취득가액 산정의 적정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.2.6. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 206.6㎡ 및 위 지상건물 582.76㎡ (이하 “쟁점건물”이라 한다)을 취득하여, 2002.6.3 이를 김○○에게 양도한 후, 양도가액을 520백만원, 취득가액을 510백만원, 필요경비를 11,222,390원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 2006.5. 양도소득세 실지조사에 의해 쟁점건물의 취득자인 김○○로부터 실지매매계약서를 제출받아 청구인이 쟁점건물을 1,000백만원에 양도한 것으로, 또한 청구인이 제출한 취득매매계약서상 취득가액을 800백만원으로 각각 확정하여, 2006.8.10. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 100,738천원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여, 2006.11.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점건물을 매도자 최○○로부터 취득할 당시 작성한 취득매매계약서는 매도자의 요구에 의해 임의로 작성한 매매계약서이며, 최○○가 청구인에게 쟁점건물을 양도할 당시 금융기관채무 589,271천원(이하 “쟁점금융채무”라 한다)과 최○○가 청구인으로부터 대여받은 개인채무 325,000천원(이하 “쟁점채무”라 한다)이 있었는 바, 쟁점건물에 대한 경매가 개시되어 청구인 입장에서는 부득이 쟁점채무를 변제받기 위해 쟁점건물을 취득한 것이므로, 쟁점금융채무와 쟁점채무 합계액 914,271천원과 청구인이 승계한 쟁점건물에 입주해 있던 임차인의 임차보증금 120,000천원을 합계한 금액인 1,034,271천원을 쟁점건물의 취득가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 먼저, 쟁점건물의 취득가액이 1,034백만원(금융기관 채무 589백만원, 임차보증금 120백만원, 개인채권 325백만원)이라는 청구인의 주장에 대하여 본다. 청구인은 개인채권 325백만원을 입증하는 증빙으로 약속어음사본, 내용증명, 어음공증서 등을 제시하고 있으나, 쟁점건물 취득직전에 작성된 공정증서로서 쟁점건물의 취득을 위해 위 어음이 채권변제되었다는 사실을 입증하는 자료로 보기에는 신빙성이 없어 보이고 ○○지방법원 ○○지원에서 통지한 입찰 및 낙찰기일통지서에 의하면, 청구인이 경매를 통해 쟁점건물을 취득할 경우 413백만원~517백만원으로 취득할 수 있었음에도 낙찰예상가보다 높은 가격(725,000천원)으로 취득할 이유가 없을 것으로 보인다. 다음으로, 취득시 작성한 매매계약서는 매도자 최○○의 요구에 의해 임의로 작성된 허위계약서라는 주장에 대하여 본다. 취득시 매매계약서의 계약내용을 살펴보면, 매매대금은 800백만원으로 되어 있고, 계약금 70백만원은 임차보증금으로 대체하며, 잔금 730백만원의 지불을 위한 구체적인 특약사항 등이 명시되어 있는 점으로 볼 때 실제매매계약서로 보여진다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 취득가액 산정시 인수한 금융기관채무, 임차보증금, 개인채권을 반영하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인이 쟁점건물을 취득한 후, 김○○에게 양도하면서 양도가액을 520백만원, 취득가액을 510백만원, 필요경비를 11,222,390원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점건물의 양수자인 김○○로부터 실지매매계약서를 제출받아 청구인이 쟁점건물을 800백만원에 취득하여 1,000백만원에 양도한 것으로 확정하여 양도소득세 100,738천원을 결정고지하였음이 경정결의서 등에 의해 확인된다. (나) 청구인이 위 처분청의 과세가 부당하다고 주장하므로, 청구인이 제출한 증거자료들을 살펴보기로 한다. 