상속으로 취득한 토지의 취득가액 산정

심판청구를 기각합니다.

청구인은 남편 채○○이 1997.11.3. 사망함에 따라 충청남도 ○○시 ○○동 ○○○ 전 1,904㎡ (이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 충청남도 ○○시 ○○동 ○○○ 전3,372㎡의 1/2지분(이하 “쟁점토지②”라 하고 쟁점토지①과 쟁점토지②를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 상속받고 2004.5.17. 및 2005.6.23. 쟁점토지② 및 쟁점토지①을 양도한 후 다음의 가액을 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액이라 하여 동 가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 구 분 실지양도가액 실지취득가액 쟁점토지① 247,500,000원 150,000,000원 쟁점토지② 178,500,000원 108,150,000원 처분청은 상속받은 자산에 대한 취득당시의 실지거래가액 산정방법에 대해 규정한 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 에 따라 상속개시 당시의 개별공시지가(쟁점토지① 24,752,000원, 쟁점토지② 34,731,600원)에 의하여 평가한 가액을 쟁점토지 취득당시의 실지거래가액으로 보아 2006.8.4. 및 2006.8.7. 청구인에게 양도소득세 2004년 귀속 24,602,430원 및 2005년 귀속 42,599,170원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 상속개시일 당시 시가가 불분명하다 하여 그 취득가액을 상속개시일 현재의 개별공시지가로 산정하여 이 건 처분을 하였으나, 피상속인 채○○의 사망일로부터 약 8개월 등 전의 쟁점토지에 대한 매매사례가액(채○○의 취득가액으로 쟁점토지① 69백만원 및 쟁점토지② 109백만원)이 있고 당해 가액이 평가기준일(상속 개시일)로부터 6개월이 경과하였다 하더라도 당해 매매시기와 피상속인 사망시기 사이에 지가가 변동될 만한 특별한 사정이 없다면 당해 가액이 쟁점토지의 시가로 인정될 수 있다고 할 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 상속 개시 당시의 개별공시지가로 산정한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속을 원인으로 취득한 쟁점토지의 상속개시일 당시 시가가 불분명하므로 그 취득가액을 상속개시일 현재의 개별공시지가로 산정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속을 원인으로 취득한 쟁점토지의 상속개시일 현재 시가가 불분명하다 하여 상속개시일 현재 개별공시지가에 의하여 평가한 가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가역상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가역이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 소득세법시행령 제163조 제9항 에 따르면 상속받은 자산의 취득가액을 산정함에 있어 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제3항에 따르면 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제61조에 따르면 토지에 대하여는 개별공시지가에 의하여 평가하도록 규정하고 있다.

(2) 청구인은 피상속인 채○○의 취득가액인 쟁점토지① 69백만원, 쟁점토지② 109백만원을 상속개시 당시의 시가로서 쟁점토지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 매매계약서 등을 제출하고 있는바, 청구인이 제출한 쟁점토지①에 대한 부동산 매매계약서(1997.2.14.)에 의하면 매도인이 조○○, 매수인이 채○○이고 매매대금은 69백만원으로 기재되어 있고 쟁점토지②에 대한 부동산 매매계약서(1995.12.13.)에 의하면 매도인이 이○○, 매수인이 조○○ 외 1인이고 매매대금은 218백만원(청구인은 매수인 중 1인은 피상속인 채○○이고 채○○ 지분가액이 109백만원이라고 주장)으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 주장하는 매매사례가액이 상속세 및 증여세법 제60조 소정의 시가에 해당되는지 살펴보면, 같은 법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 규정에 따르면 평가기준일로부터 6월 이내의 기간중 당해재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 평가할 수 있다고 할 것이나, 청구인이 주장하는 매매사례의 계약시기는 계약서상 1995.12.13. 및 1997.2.14.이므로 평가기준일(상속개시일로 1997.11.3.)로부터 6월 이내의 기간 중의 매매사례에 해당되지 아니한다. 따라서, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 제60조 소정의 시가에 해당하지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 취득(상속) 당시 시가가 불분명하다 하여 개별공시지가에 의하여 평가한 가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.