부동산매매업에 대한 소득금액 추계결정가능 여부

000세무서장이 2006.2.10. 청구인에게 한 2004년 귀속 종합소득세 287,289,750원의 부과처분은 부동산매매업의 소득금액을 추계조사결정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 2002.8.8. 000로부터 000도 00시 00동 산 00-0 임야 4,652㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 대지로 형질변경하고 분필하여 2004.1.16.~2004.2.16. 기간중 000 외 2인에게 양도하고 2004.3.30. 동 부동산의 양도가액을 1,060,000천원, 취득가액을 830,000천원, 기타필요경비를 188,599천원으로 계산함으로써 양도차익을 41,400천원으로 산정하여 2004년 귀속 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 00지방국세청장의 조사결과 통지에 의거 쟁점부동산의 양도행위를 사업소득인 부동산매매업으로 보고, 동 부동산의 실제 매매가액을 1,763,000천원으로 조사확인한 후 과소신고금액 703,000천원(1,763,000천원~1,060,000천원)을 총수입금액에 산입하고, 기타 필요경비 53,499천원을 추가로 인정하여 2006.2.10. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 287,289,750원을 결정⋅고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.31. 이의신청을 거쳐 2005.12.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 대지조성사업은 임야의 대부분을 절개하여 지형을 완전히 변경하는 대규모 형질변경공사였으며, 청구인이 동 공사와 관련하여 3차에 걸쳐 토목공사비 286,000천원, 통나무집공사비 117,200천원, 기타경비 100,599천원, 부동산중개수수료 83,500천원, 합계 587,299천원을 지출한 사실이 공사계약서 및 세금계산서 등에 의하여 확인되는데도 처분청은 그 대가를 지급한 금융증빙이 없거나 거래상대방이 수취사실을 부인한다는 이유만으로 공사원가로서의 비용인정을 거부하였는 바, 이는 금융자료를 공사원가인정의 중요한 기준으로 판단한 것이므로 금융자료가 없는 청구인 경우는 장부의 중요한 부분이 없거나 미비한 경우에 해당하여 소득금액의 추계결정사유에 해당하는 것이다. 또한 청구인은 쟁점부동산의 형질변경에 따른 개발부담금 산정을 위해 000000연구원에 의뢰하여 개발에 소요된 비용을 940백만원으로 산정하여 00시장에게 제출하였고, 00시장은 위 개발비용 940백만원이 정부에서 정한 기준가액을 초과한다고 하여 이를 채택하지 아니하고, 재단법인 000000연구원에 재의뢰하여 산정한 개발비용 677,532,382원을 적용하여 2004.4.10.자로 개발부담금 28,722,390원을 부과한 사실이 확인되는 점으로 볼 때 적어도 쟁점부동산의 형질변경 비용으로 677,532,382원 이상은 투입되었다고 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2004.4.30. 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 부지조성과 관련한 토목공사비로 공급가액 132,000천원의 매입세금계산서를 제출하여 필요경비로 계상한 바 있고, 과세전적부심사청구의 재조사 결정으로 부동산중개수수료, 건축설계비용 및 산림형질허가비용 53,499천원을 필요경비로 추가 인정하였으나 지하수 개발공사⋅오수처리정화조설비, 통나무집 공사비용 등은 재조사과정에서 객관적인 지출사실이 확인되지 아니하여 필요경비로 인정하지 아니한 것이다. 청구인은 금융자료를 공사원가 인정의 중요한 기준으로 판단한 것이라고 주장하고 있으나, 양도소득세 신고에 제출된 세금계산서 등과 과세전적부심사결정에 의한 재조사 과정에서 거래상대방의 확인, 설계계약서 등에 의하여 확인된 공사원가를 필요경비로 인정한 것이다. 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사의 방법에 의하여 밝혀진 내용에 따라 결정하는 것이 원칙이고, 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정하려면 납세자의 장부와 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미미 또는 허위로 기재되어 신빙성이 없고, 달리 소득금액을 확인할 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 허용되는 것이므로 위와 같이 추계로 결정할 만한 사유가 없어 실지조사방법에 의하여 소득금액을 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 당초 임야인 쟁점부동산을 취득하여 대지로 개발하는 과정에서 막대한 공사원가가 투입되었으나 이에 대한 금융자료 등 증빙서류가 없어 필요경비로 인정받지 못한 것이므로 부동산 매매업에 대한 소득금액을 추계결정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제142조 【과세표준과 세액의 결정 및 경정】

① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 확인서(2005.9)에 의하면 청구인이 2002.4.17. 000공인중개사사무소(대표 000)의 소개로 쟁점부동산(1,440평)을 000로부터 830,000천원에 취득하여 지목변경(대지) 및 분필한 후 2004.1.16.~2004.2.16. 000 외 2인에게 양도하고 아래와 같이 양도소득세 신고시 양도가액을 과소신고한 사실 및 그 수입금액 허위기장율이 39.88%(703,340천원/1,763,340천원)인 사실에 대하여는 다툼이 없다. (단위: ㎡/천원) 소 재 지 면 적 양 수 자 당 초 정 정 차 액 00 북양 204-5 1,652 000 외2 420,000 800,000 380,000 " 204-6 " 204-8 1,168 172 000 280,000 398,340 118,340 " 204-7 " 204-8 1,488 172 김00 360,000 565,000 205,000 합 계 4,652 1,060,000 1,763,340 703,340