첫째, 쟁점건물에 대한 부동산매매계약서에 매매대금은 10억원, 양도자는 홍○○, 양수자는 김○○로 각각 기재되어 있다. 둘째, 발행일 및 공정증서 작성일이 2002.1.25자인 325백만원 상당의 어음공증증서에 발행인 및 지급자는 최○○이며, 수취인은 청구인으로 기재되어 있다. 셋째, ○○지방법원 ○○ 5계의 일반경매로 나온 쟁점건물은 경매정보자료에 경매일이 2002.11.28.이며, 채무자는 최○○, 채권자는 ○○○○으로 각각 기재되어 있으며, 최저경락가액은 646,824천원으로 기재되어 있다. 넷째, 채무자인 최○○의 이행각서를 제출하고 있는 바, 그 내용을 보면 쟁점건물을 경락받음에 있어서, 등기부상 압류, 가압류 등의 해지를 청구인이 알아서 처리하며, 이에 소요되는 예상비용이 750백만원~770백만원임을 확인하면서 추후 추가적으로 갚아야 금액이 320백만원임을 인정하고 이를 변제하겠다는 내용이 기재되어 있다. 다섯째, 양수자인 청구인과 양도자인 최○○간에 작성된 쟁점건물에 대한 양도･양수계약서를 제출하고 있는 바, 그 내용을 보면 쟁점건물내 임차계약과 권리 및 각종 세무에 관한 일체를 현소유자(양수자)에게 양도한다는 내용이 기재되어 있다.

(2) 판 단 (가) 청구인이 쟁점건물을 김○○에게 양도한 후, 쟁점건물에 대한 양도가액을 10억원으로 작성하여 제출한 양도계약서에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. (나) 청구인의 주장에 의하면 최○○가 쟁점건물을 양도하기 직전인 2002.1.15자에 청구인으로부터 이미 빌려 간 채무액 325백만원에 대해 지급보증 명목으로 약속어음 공정증서(금액 325백만원)를 받아준 바 있으나, 위 약속어음의 이행이 불투명한 상황이고 최○○소유의 쟁점건물이 경매에 붙여질 형편이라 부득이 최○○로부터 채무변제를 받기 위해 최○○가 기존에 쟁점건물을 담보로 안고 있었던 금융채무 589,271천원에 더하여 청구인 자신 명의로 주식회사 ○○○○신용금고로부터 510,000천원을 재대출 받았는 바, 위 금융권 채무액 1,099,271천원에 최○○에 대한 대여금 325,000천원, 쟁점건물에 입주해 있었던 임차인의 임차보증금 120,000천원을 모두 포함하여 합계 1,544,271천원에 쟁점건물을 취득하였다고 주장하고 있다. (다) 처분청의 쟁점건물에 대한 양도소득세 실지조사에서, 청구인은 쟁점건물의 양도가액이 10억원으로 작성된 매매계약서와 쟁점건물의 취득가액이 8억원으로 작성된 매매계약서를 제출한 바가 있다. (라) 청구인은 양도소득세 실지조사시 제출된 쟁점건물 취득시의 매매계약서상 8억원은 당시 양도자인 최○○가 쟁점건물을 이혼위자료 명목으로 받으면서 이에 대한 증여세를 줄이기 위해 양도가액을 줄여서 신고하게 해 달라는 부탁을 받고 임의로 작성한 계약서임에도 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 8억원으로 보아 양도소득세를 계산하는 것은 부당하다는 주장이며, 쟁점건물의 양도에 따른 실질내용을 보면 앞에서 적시된 것과 같이 쟁점건물의 취득가액은 합계 1,544,271천원에 상당하므로, 양도가액 10억원에 양도한 것은 청구인 입장에서는 손실을 보았다는 주장이다. 위 사실을 종합해 볼 때, 청구인의 주장과 같이 취득시 매매계약서가 허위로 작성되었다면 청구인이 실제 매매계약서를 제출하는 것이 타당하다고 할 것인 바, 이에 대한 증빙을 현재까지 제출하지 못하고 있고, 쟁점채무 등이 실제 존재하였는지 여부도 객관적으로 입증되지 아니한다 할 것이므로, 쟁점건물의 취득가액을 8억원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 정당한 것으로 보인다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.