개별공시지가가 없는 토지에 대한 감정평가를 하면서 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 실제 현황을 기준으로 감정평가 하여야 하는 것임.
개별공시지가가 없는 토지에 대한 감정평가를 하면서 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 실제 현황을 기준으로 감정평가 하여야 하는 것임.
○○세무서장이 2006.7.13. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 50,522,960원의 부과처분은 2005.6.22. 양도일 현재 개별공시지가가 없는 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 등 9필지의 토지가액을 ○○공사가 작성한 토지보상금조서에 기재된 지목과 토지이용상황을 반영하여 평가하고 그 평가된 가액으로 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) ○○세무서장이 의뢰한 ○○감정원과 ○○감정평가법인(이하 “처분청이 의뢰한 감정평가법인”이라 한다)은 ‘토지의 이용현황’에 따른 감정평가를 하지 아니하고 ‘공부상 지목’을 기준으로 감정평가를 함으로서 아래와 같이 감정평가의 적정성을 상실하였으므로 청구인이 의뢰한 감정평가법인(이하 “청구인이 의뢰한 감정평가법인”이라 한다)의 감정가액에 의해 양도소득금액을 다시 계산하여야 한다. (가) ○○세무서장이 의뢰한 감정평가법인은 쟁점토지의 위치가 ‘○○초등학교 남서측 인근’인데도 ‘○○초등학교 남동측 인근’으로 잘못 파악하고 있으며, ○○감정원의 비교표준지(인근지가)의 지가를 보면, ○○도 ○○시 ○○동 000-0, 000-00에 대한 인근지가가 같은 곳 000(답, 130,000원, ○○초등학교 남서측 인근), 같은 곳 000-00(대지, 270,000원, ○○초등학교 남서측 인근 ○○아파트)으로 확인되지만 나머지 7필지의 비교표준지에 대한 인근지가가 확인되지 아니하므로 토지특성이 적정하게 반영된 감정평가라 할 수 없는 반면, 청구인이 의뢰한 ○○감정평가법인은 ○○도 ○○시 ○○동 0000(답, 130,000원) 동소 0000(전, 110,000원) 동소 000-00(대, 270,000원)을 비교표준지로 선정하였고, ○○감정평가법인은 ○○도 ○○시 ○○동 000(답, 130,000원) 동소 000-00(대, 270,000원)을 비교표준지로 선정하였으므로 이는 토지특성이 적정하게 반영된 감정평가라고 할 수 있다. (나) ○○세무서장이 의뢰한 감정평가법인은 평가기준일 현재의 정확한 토지이용상황을 파악하지 못하고 ‘공부상의 지목’으로 감정평가를 하였지만, 청구인이 의뢰한 감정평가법인은 ○○공사의 쟁점토지에 대한 보상금내역서에 기재된 바와 같이 ○○도 ○○시 ○○동 000-00(지목: 전), 000-00(지목: 답), 000-0(지목: 답), 000-00(지목: 전),000-00(지목: 답)의 토지일부는 현황이 ‘도로’로 사용되고, 동소 000-0(지목: 답)의 토지일부는 현황이 ‘대지’로 사용되고 있는 점을 감안하면, 청구인이 의뢰한 감정평가법인의 가액이 적정하다고 할 수 있다. (다) 또한, 택지개발사업지구에 편입된 쟁점토지는 ○○공사가 토지를 수용하여 사업시행을 하는 관계로 가격이 폭락하고 편입되지 않은 토지는 가격이 폭등하는 것이 현실인 점을 감안하면, 쟁점토지는 택지개발사업지구에 편입되었고 비교표준지는 사업지구에 편입되지 않았으므로 쟁점토지의 개별공시지가는 택지개발사업지구에 편입되지 않은 토지보다 현저하게 낮게 결정되어야 할 것이다.
(2) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 사유 없이 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 의하여 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실을 고려하지 않는 반면, 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없는 것이다(대법원 96누 15404, 1997.8.22. 같은 뜻임). 쟁점토지의 경우 양도당시 개별공시지가가 고시되지 않아 청구인이 쟁점토지와 가장 인접되고 토지이용상황이 유사한 필지의 개별공시지가를 참작하여 양도소득금액을 계산하여 양도소득세를 예정신고 ․ 납부하였으며, 청구인이 양도소득세를 신고할 당시 지방자치단체장에게 개별공시지가를 고시하도록 요구하거나 관할세무서장에게 토지평가를 요구한 후에 그 결정된 가액으로 양도소득세를 신고하리라고 기대하기는 어렵다고 할 것이다. 또한, 처분청은 ○○세무서장으로부터 쟁점토지에 대한 평가액을 2006.4.14.에 통보받았으므로 청구인에게 양도소득세 확정신고기한 내에 양도당시 토지가액을 통지하여 신고 ․ 납부할 수 있도록 안내할 수 있었음에도 불구하고 2006년 6월초에야 과세예고통지를 한 것은 청구인이 양도소득세를 과소신고한 데에 대한 귀책사유가 청구인에게만 있다고 할 수 없으므로 처분청이 청구인에게 신고불성실가산세를 부과한 것은 부당하다.
