취득가액 산정

○○세무서장이 2006.7.1 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 20,576,860원의 부과처분은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○○-○번지 대지 235㎡, ○○○○-○○번지 대지 338㎡, ○○○○-○○번지 대지 518㎡, ○○○○-○○번지 도로 758㎡중 198㎡, 합계 1,289㎡의 취득가액을 소득세법 제99조 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○○-○번지 대지 235㎡, ○○○○-○○번지 대지 338㎡, ○○○○-○○번지 대지 518㎡, ○○○○-○○번지 도로 758㎡중 198㎡, 합계 1,289㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2002.11.9 취득하였다가 2003.11.15 양도하였으나 2003년 귀속 양도소득세는 무신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하면서 양도가액은 양도당시 고시되어 있는 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하고, 취득가액은 취득당시 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있지 않다하여 분할전 모번지인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○○-○ 및 ○○○-○ 번지(이하 “모번지 토지”라 한다) 임야의 개별공시지가를 적용하여 2006.7.1 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 20,576,860원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.28 이의신청을 거쳐 2006.11.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 취득당시 개별공시지가가 고시되지 않았다 하여 분할전 모번지인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산○○○-○ 및 ○○○-○소재 임야의 개별공시지가를 적용하였으나, 쟁점토지는 청구인이 취득하기 전인 2002.9.10 위 모번지의 임야에서 분할되어 대지 및 도로로 지목변경이 되어 토지의 품위나 정황이 현저히 달라진 토지로서 취득당시 개별공시지가가 없는 토지이므로 소득세법시행령 제164조 제1항 에서 규정하고 있는 바와 같이 관할세무서장이 평가한 가액으로 취득가액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 관할인 ○○○세무서장에게 쟁점토지에 대한 개별공시지가 산정의 적정성 여부(개별공시지가 산정이 부적정한 경우 정확한 산정포함)에 대하여 검증 및 회신을 요청한 상태이므로 그 회신결과에 따라 처리할 예정이다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득일 이전에 분할 및 지목변경(대지등)이 되었으나 개별공시지가가 고시되지 아니하였다 하여, 분할전 모번지 토지(임야)의 개별공시지가로 취득가액을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 취득가액은 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2) 소득세법 제99조 【양도차익의 산정】①제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (3) 소득세법시행령 제164조 【토지건물의 기준시가 산정】①법 제99조제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 무신고한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 산정하면서 취득당시의 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 없다고 하여 분할전 모번지 토지의 개별공시지가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 임야인 모번지 토지에서 2002.9.10 분할 및 대지 등으로 지목변경된 후에 동 토지를 취득하여 이용상황이 모번지 토지(임야)와 전혀 다른데도 쟁점토지의 개별공시지가가 없다 하여 모번지 토지의 개별공시지가를 적용한 것은 부당하댜고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 제시하는 양도소득세 조사종결복명서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2003.11.15 양도하고 무신고하였고, 투기지역에 소재하는 토지가 아니며, 1년 이내의 양도에 해당되지 아니하고, 과세표준 신고기한내에 실지거래가액으로 신고한 사실이 없으므로 소득세법시행령 제162조 제1항 제1호 에 의하여 기준시가로 결정함이 타당하다는 내용이 기재되어 있다.

(4) 모번지 토지 및 쟁점토지에 대한 개별공시지가 확인원에 의하면, 아래표와 같이 모번지 토지의 2002.1.1기준 개별공시지가가 8,200원 및 3,500원인 사실이 확인되고, 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 고시되어 있지 아니한 사실이 확인된다. 〈개별공시지가 확인원〉 (단위:원) 구분 소재지 지목 면적(㎡) 2002.1.1 공시지가 2003.1.1 공시지가 비고 모번지 토지

○○리 산○○○-○ 임야 3,635 8,200 등록전환말소

○○리 산○○○-○ 임야 361 3,500 4,000 쟁점토지

○○리 ○○○○-○ 대지 235 없음 76,600 산 ○○○-○에서 분할

○○리 ○○○○-○○ 대지 338 없음 76,600 산 ○○○-○에서 분할

○○리 ○○○○-○○ 대지 518 없음 76,600

○○리 ○○○○-○○ 대지 198 없음 25,000

(5) 처분청은 2006.11.20 쟁점토지의 관할인 ○○○세무서장에게 쟁점토지중 ○○리 ○○○-○는 같은 곳 산○○○-○에서, 나머지 토지는 같은 곳 산○○○-○에서 분할된 사실이 있으므로 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 재산제세사무처리규정 제120조 이하 규정에 의하여 산정해 달라고 요청한 한 사실이 관련 공문사본에 의하여 확인된다.

(6) ○○○세무서장의 쟁점토지에 대한 평가의뢰 검토복명서(2007.1.31)에 의하면, 쟁점토지에 대한 개별공시지가는 모번지의 개별공시지가로 결정하여야 하며, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 제2항 에 의하면 7.1~12.31까지 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지는 다음연도 1.1을 기준으로 한 개별공시지가가 산정시 조사ㆍ산정하게 되어 있으므로 쟁점토지에 대한 공시지가는 분할전 토지의 개별공시지가를 적용하여 처리함이 타당하다는 내용이 기재되어 있다.

(7) ○○○세무서장의 검토복명서에 첨부된 쟁점토지에 대한 감정평가내용에 의하면, 한국감정원 및 ○○○감정평가법인은 ○○○세무서장의 요청에 의하여 쟁점토지를 아래와 같이 감정평가하고 그 보수를 청구한 사실이 확인된다. 〈검토복명서에 첨부된 쟁점토지의 평가액〉 (단위:원) 소재지 한국감정원

○○○감정평가법인 비고

○○리 ○○○○-○ 69,800 69,100 2002년 개별공시지가

○○리 ○○○○-○○ 66,300 67,100

○○리 ○○○○-○○ 67,700 67,800

○○리 ○○○○-○○ 24,000 24,000

(8) 쟁점토지 등에 대한 등기부등본 및 토지대장에 의하면, 쟁점토지중 ○○리 ○○○○-○ 대지는 같은 곳 산 ○○○-○ 임야에서 2002.9.10 분할 및 지목변경되었고, 나머지 토지는 같은 곳 산155-1 임야에서 2002.9.10 분할 및 지목변경된 사실이 확인된다.

(9) 살피건대, 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의하면, 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 산정은 주소지 관할세무서장 또는 물건지 관할세무서장이 평가하도록 규정하고 있는 바, 기준시가에 의하여 취득가액을 산정하는 경우, 분할 등의 사유로 취득시점에 개별공시지가 없는 경우라 하더라도 모번지 토지에서 단순분할되어 이용상황이 유사한 경우에는 모번지 토지의 개별공시지가를 적용할 수 있다고 보여지나, 이 건의 쟁점토지는 모번지 토지에서 분할된 것뿐만 아니라 지목도 당초 임야에서 대지 및 도로로 변경되어 모번지 토지와 이용상황이 동일하다고 볼 수 없는 점, 이러한 사실은 ○○○세무서장의 의뢰에 의하여 한국감정원 등이 평가한 감정평가 내용에 의하여도 확인되고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 산정하면서 모번지 토지의 개별공시지가를 적용하여 산정한 처분은 불합리하다고 할 것이다.(국심 2001서1142, 2001.8.14 같은 뜻임). 따라서 처분청이 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 따라 쟁점토지와 지목, 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 평가한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도차익을 재계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.