(2) 청구인이 양도소득세 신고서에 첨부한 ‘기타필요경비’ 신고내역은 아래 표와 같은데, 위 지출내역에 의하면, 음식점 부지조성과 관련한 면허세, 건축허가면허세, 지하수와 관련한 취득세 등을 납부한 사실이 확인된다. 번호 지출일자 지 출 처 지 출 내 역 금 액 비 고 1 2002.6.12. 00농협 지역개발공채수수료 등 423,292 2건 2 2002.6.12. 00시청 대체조림비, 법정부담금 5,857,000 3건 3 2002.8.8. 00시청 등록세 및 교육세 3,820,520 4 2002.8.22. 00시청 취득세 및 농특세 2,220,000 5 2002.9.17. 000000 구획현황 및 경계확인 691,350 3건 6 2002.9.23. 00시청 대체조림비, 법정부담금 216,930 3건 7 2002.9.25. 00시청 도로사용료 116,200 8 2002.11.13. 00시청 건축허가면허세 10,000 건물신축 9 2002.12.31. 00시청 음식점형질변경 면허세 10,000 음식점 10 2003.3.31. 00시청 도로사용료 95,100 11 2003.5.14. 00시청 형질변경면허세 10,000 12 2003.5.30. 000000 북양동 204-5 분할측정 304,040 13 2006.6.27. 00시청 지하수 신규 취득세등 60,260 지하수개발 14 2003.7.2. 00시청 지목변경 취득세 등 13,006,490 15 2003.7.28. 0000 토공사대금 132,000,000 16 2003.10.23. 000000 분할측량 1,005,840 2건 17 2004.4.10. 00시청 개발부담금 28,772,390 합 계 188,599,412

(3) 00시장이 쟁점부동산의 형질변경과 관련된 개발부당금의 납부액산정을 위하여 재단법인 00연구원에 의뢰하여 작성한 공사원가계산보고서(2003.12)에 의하면, 총공사원가가 677,535,382원(순공사비 621,908,664원, 일반관리비 34,204,921원, 조사설계비 21,422,979원)으로 기재되어 있는 사실이 나타난다.

(4) 00시장은 2004.4.10. 재단법인 00연구원의 용역보고서상의 총공사원가 677,535,382원을 적용하여 청구인에게 쟁점부동산에 대한 개발부담금 28,772,390원을 부과할 것임을 아래와 같이 통지한 사실이 나타난다(2004.10.28. 15,000,000원, 2005.10.28. 13,772,390원을 실제납부).

• 대상사업명: 산림형질변경허가에 의한 근생(음식점, 소매업) 부지조성사업

• 부과예정금액: 28,772,390원

• 부과기준: (종료시점지가 909,174,208원 - 개시시점지가 107,464,029원 + 정상지가상승분결정액 9,085,230원 + 개발비용 677,535,382원) × 25%

(5) 쟁점부동산의 토목공사 금액과 관련하여 청구인은 2002. 4월경 부동산중개사무서의 실무자인 박00이 소개한 무허가 개발업자에게 공사금액 180,000천원에 토목공사를 맡겼으나 공사도중 인근주민의 민원제기(지방붕괴, 토사석유출, 소음등)와 예상치 못한 암반의 돌출로 공사가 지연되었고, 추가 공사비를 요구하여 공사를 중단조치하였으나 이 과정에서 90,000천원이 지출되었고, 그 후 박00이 쟁점부동산 인근의 다른 공사업자 박00을 소개하여 공사금액 120,000천원(석축공사비 48,000천원 포함)에 공사를 재개하였으나, 또다시 인근 주민과의 민원이 발생하여 공사가 지연되게 되었고, 공사업자는 이의 책임이 전적으로 청구인에게 있다고 하여 공사가 중단되었고, 이 과정에서 추가공사비 40,000천원과 민원해소비용 20,000천원이 지출되었으며, 민원이 해결되자 ○○건설과 공사금액 136,000천원에 마무리 토목공사게약을 체결하고 잔여공사 및 석축공사 등을 완료하여 공사비로 136,000천원을 지출한 것으로 진술하고 있다.

(6) 통나무 공사 계약 등에 의하면 청구인은 2002.6.14. 토목공사완료후 대규모 가든을 건축하여 분양할 계획으로 00건축사사무소와 계약금액 5,000천원에 건출설계계약을 체결하였고, 2002.10.21. 00엔지니어링(대표 000)과 계약금액 9,000천원에 지하수 개발계약을 체결하였으며, 2002.10.23. 00FRP(대표 000)과 오수처리정화조설치 계약을 체결한 사실이 나타난다.

