시가가 불분명한 경우로 보아 개별공시지가로 평가하여야 하는지의 여부

심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인의 전남편 차○○이 2005.6.1. 청구인에게 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○○(1,353㎡) 및 ○○○-○○(2,017㎡)(이하‘쟁점토지’라 한다)를 증여하였다고 하여 2006.7.6. 청구인에게 2005.6.1. 증여분 증여세 65,103,230원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.10.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 2003.3.19. ○○농협에서 차입한 1억원을 포함하여 차○○으로부터 증여받은 138,792,663원으로 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 산 ○○-○, ○○○번지(1,696㎡, 이하 ‘○○동토지’라 한다)가 소송으로 차○○에게 환원됨에 따라 쟁점토지를 받은 것이므로 쟁점토지의 이전을 증여로 볼 수 없다. 차○○은 쟁점토지를 포함한 ○○리 일대의 토지 33,658㎡를 2003년 매입한 후 공장용지로 조성하여 판매하고 남은 쟁점토지를 청구인에게 이전하였는데, 처분청은 차○○이 취득한 전체토지의 실제 취득가액을 개별공시지가로 안분하여 쟁점토지를 평가하였으나, 쟁점토지는 33,658㎡ 중 산지전용허가가 가능한 30,000㎡에서 제외된 곳으로 공장용지로 조성되지 않았고 앞으로도 지목변경의 가능성이 없어 처분청의 평가방법은 부당하므로 쟁점토지의 이전을 증여로 본다고 하더라도 상속세및증여세법상의 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의해 쟁점토지를 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 차○○이 ○○동토지를 청구인에게 명의신탁하였음은 2003가합5296(2004.7.30) 판결에서 확인된 사실로 ○○동토지와 쟁점토지가 교환되었다는 주장을 인정하기 어렵다. 쟁점토지의 개별공시지가는 차○○이 취득한 2003년 1㎡당 13,200원이고 증여시점인 2005년 1㎡당 32,900원으로 249% 상승하였고 주변토지의 개별공시지가는 325% 내지 875% 상승하였으며, 지적도에 의하면 쟁점토지는 대로변에 위치하여 공장용지로 개발된 토지와 비교하여 가치가 덜하다고 할 수 없으므로, 2003년과 2005년 사이 시가하락이나 토지상황의 변화가 있었다는 특별한 사정이 없는 한 차○○의 취득가액을 시가로 볼 수 있으므로 과세처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점토지를 청구인 소유 토지와 교환으로 취득하였으므로 증여가 아니라는 주장의 당부

(2) 증여라 하더라도, 증여자의 2년전 취득가액을 증여재산가액으로 본 처분은 부당하므로 시가가 불분명한 경우로 보아 개별공시지가로 평가하여야 한다는 주장의 당부

• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.<1998.12.28 개정>

1. 토지 (2005. 7. 13. 개정) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용․공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2005. 8. 5. 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지를 청구인 소유 토지와 교환으로 취득하였으므로 증여가 아니라는 주장에 대해 살펴본다. 2004.7.30. 선고된 2003가합5296 판결에서 차○○이 ○○동 토지를 청구인에게 명의신탁 한 것으로 판결하였고 동 판결이 확정되었으므로 달리 ○○동 토지를 청구인이 실소유 하였다고 인정할 사정이 없는 한 청구인 소유이었던 ○○동 토지와 교환으로 쟁점토지를 취득하였으므로 증여가 아니라는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여야 한다는 주장에 대해 살펴본다. (가) 토지를 매입하여 공장용지로 조성한 후 분양하는 부동산 매매업자은 차○○은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-○(17,950㎡), ○○○-○(737㎡)합계33,658㎡를 2004.8.31.(계약일은 2003.3.14) 당초 소유자인 이○○로부터 24억원에 취득하였고 취득시 부대비용 342,000천원이 발생하였음이 확인된다. (나) 차○○은 위 33,658㎡의 토지를 공장용지로 개발하고 분할하여 2005년에 미등기전매하고 잔여 필지 중 쟁점토지를 청구인에게 증여하고 등기원인은 청구인과 이○○간 매매로 하였다. (다) 처분청은 쟁점토지의 개별공시지가는 차○○이 취득한 2003년 1㎡당 13,200원이고 증여시점인 2005년 1㎡당 32,900원으로 249% 상승하였고 쟁점토지는 대로변에 위치하여 공장용지로 개발된 분양된 토지와 비교하여 가치가 덜하다고 할 수 없으므로 2003년과 2005년 사이 쟁점토지의 시가하락이나 토지상황의 변화가 있었다는 특별한 사정이 있다고 할 수 없어 차○○의 취득가액을 시가로 볼 수 있다고 보아 위 33,658㎡의 취득가액 2,742,000천원을 취득시인 2003년 개별공시지가로 안분하여 쟁점토지를 평가하여 이 건 과세처분을 하였음이 확인된다. (라) 청구인은 쟁점토지는 산지전용허가에서 제외되어 공장용지로 조성되지 않았고, 산지전용허가 가능면적이 30,000㎡ 이내이므로 전용허가 된 주변토지로 인하여 앞으로도 지목변경의 가능성이 없어 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 의 ‘가격변동의 특별한 사정’이 발생되었다고 보아야 하므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준으로 증여재산가액을 평가함은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 개별공시지가가 2003년 1㎡당 13,200원에서 증여시점인 2005년에 1㎡당 32,900원으로 249%나 상승하였고 개별공시지가가 산정시 청구인이 주장하는 모든 측면이 고려되었다고 보아야 하므로, 쟁점토지의 2005년 증여시 가격이 2003년 취득시 가격보다 하락하였다고 볼 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다고 판단된다.

(3) 위의 내용을 종합하면 쟁점토지의 취득을 증여로 보고, 쟁점토지를 2003년 차○○이 취득한 가격으로 평가하여 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.