고급주택의 전용면적을 산정할 경우의 발코니 면적 포함여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1999.6.26. 0000시 00구 00동 000 00팰리스 C동 0000호(공부상 전용면적은 164.97㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다) 취득을 위해 00전자주식회사 및 00전관주식회사와 최초로 분양계약을 체결(청구인 지분1/2)하여 계약금을 납부하고, 2002.12.12. 쟁점아파트 소유권 1/2를 이전받아 2005.2.28. 청구외 변00에게 905,000천원에 양도한 후, 2002.12.11. 개정 전의 조세특례제한법 제99조 제1항 및 2002.12.11. 개정된 같은 법 부칙 제29조 제1항에 의한 양도소득세 감면규정에 의거 2005.4.22. 2005년 귀속 양도소득세 163,427,346원을 감면신청하였다. 처분청은 쟁점아파트의 공부상 전용면적은 164,97㎡이나, 쟁점아파트의 외벽이 커튼-월 공법으로 시공되어 주거용으로 사용되는 발코니면적(31.53㎡)을 포함할 경우 쟁점아파트가 실제 전용면적이 165㎡이상인 고급주택에 해당한다고 하여 양도소득세 감면을 배제하고, 2006.4.7. 청구인에게 2005년 귀속양도소득세 11,529,630원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.4. 이의 신청을 거쳐 2006.10.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구법인 주장 쟁점아파트의 분양계약서나 건축물 대장 등에 전용면적이 164.97㎡으로 표시되어 있고, 청구인은 분양당시 건설회사가 발코니면적은 전용면적에서 제외된다고 하여 쟁점아파트를 양도소득세 감면대상으로 믿고 취득하였는바, 취득당시에는 존재하지 않았던 새로운 해석에 의하여 감면신청을 배제한 것은 당초 납세자들이 예측가능한 일이 아니므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 일반아파트와 달리 새로운 건축공법인 커튼-월 공법(건물외벽의 내부에 발코니가 존재)에 의해 시공되어 발코니는 사실상 주거용이라 할 수 있으므로 발코니면적을 주거용 면적으로 보아 고급주택으로 판정하여 양도소득세 감면신청을 배제한 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구인은 쟁점아파트 취득 당시 존재하지 아니한 규정이 사후에 제정되어 감면대상에 해당하지 않는다고 처분하는 것이 부당하다고 주장하나, 과세관청의 법령에 대한 해석 또는 사실관계의 오인에 의하여 잘못 결정한 과세내용을 적법한 해석 또는 사실관계에 의하여 결정한 처분은 소급과세금지원칙에 위배되지 아니하므로 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.

• 가. 쟁점 커튼-월 공법으로 시공된 주상복합아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함시켜 고급주택으로 판정하여 신축주택취득에 따른 양도소득세 감면을 배제한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면]

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우는 그러하지 아니하다.

1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승은을 포함한다)를 받은 주택

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택 취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

(2) 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것) 제99조 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면]

① 거주자(주택건설업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 각호 생략) 부칙 제29조 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치] ① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도 소득세과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 도는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. (3) 소득세법 (2002.12.18., 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 [비과세양도소득] 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적 ․ 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기분을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (4) 소득세법 시행령(2002.12.30., 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것) 제156조 [고급주택의 범위] 법 제89조 제3호에서 “거주용 건물의 연면적 ․ 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (5) 건축법 시행령(2005.12.2., 대통령령 제19163호로 개정되기 전의 것) 제119조 (면적 ․ 높이등의 산정방법)

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적 ․ 높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 ․ 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 “노대 등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다. 제2조 [정의]

① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

15. “발코니”라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망 ․ 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실 ․ 침실 ․ 창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다. 제119조 [면적 ․ 높이 등의 산정방법]

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적 ․ 높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽 ․ 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 “노대 등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽에 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바다면적에 산입한다. (7) 국세기본법 제18조 [세법해석의 기준, 소급과세의 금지]

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래에 대하여는 그 성립 후의 새로운 세법에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1999.6.26. 쟁점아파트 취득을 위해 00전자주식회사 및 00전관주식회사와 최초로 분양계약을 체결(청구인 지분 1/2)하고 계약금 117,480천원을 납부한 사실이 쟁점아파트 공급계약서와 분양대금 납부내역서에 의해 확인되고, 당해 공급계약서에는 쟁점아파트의 전용면적은 164,969㎡으로, 평형은 68B로, 분양금액은 783,180천원으로 기재되어 있다.