(7) 공사관리인 000의 확인서 등에 의하면 청구인은 쟁점부동산에 통나무집 공사를 000에게 의뢰하여 공사를 진행하는 과정에서 통나무값 22,500천원, 인건비 50,000천원, 부자재구입비 15,900천원 합계 88,400천원을 지출하였으나 청구인의 자금사정 및 통나무집이 있으면 부동산거래가 어려워질 수 있다고 하여 2003년 봄에 건축중인 통나무집을 헐고 남은 통나무는 5,000천원에 처분하였다는 내용이 나타난다.

(8) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인은 쟁점부동산 양도시 00부동산(대표 000)에게 의뢰하여 000에게 양도한 부동산의 중개수수료로 7,000천원을 지급하였고(2004.2.25. 잔금수령시 온라인으로 000의 계좌로 송금), 000 자신이 매입한 부동산과 관련하여 중개수수료 30,000천원을 지급하였으며(2003.12.5. 계약시 현금 10,000천원, 2004.2.25. 잔금수령시 20,000천원 수표로 인출지급), 000재단에 나머지 필지를 소개한 000부동산(대표 000)에게 중개수수료로 6,500천원을 지급(2003.12.31. 계약시 현금 5,000천원, 2004.1.16. 잔금 수령시 온라인 1,500천원 송금)하였다고 진술하고 있다.

(9) 청구인은 산림형질변경허가 등과 관련하여 (주)00토목(대표 김00)과 3,000천원에 계약하였으나, 계약 후 허가신청내용의 변경과 사업추진비 명목으로 6백만원을 추가로 지급하였고, 공사현장 인부 독려 및 지원비 5,000천원, 차량유지비 3,000천원 등을 지출하였다고 진술하고 있다.

(10) 쟁점부동산의 현황사진에는 야산을 절개하고 개발한 사실, 지하수 관정 2곳을 설치한 사실, 통나무집 기초공사(시멘트)를 하고, 통나무를 가공하고 있는 사실 등이 나타난다.

(11) 위 사실을 종합하여 보면 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청은 지출사실이 객관적인 증빙에 의해 확인되고 242,098천원만 인정하였으나 청구인은 쟁점부동산을 임야인 상태에서 대지로 형질변경을 하는 과정에서 취득가액 830,000천원 외에 토목공사비 등으로 587,299천원을 지출한 것으로 주장하고 있다. (단위: 원) 구 분 처분청 결정 청구주장 차액 (ⓐ - ⓑ) 비 고 양도신고 경정등(ⓐ) 실제(ⓑ) 1)수입금액 1,060,000 1,763,340 1,763,340 0 누락액 703,340천원 2)필요경비 1,018,599 1,072,098 1,417,299 345,201 취득가액 830,000 830,000 830,000 0 토목공사비 132,000 132,000 286,000 154,000 3차분중 1,2차분 누락 중개수수료

• 38,500 83,500 45,000 중개수수료 일부누락 통나무집신축

• 7,272 117,200 109,928 지하수개발, 정화조, 통나무 구입, 인건비누락 취득세 등 56,599 56,599 56,599 0 금융비용 등

• 7,727 44,000 36,273 은행이자 누락 3)소득금액 41,401 691,242 346,041 -345,201

(12) 살피건대, 소득세법 관련규정을 종합하면, 종합소득세의 과세표준과 세액은 실지조사방법에 의하여 결정하는 것이 원칙이고, 추계조사결정은 납세자의 장부나 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 경우에 한하여 예외적으로 허용되고 있음에 비추어 볼 때 납세자가 비치기장한 장부 중 일부가 허위기재 또는 누락된 부분이 있는 경우에도 그 부분을 제외한 나머지 부분을 신뢰할 수 있다면 이를 근거로 과세표준과 세액을 실지조사방업에 의하여 결정하는 것이 원칙이라 할 것이다(국심 2004서0852, 2004.7.15. 등 참조). 그러나, 이건의 경우는 살펴보면 처분청은 쟁점부동산의 취득가액 830,000천원을 제외한 나머지 개발비용 242,098천원을 필요경비로 인정하였으나, 00시장은 쟁점부동산의 형질변경에 대하여 개발부담금을 부과하기 위한 총공사원가로 677,532천원을 인정한 바 있고, 청구인이 쟁점부동산내에 통나무집을 설치하기 위하여 지하수개발, 정화조설치, 기초공사등을 산 사실이 현장사진에 의하여 확인되나, 처분청은 이 부분에 대한 필요경비를 전혀 인정하지 아니한 점 등을 고려해볼 때 청구인이 당초 임야인 쟁점부동산을 대지로 형질변경하는 과정에 실제 투입된 공사원가에 훨씬 못미치는 공사원가만을 필요경비로 인정받은 것으로 보이고 수입금액 허위기장률도 39.88%로써 과다한 점 등을 고려할 때 납세자의 장부나 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없는 경우에 해당하는 것으로 인정되므로 소득금액을 추계결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.