 볼 여지가 있으므로, 처분청에서 청구인이 정○○에게 송금한 금액이 쟁점토지의 형질변경과 관련된 공사대금인지, 김○○이 실제로 공사를 하였는지 여부 등을 재조사하고, 그 결과에 따라 이 건 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.