토지와 건물을 일괄하여 양도하면서 그 토지의 실지거래가액이 불분명한 경우, 일괄양도가액을 기준시가로 안분하여 토지의 실지거래가액을 산정하는 것임.
토지와 건물을 일괄하여 양도하면서 그 토지의 실지거래가액이 불분명한 경우, 일괄양도가액을 기준시가로 안분하여 토지의 실지거래가액을 산정하는 것임.
심판청구를 기각합니다.
청구인은 1988.7.21. ○○○로부터 ○○도 ○○시 ○○동 116-6 대지 523.5㎡를 취득하여 1990.11.23. 위 지상에 대중음식점 및 사무실 건물 669㎡(이상 토지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산임대업을 영위하다가 2001.4.27. 청구외 ○○○에게 양도하고 토지는 실지거래가액, 건물은 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우로 보아 토지의 실지양도가액을 쟁점부동산 양도당시 토지와 건물의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 적용하여 토지의 양도차익을 재계산한 후 2006.4.19. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 63,050,400원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.26. 이의신청을 거쳐 2006.10.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 매도할 때 토지 250,000천원, 건물 250,000천원 합계 500,000천원에 매도한 것이 사실임에도, 처음 기준시가로 양도소득세 신고를 할 때 편의상 매매대금 총액만 기재한 부동산 매매계약서를 제출하였으나, 변경신고를 함에 있어서는 실지거래가액으로 신고하기 위하여 토지와 건물 각각의 실지거래가액을 표시할 필요가 있었으므로 이전 계약서의 토지와 건물에 대한 실지거래가액을 보완하는 형식의 부동산 매매계약서를 재작성하여 제출하였던 것으로, 이는 원래의 계약당사자들이 실제 매매계약내용과 일치하게 작성한 것으로서 이전의 계약서를 대치, 보완할 의도로 재작성된 것이므로, 그 자체가 이 사건 매매계약서라고 할 것인 바, 처분청에서 이를 정상적인 부동산매매계약서로 인정하지 아니하고 토지와 건물의 양도가액이 불분명한 경우로 보는 것은 위법하다.
(2) 이 사건은 토지와 건물의 실지거래가액이 분명한 경우이지만, 만의 하나, 불분명한 경우라고 하더라도, 소득세법 제100조 제2항 은 “양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가를 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다”라고 규정하여, 토지와 건물의 양도가액 또는 취득가액을 모두 실지거래가액으로 산정하는 경우에 대통령령이 정하는 안분계산법으로 토지와 건물의 실지거래가액을 계산하라는 것이지, 토지의 경우는 실지거래가액으로, 건물의 경우는 기준시가로 산정하는 경우에까지 적용하는 규정이 아니라고 할 것이므로, 처분청이 토지는 실지거래가액으로, 건물의 경우는 지방세과세시가표준액으로 양도차익을 계산한 것은 위 규정에 반하여 위법하다.
(3) 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액이 500,000천원을 이미 확인한 상태임에도 불구하고, 토지에 대하여는 토지와 건물의 실지거래가액이 불분명한 경우의 가액산출방법을 정한 소득세법 제100조 제2항 소정의 계산방법에 따라 실지거래가액을 375,992천원으로 산정하고, 건물에 대하여는 취득가액이 확인되지 않는다는 이유로 지방세시가표준액인 189,924천원을 양도가액으로 하는 등으로 총 양도가액을 565,916천원으로 보고 이 건 양도소득세 부과처분을 하고 있는 바, 이는 헌법상 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙에 비추어 보더라도 위법하다.
(1) 최초계약서 상 토지와 건물의 구분없이 함께 500,000천원에 양도한 것으로 작성되어 있으나 수정신고시 첨부된 계약서에는 편의에 의해서 토지 250,000천원, 건물 250,000천원으로 구분 기재되었으며, 계약일(2001.4.27.)과 잔금청산일(2001.4.27.)이 동일한 점 등 계약내용이 신빙성이 없고 상이하므로 당초 신고 계약서 내용대로 결정한 당초 결정이 정당하다. (2) 소득세법 제100조 제2항 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가를 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다라는 규정에 의거 당초 건물, 토지 구분없이 함께 양도한 최초계약서에 의거 토지분은 실가 안분가액으로 재계산하고, 건물분은 건물시가표준액으로 계산한 당초 결정은 정당하다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 <2001. 12. 31, 법률 제06557호로 개정되기 이전의 것> ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 <2001. 12. 31, 법률 제06557호로 개정되기 이전의 것> ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 <2001. 12. 31, 대통령령 제17456호로 개정되기 이전의 것> ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.
