양도차익계산의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ◯◯도 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯◯동 ◯◯-◯번지 소재 건물 약 10평을 5천만원(이하 “쟁점임차보증금”이라 한다)에 임차하여 카센터를 운영하던 중 위 건물에 대한 법원의 경매가 개시되자, 동 경매에 참여하여 2001.8.22. 같은곳 113-8번지외 1필지 384.5㎡와 동 지상건물 674.1㎡(청구인 지분은 1/3이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다가 2001.8.23.자로 양도한 후, 실지취득가액을 200,666천원으로, 실지양도가액을 200,700천원으로, 필요경비를 11,638천원으로 하여 11,605천원의 양도차손이 발생하였다고 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 매수인으로부터 실지양도가액을 250,700천원으로 확인하여 2006.5.4. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 25,915,950원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.30. 이의신청을 거쳐 2006.12.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청의 의견

• 가. 청구인의 주장 청구인은 쟁점부동산의 세입자로 임대차기간 중 법원의 경매가 개시되자 전세보증금 5천만원을 반환하기 위하여 경매에 참여하여 쟁점부동산을 200,666천원에 경락받았으나 경락대금에서 임차보증금을 배당받지 못하였는바, 경락당시 청구인은 본인의 임차보증금에 대한 반환의무도 승계하였다고 보아야 할 것이므로 쟁점부동산의 경매일 현재 청구인이 반환받았어야 할 쟁점임차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 가산하여 이 건 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청의 의견 부동산의 양도에 따른 양도차익 산정시 경매에 의하여 취득한 부동산의 실지취득가액은 경락가액이 되는 것이며, 다만 임차인과 경락인이 동일한 경우에도 대항력이 있는 임차보증금을 경락인이 부담하는 경우에 당해 임차보증금을 취득가액에 포함할 수 있다 할 것이나, 쟁점임차보증금은 대항력있는 임차보증금에 해당되지 아니하고, 청구인의 임차권은 경락당시 혼동으로 인하여 소멸하였으므로 쟁점임차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 가산하기는 어렵다.

• 가. 쟁점 임차중인 부동산을 경매로 취득하였으나 경락대금에서 임차보증금을 배당받지 못한 경우, 임차보증금 상당액을 취득가액에 가산하여 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산이 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 민사소송법(2002.1.26. 법률 제6626호로 개정되기 전의 것) 제605조에 【배당요구】 ① 민법 ․ 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력있는 정본을 가진 채권자 및 경매신청의 등기후에 가압류를 한 채권자는 경락기일까지 배당요구를 할 수 있다. 제608조 【인수주의와 잉여주의의 선택등】 ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 경락인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제함에 부족없음이 인정된 경우가 아니면 매각하지 못한다.

② 저당권 및 존속기간의 정함이 없거나 제611조의 등기후 6월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸된다.

③ 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 제611조 【경매신청의 등기】 ① 법원은 경매절차의 개시를 결정한 때에는 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 전소유자 김◯◯으로부터 쟁점부동산 중 일부를 임차하면서 작성한 전세계약서의 주요내용을 보면, 임차기간은 ‘1998.12.21.부터 1999.12.21까지 1년간’이고, 임차보증금은 ‘5천만원’이며, 임대목적물은 ‘점포 10평’으로 기재되어 있다.

(2) 쟁점부동산은 2000.8.23.자 ◯◯지방법원 ◯◯지원의 경매개시결정(2000타경21712)에 따라 2001.8.22. 청구인외 2인에게 낙찰된 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인되며, 동 경매를 위하여 ◯◯지방법원 ◯◯지원이 작성한 부동산현황조사보고서에 의하면, 청구인이 쟁점부동산 중 일부를 1998.12.21.부터 임차하여 1998.12.30.자로 확정일자 등록을 한 후, 계약의 갱신없이 계속하여 점포(카센타)로 임차한 사실이 확인된다.

(3) 쟁점부동산에는 청구인 이외에도 많은 선순위 채권자가 있어 쟁점부동산 경락이후 청구인은 경락대금에서 쟁점임차보증금 중 일부도 배당받은 사실은 없는 것으로 확인된다.

(4) 쟁점부동산 중 청구인이 임차한 부분은 점포로 주택임대차보호법의 적용대상이 되지 아니하고, 그 임차시기가 2001.8.22. 이전이므로 2001.12.29. 법률 제6542호로 제정된 상가건물임대차보호법의 적용대상도 되지 아니한다. (5) 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 다서에서 양도한 자산이 소득세법 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 필요경비로 공제하도록 하고 있는 바, 여기에서 ‘그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액’이라 함은 부동산의 소유권을 취득하는 자가 그 부동산을 매각하는 자에게 지급하는 금전의 가액을 말한다 할 것이므로 경락부동산에 대항력이 있는 전세권이나 임차권이 설정되어 있어 그 부동산의 경락인이 경락대금과는 별개로 전세권자나 임차인에게 반환하였거나 반환할 의무가 있는 전세보증금이나 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가와 같이 볼 수 있으므로 이를 그 부동산의 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 할 것이지만(대법원 92누11954, 1992.10.27. 및 국심 2003서2004, 2004.2.12. 참조), 이와 같은 사정이 없는 상태에서 부동산을 경락에 의하여 취득하는 경우에는 통상적으로 경락대금이 교환가치로 실지거래가액이 된다고 할 것이다.

(6) 이 건의 경우, 청구인은 경락자로서 전소유자로부터 쟁점부동산의 임차인인 청구인에게 쟁점임차보증금을 반환할 의무를 승계받았다고 주장하고 있으나, 청구인은 대항력있는 임차권을 설정한 사실이 없으므로 청구인을 비롯한 쟁점부동산의 경락인들이 쟁점부동산의 임차인이었던 청구인에게 쟁점임차보증금을 반환할 의무는 없다고 보이고, 실제로 반환한 사실도 없으며, 청구인의 임차인으로서의 지위는 산시 쟁점임차보증금을 쟁점부동산의 취득가액에 가산하지 아니한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.