부동산매매업 해당여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1982년 취득한 000도 00군 00면 00리 0-0번지 외 3필지(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 36필지로 분할하여 2004년부터 2005년까지 이00 외 32인에게 양도(이하 ‘쟁점거래’라 한다)하고 양도소득세를 기준시가에 의해 신고하였는데, 처분청은 쟁점거래를 부동산매매업으로 보아 2006.9.8. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 718,921,470원과 2005년 귀속 종합소득세 282,826,150원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 20년 이상 보유하였고 부동산 규제조치에 따라 급히 매각하기 위해 3만평이 넘는 쟁점토지를 분할매각할 수 밖에 없었으므로 단지 매매횟수가 많다는 이유만으로 쟁점거래에 사업성을 인정함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 염전과 양어장으로 사용되던 쟁점토지를 매립하여 실질적으로 토지의 형질을 변경하고 도로를 개설하여 30여명에게 분할양도한 행위는 사업성이 있으므로 과세처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 장기보유토지의 형질을 변경하여 분할양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(1994.12.22. 개정)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. ※ 한국표준산업분류 7012 부동산공급업: 직접 개발한 농장․택지․공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양․판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1982년 쟁점토지를 취득하여 1983년부터 1997년까지 0000이라는 상호로 염전업을 영위하였고, 2001.2.1.부터 2003.4.15.까지 00수산 이00에게 숭어 새우 등의 양식장으로 임대하였고, 2004년 쟁점토지를 매립하여 실질적으로 토지의 형질을 변경하고 도로를 개설하여 분할한 후 2004년 이00 외 26인에게 양도(양도가액: 6,498,000천원)하고, 2005년 이00 외 5인에게 양도(양도가액: 2,469,140천원)하였다. (2) 소득세법 제19조 (사업소득) 및 같은법 시행령 제34조(부동산매매업의 범위)에서 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업은 부동산매매업으로 사업소득에 속한다고 규정하고 있는 바, 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우 부동산매매업에 해당하고, 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다 할 것이다(소득세법 기본통칙 19-7 참고).

(3) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 부동산매매업으로 사업소득에 속하는지 아니면 양도소득에 속하는지의 여부는 양도자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것인 바, 청구인이 위에서 본 바와 같이 쟁점토지를 개발․분할하여 여러 차례 나누어 양도한 사실을 감안하여 볼 때, 쟁점토지의 양도는 수익을 목적으로 계속성 및 반복성이 있는 사업활동으로 볼 수 있다고 하겠다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점거래를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.