매매당사자들이 작성하여 시장・군수의 검인을 받은 검인계약서는, 특별한 사정이 없는 한 매매가액 내용대로 작성되었다고 추정됨.
매매당사자들이 작성하여 시장・군수의 검인을 받은 검인계약서는, 특별한 사정이 없는 한 매매가액 내용대로 작성되었다고 추정됨.
심판청구를 기각합니다.
(1) 처분청이 과세근거로 삼은 검인계약서는 실제계약서가 아니라 소유권이전등기용 계약서로서, 매수자의 취득세 등의 부담을 감소시키기 위하여 매매가액을 감액하여 기재하던 당시의 관행과 공시지가 상승률이나 현실화율 등을 감안할 경우 그 취득가액이 처분청이 인정한 취득가액이나 환산가액보다 높았을 것으로 보이는 점, 매매계약서에 기존 임차인들의 임대보증금이 기재되지 않은 점 등으로 보아 그 가액을 신뢰할 수 없고, 실제 매매계약서를 청구인들이 갖고 있지 않아 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수도 없으므로 청구인이 신고한 바와 같이 환산가액을 적용하는 것이 타당하다.
(2) 처분청은 검인계약서 가액에서 감가상각비누계액을 차감한 금액과 취득세 ․ 등록세 합계액만을 필요경비로 인정하였으나 쟁점부동산 양도시 지급한 부동산중개수수료 5천만원(청구인과 박○○ 합계액)을 필요경비에 산입하여야 하는 바, 당초 신고시는 개산공제를 적용하여 신고하였으므로 이를 제출하지 아니한 것이며, 부동산중개인이 이를 신고하지 않았다면 확인하여 과세를 하면 되는 것이지 이를 이유로 필요경비를 부인하는 것은 부당하다.
(1) 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약의 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이며, 청구인도 쟁점부동산의 취득가액을 2억원으로 기장하였고, 부동산의 실지거래가격이 공시지가에 비례하여 결정되는 것도 아니므로 단순히 공시지가의 변동율과 실거래가격 반영률을 기준으로 실지거래가액을 추정할 수 없으며, 임대보증금 승계에 관한 사항의 기재여부는 당사자간 약정에 따른 사항으로 그에 대한 기재사항이 없다고 하여 계약서를 부인할 수 없으므로 청구주장은 타당하지 아니하다.
(2) 중개수수료 영수증은 당초 조사시 제출하지도 않았던 것으로 관련 금융증빙이나 계산내역도 없으며, 금액도 매매대금의 1.3%로서 통상적인 중개수수료율보다 과다하며, 수수료 수령자인 ○○공인중개사사무소에서 이를 신고하지도 않았으므로 인정할 수 없다.
① 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상의 금액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
② 추가제출한 부동산중개수수료의 필요경비 산입여부
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호의 경우 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 x 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액“이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제5항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 x 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조의 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 등기부등본 및 ○○지방국세청 조사복명서 등에 따르면, (가) 청구인과 박○○은 1994.7.8. 쟁점부동산을 취득하여 부동산임대업을 영위하다 2004.7.9. 이를 양도하였고, 이에 대한 양도소득세 신고시 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하면서 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 2,758백만원을 취득가액으로 하고, 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 금액 60백만원을 필요경비로 공제하였다. (나) 처분청은 취득가액을 검인계약서상 가액 2,050백만원에서 감가상각누계액을 차감한 가액으로 하고, 등록세 등 83백만원을 필요경비로 인정하여 이 건 과세처분을 하였다.
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 검인용 부동산매매계약서, 대차대조표 등에 따르면, 청구인은 1994.6.15. 기○○와 2,050,000,000원에 쟁점부동산 매매계약을 체결하고 1994.7.8. 이를 취득하였으며, 쟁점부동산을 보유하며 부동산임대업을 영위하는 동안 그 가액을 토지분 1,600,000,000원, 건물분 400,000,000원 합계 2,000,000,000원으로 계상한 사실이 확인된다. (나) 청구인은 검인용 매매계약서는 소유권이전등기용 계약서로 관행상 가액을 감액기재하였고, 계약내용에 임대보증금관련 내용이 기재되어 있지도 않았으며, 청구인의 쟁점부동산 보유기간 공시지가 상승률(41.82%), 공시지가의 시가반영비율이 상승하는 추세 등을 감안할 경우 보유기간 중 87.80% 상상한 것으로 나타나는 검인계약서상 가액을 인정할 수 없다 주장하고 있다. (다) 한편, 청구인은 실제 매매계약서 및 기타 대금지급관련 금융증빙을 제출하지 않고 있으며, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 기○○는 ○○지방국세청의 조사 당시 이미 사망하였고, 기○○의 1994년 귀속 양도소득세 신고여부 및 내역을 국세통합시스템에서 확인할 수 없는 것으로 나타난다. (라) 부동산거래에 있어서 검인계약서의 작성 ․ 사용이 법제화된 이래 특별한 경우를 제외하고는 검인계약서상의 거래가액이 실지거래가액보다 낮게 작성되는 것이 공지의 사실이라 할 수 있겠으나, 매매당사자들이 작성하여 시장 ․ 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것인 바(국심2006중777, 2006.5.16., 같은 뜻임), 이 건의 경우, 청구인은 스스로 종합소득세 신고시 쟁점부동산가액을 2,000,000,000원으로 계상한 것으로 나타나는 반면, 검인용 계약서상 가액을 감액기재 하던 관행이나 공시지가 상승률 등 정황적 상황만을 거론할 뿐 청구주장을 입증할 실제 매매계약서나 대금지급 관련 증빙 등 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있으므로, 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 2004.7.9.자 쟁점부동산 매매 및 컨설팅 수수료 명목으로 50,000,000원을 영수하였다는 ○○공인중개사사무소 명의 영수증을 제출하였다. (나) 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, ○○공인중개사사무소를 운영한 채○○은 2004년 제1기 및 제2기 과세기간 중 각 22,950천원, 21,427천원의 매출을 신고하였고, 매출세금계산서 내역상 쟁점부동산 관련 매출은 없는 것으로 확인된다. (다) 한편, ○○○시부동산중개수수료및실비의기준과한도등에관한조례 등 관련 규정에 따르면, 쟁점부동산의 경우 그 중개수수료는 법정중개수수료의 한도(0.9%)내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하게 되어 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인은 위 영수증을 제외하고 이의 지급을 입증할 수 있는 객관적 증빙을 제출하지 않고 있으며, 위 금액을 영수한 것으로 표시된 공인중개사사무소의 부가가치세 신고내역상으로도 이를 확인할 수 없고, 그 영수하였다는 가액도 법정중개수수료의 한도를 넘는 것으로 나타나므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.