(2) 청구인이 2002.12.12. 위 주택건설사업자로부터 쟁점아파트 지분 1/2의 소유권 이전등기를 경료받아 이를 보유하다가 2005.2.28. 청구외 변00에게 905,000천원에 양도한 사실이 등기부등본과 쟁점아파트 매매계약서에 의해 확인된다.

(3) 쟁점아파트가 신축되어 2002.10.23. 신규 작성된 집합건축물대장과 등기부등본에 쟁점아파트의 전용면적은 모두 164.97㎡로 기재되어 있다.

(4) 청구인이 쟁점아파트 매매계약을 조세특례제한법 제99조 제1항 의 규정에 의한 신축주택 취득기간(1998.5.22. ~ 1999.6.30.)내에 체결하고 계약금을 납부한 사실 및 쟁점아파트의 공부상 전용면적(164.97㎡)이 취득당시 고급주택의 기준면적(165㎡이상)을 초과하지 아니한다는 사실에 대하여는 다툼이 없다. (5) 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의하면, 신축주택 취득기간(1998.5.22. ~ 1999.6.30.)중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택을 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 감면하는 것이나, 다만 고급주택에 해당하는 경우에는 감면대상에서 제외되는 것이고, 고급주택의 범위를 규정한 소득세법시행령 제156조 에 의하면, 공동주책으로서 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것을 고급주택이라고 규정하고 있다.

(6) 처분청은 쟁점아파트가 커튼-월 공법으로 시공되어 발코니 면적도 주거용으로 사용되고 있으므로 쟁점아파트 발코니 면적 31.53㎡를 공부상 전용면적(164.97㎡)에 포함시켜 실제 전용면적을 계산하여야 하고, 이 경우 전용면적이 고급주택기준(165㎡)을 초과하므로 쟁점아파트를 고급주택으로 보아 조세특례제한법 제99조 의 양도소득세 감면규정을 배제한 반면, 청구인은 쟁점아파트의 분양계약서나 건축물대장 등에 전용면적이 164.97㎡으로 표시되어 있고, 분양당시 건설회사가 발코니 면적은 전용면적에서 제외된다고 하여 쟁점아파트를 양도소득세 감면대상으로 믿고 취득하였는바, 취득당시에는 존재하지 않았던 새로운 해석에 의하여 감면신청을 배제한 것은 당초 납세자들이 예측가능한 일이 아니므로 이 건 과세처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(7) 살피건대, 소득세법 시행령 제156조 제2호 소정의 공동주택으로서 주택의 전용면적이라고 함은 공부상의 전용면적이 아닌 실제 전용면적을 의미한다고 할 것인 바 (국심 2003중1136, 2003.7.10., 대법원 97구15045, 1997.11.4. 같은 뜻), 쟁점아파트 건축 심의 및 허가를 받을 당시 주상복합건축물의 발코니가 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 근축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되므로 발코니 면적을 전용 면적에 포함한 것은 정당한 것으로 판단된다(국심 2004서0258, 2006.2.8 합동회의 같은 뜻임). 또한, 과세관청이 쟁점아파트와 같이 커튼-월 공법으로 시공된 주상복합아파트에 대해 공부상의 전용면적을 고급주택의 판정기준인 전용면적으로 본다는 공적인 견해를 표명한 사실 등이 나타나고 있지 아니하므로 이 건 과세처분이 국세기본법 제18조 에 규정된 신의 성실의 원칙 또는 소급과세 금지원칙에 위배되어 부당하다는 취지의 청구인의 주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(8) 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 전용면적을 발코니 면적 31.53㎡를 포함하여 계산하고 이에 따라 쟁점아파트를 고급주택으로 판정하여 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.