(1) 청구인은 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 법률적 근거없이 임의로 인근지번의 2004년도 개별공시지가를 적용하거나 그 보다 높은 가액을 산정하여 양도소득세를 신고한 경우이므로 소득세법 제99조 및 동법 시행령 제164조에 의해 ○○세무서장이 감정평가한 가액으로 양도소득세를 부과한 것은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고시 2005년도 개별공시지가가 존재하지 않는다는 사실을 인지하였음에도 양도소득세 확정신고기한까지 개별공시지가 산정을 위해 과세관청에 의뢰하는 등 어떠한 노력도 기울이지 않았으며, 임의로 2004년도 개별공시지가를 가감하여 토지가액을 산정한 경우이므로 청구인에게 양도소득세 신고의무를 성실히 이행할 수 없었던 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로 신고불성실가산세를 부과한 것은 정당하다.
(1) 처분청이 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 대한 감정평가를 토지이용현황과 달리 평가한 경우인지 여부
(2) 청구인이 개별공시지가가 없는 토지에 대한 양도가액을 인근 유사필지의 가액을 참작하여 신고한 경우에 대하여 처분청이 신고불성실가산세를 부과한 처분이 적정한지 여부
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목 ․ 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장 ․ 군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.
1. 지적법에 의한 신규등록 토지
2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정 ․ 고시가 누락된 토지(국 ․ 공유지를 포함한다)
(2) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 【표준지공시지가의 적용】
① 국가 ․ 지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. (단서생략)
② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “토지가격비준표”라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. (3) 소득세법 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】
① 거주자가 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “신고불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.
(1) 쟁점토지를 포함한 주변지역은 2001.9.28. 택지개발예정지구로 지정(건설교통부 고시 0000-000)되고, 2004.1.6. ○○ ․ ○○지구 택지개발사업 개발계획이 승인 ․ 고시(○○도 고시 0000-0000)된 사실이 확인된다.
(2) ○○공사의 수용확인원(2005.6.13.)과 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 ○○공사에 수용되어 청구인은 2005.6.22. 보상금으로 현금 211,917,380원(토지: 30,319,000원, 건물:181,598,380원), 채권 2,579,000,000원 합계 2,790,917.380원을 수령하였으며, 쟁점토지는 2005.7.5. 수용을 원인으로 하여 ○○공사에 소유권이전등기 되었음이 확인된다.
(3) 쟁점토지의 토지대장에 의하면, ○○도 ○○시장은 쟁점토지를 포함한 택지개발사업지구에 편입된 토지에 대하여 2005.1.1. 기준 개별공시지가를 고시하지 않았음이 확인된다.
(4) 양도소득세 신고서 및 경정결의서에 의하면, 청구인은 쟁점토지가 2005.1.1.기준 개별공시지가를 인근 유사필지의 개별공시지가를 참작하여 토지가액을 산정하였으며, ○○세무서장은 2005.1.1.기준 쟁점토지에 대한 감정평가를 ○○감정원과 ○○감정평가법인에 의뢰하였고, 처분청은 2006.4.14. ○○세무서장으로부터 쟁점토지에 대한 감정가액을 통보받고 이를 근거로 양도소득세를 부과한 사실이 확인된다.
(5) ○○공사의 수용확인원에는 ○○도 ○○시 ○○동 000-00(공부상 지목: 전), 000-00(공부상 지목: 답), 000-1(공부상 지목: 답), 000-11(공부상 지목: 전), 000-12(지목: 답)의 일부토지에 대한 실제 지목을 ‘도로’로, 동소 000-1(지목: 답)의 일부토지에 대한 실제 지목을 ‘대지’로 파악하여 토지보상금을 지급한 사실이 나타난다.
(6) ○○세무서장은 2007.1.25. 쟁점토지에 대한 감정평가액 산출근거와 이에 대한 의견을 우리 원에 제시하면서 “감정평가를 수행한 ○○감정원은 감정평가시 일반적으로 작성하는 감정평가표는 협약사항에 포함되어 있지 아니한 관계로 작성하지 않았으며, 쟁점토지에 대한 비교표준지는 ○○도 ○○시 ○○동 000-00 대지(공시지가 270,000원/㎡)와 같은 곳 000 답(공시지가 130,000원/㎡)이며, 그 당시 쟁점토지가 택지개발사업이 진행 중으로 실제 지목 및 토지이용상황등을 확인할 수가 없어 공부상 지목을 기준으로 감정평가를 하였다”고 회신하고 있다.
(7) 이상의 사실관계를 바탕으로 살피건대, 개별공시지가가 없는 토지에 대한 감정평가를 하면서 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 감정평가 하는 것이 타당하다 하겠으며, 당해 토지가 택지개발사업이 진행 중이라 하여 달리 적용할 것은 아니라 할 것이다(대법원 93누6904, 1994.4.12. 같은 뜻임). 이 건에 있어서 ○○공사는 쟁점토지를 수용하면서 쟁점토지의 공부상 지목이 전, 답이나 일부토지가 도로나 대지로 확인되어 이를 근거로 토지보상금을 지급한 사실이 인정되므로 ○○세무서장이 쟁점토지에 대한 감정평가를 공부상 지목을 기준으로 감정평가 한 것은 잘못이라 할 것이다. 따라서 쟁점토지에 대한 감정평가는 ○○공사가 작성한 토지보상금조서에 기재된 지목과 토지이용상황을 반영하여 평가하고 그 평가된 가액으로 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다(국심 2001부3363, 2002.5.23. 같은 뜻임). 【쟁점(2)는 쟁점(1)에 의해 심리의 실익이 없어졌으므로 그 심리를 생략한다.】
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.