○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】 <2001.12.31, 대통령령 제17460호로 개정되기 이전의 것> ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.(이하 생략)
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2001.4.27. 토지와 건물을 각각 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였다가 2001.7.31. 토지는 실지거래가액으로 건물은 기준시가로 양도차익을 재계산하여 양도소득세를 다시 신고하였고, 처분청은 청구인이 신고한 토지의 실지취득가액은 인정하였으나 실지양도가액은 그대로 인정하지 아니하고 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 가액을 적용하여 토지분 양도차익을 재계산하고, 건물은 청구인이 신고한 대로 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산한 사실이 청구인의 양도소득세 신고서 및 처분청의 경정결의서 등에 나타나며 그 내용을 요약하면 아래와 같다. <청구인 신고 및 처분청 경정내용> (단위: 천원) 구분 취득가액 (다툼이 없음) 양도가액 기준시가 신고 및 조사결정 기준시가 실지거래가액 신고 조사결정 당초계약 수정계약 안분계산 당초 변경 합계 337,329 278,765 765,774 (100%) 500,000 500,000 (100%) 500,000 (100%) 736,410 439,924 565,916 토지 254,419 122,268 (실가) 575,850 (75%) 미구분 250,000 (50%) 375,992 (75%) 575,850 (기준) 250,000 (실가) 375,992 (안분) 건물 156,497 156,497 (기준) 189,924 (25%) 미구분 250,000 (50%) 124,008 (25%) 160,560 (기준) 189,924 (기준) 189,924 (기준) * 토지, 건물의 양도가액 합계액(5억원)에 대하여는 다툼이 없음
(2) 청구인이 2001.3.10. 작성한 쟁점부동산 매매계약서(이하 “당초계약서”라 한다)에 의하면 매매대금이 토지와 건물의 구분없이 500,000천원으로 되어 있고, 계약금 50,000천원은 계약시 지불하며, 중도금은 기재되어 있지 않고, 잔금 450,000천원은 2001.4.27. 지불하는 것으로 되어 있다.
(3) 청구인이 2001.4.27. 작성한 쟁점부동산 매매계약서(이하 “수정계약서”라 한다)에는 매매대금이 토지 250,000천원, 건물 250,000천원 합계 500,000천원으로 되어 있고, 계약금 및 중도금은 기재되어 있지 않으며, 잔금 500,000천원은 2001.4.27. 일시불로 지불하는 것으로 되어 있다. 쟁점부동산의 매수인 청구외 ○○○는 수정계약서가 거래내용과 부합한다는 사실확인서를 제출한 바 있다.
(4) 청구인은 계약당사자가 작성하고 거래내용에 부합하는 수정계약서를 인정해야 한다고 하면서 쟁점부동산중 토지의 실지양도가액을 250,000천원을 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 당초계약서는 작성일이 2001.3.10.이고 계약금은 계약시 지불하며 잔금은 2001.4.27. 지불하는 것으로 되어 있어 정상적인 부동산매매계약서로 보이는 반면, 수정계약서는 작성일 및 잔금지급일이 2001.4.27.로 같은 날짜로 나타나고 있고 계약금도 기재되어 있지 않으며 최초 양도소득세 신고후 재작성한 것으로 보아 진실한 계약서로 보기 어렵다 할 것이다. (나) 또한 청구인과 청구외 ○○○가 수정계약서를 작성한 사실을 인정하더라도 수정계약서상의 토지와 건물의 가액이 각각 250,000천원, 250,000천원으로 그 비율이 50: 50으로 나타나고 있는 반면, 토지와 건물의 기준시가는 각각 575,850천원, 189,924천원으로 그 비율이 75: 25로 나타나고 있어 서로 상당한 차이가 나므로 청구인이 신고한 토지와 건물의 구분가액을 합리적이라고 볼 수 없다 하겠다. 따라서 청구인이 신고한 토지와 건물의 가액이 신빙성이 있다고 보기 어려우므로 토지와 건물의 기준시가 비율에 의하여 안분계산한 가액을 토지의 실지양도가액으로 하여 토지분 양도차익을 재계산하는 것이 타당하다고 판단된다.
(5) 또한 청구인은 토지, 건물의 안분계산에 관한 소득세법 제100조 제2항 은 토지, 건물을 함께 양도하면서 토지, 건물을 모두 실지거래가액으로 신고한 경우에만 적용해야 한다고 주장하고 있어 살펴본다. 소득세법 제94조 제2항 제1호 에 의하면 양도소득은 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 한다고 규정하여 토지와 건물을 별개의 자산으로 취급하고 있고, 같은 법 제100조 제2항에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하도록 되어 있다. 따라서 토지와 건물을 함께 양도하면서 토지만 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 경우로서 토지의 실지양도가액이 불분명한 경우에는 토지의 실지양도가액만 기준시가로 안분계산한 가액을 적용할 수 있다 할 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(6) 끝으로 청구인은 처분청이 재계산한 토지 및 건물의 양도가액 합계액이 토지 및 건물의 실지양도가액 합계액보다 크게 되므로 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙에 위배된다고 주장하고 있어 살펴보면, 청구인이 토지와 건물을 함께 양도하고 토지만 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여 처분청은 소득세법에 정한 바에 따라 적법하게 양도가액을 재계산하였고, 그 결과 처분청이 재계산한 양도가액이 청구인의 실지양도가액을 초과하였는 바, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다거나 기준시가에 의해 산정한 세액이 실지양도차액을 초과한다는 등의 특별한 경우에 해당되지 않는 한, 단순히 소득세법에 따라 재계산한 양도가액이 청구인의 실지양도가액을 초과한다고 하여 조세법률주의 또는 과잉금지원칙에 위배된다고 볼 수는 없다 하겠다(○○○ 2002.3.26. 같은 취지임).
(7) 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2007년 5월 1일
결정 내용은 붙임과 같습니다.