부동산중개수수료 및 토지조성공사비를 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1991.8.7. ○○○주식회사로부터 인천광역시 ○○○ 잡종지 826.5㎡ 등 4필지 3,373.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고,2002.2. 25. 쟁점토지를 한○○○ 등 4인에게 양도하였으며, 쟁점토지에대한 양도소득세 예정신고시 양도가액을 1,153,467,000원, 취득가액을 807,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.

○○○세무서장은 2005년 11월 청구인에 대한 양도소득세 일반조사를 실시하여, 청구인이 쟁점토지를 1,467,500,000원에 양도한 사실을 적출하면서 취득가액을 875,603,391원이라고 결정하여 처분청에 통보하였고, 처분청은 2006.1.16. 청구인에게 2002년귀속 양도소득세 97,456,760원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.5. 이의신청을 거쳐 2006.8.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2000.1.1～2003.12.31 기간중 소득세를 957백만원 납부한 사실이 있는 성실한 사업자로서, 양도소득세 신고시 쟁점토지를 취득하는 과정에서 발생한 비용중 오랜 시간의 경과로 증빙을 분실하거나 입증이 곤란한 지출이 있는 점을 감안하여 양도가액을 낮추어 신고한 잘못은 있으나 쟁점 토지와 관련 하여 부동산중개수수료 ․ 토지조성 공사비등 197,298,250원을 지출한 사실이 있으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고시 신청하지 않은 부동산중개료 및 토지조성비 등을 부외 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 관련 영수증 및 확인서 등을 제시하고 있으나, 인적사항이 불분명하고관련 증빙서류가 미비하여 이들만을 근거로 청구인의 주장을 받아들이기어렵다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 부동산중개수수료 및 성토공사비를 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다) 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하“양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고,그 금액(이하“양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한금액으로 한다 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목,제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가 액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정 경제 부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서“양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (5) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용 연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설)

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설)

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설)

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설)

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고시 쟁점토지의 취득가액을 807,000,000원으로, 양도가액을 1,153,467,000원으로, 필요경비를45,229,790원으로 하여 신고하였으나, ○○○세무서장은 2005년 11월 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 취득가액을 875,603,391원으로,양도가액을 1,467,500,000원 으로 조사하여 처분청에 통보한 사실이 이건 심리자료에 나타나며 청구인도 이에 대하여 다투고 있지 아니하다.

(2) 또한, 청구인은 당초 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 필요경비를45,229,790원으로 신고하였고, ○○○세무서장 및 처분청에서도 이를 그대로 인정한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 취득하는 과정에서 발생한 비용 중 오랜 시간의경과로 증빙을 분실하거나 입증이 곤란한 지출이 있는 점을 감안하여 양도가액을 낮추어 신고한 것이고, 쟁점토지와 관련한 부동산중개수수료․토지조성공사비 등 197,298,250원 등을 지출한 사실이 있으므로 이를 필요경비로 공제해야 한다고 주장하면서 일부 부동산 중개수수료․쟁점토지 조성비 등에 대한 영수증을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 ○○○사무소를 운영하던 하○○○에게 부동산중개수수료 8,000,000원을 지급한 것으로 기재된 영수증 사본을 첨부하였는 바, 하○○○에 대한 인적사항이 없고, 중개물건에 대한설명이없다. 또한, 청구인은 쟁점토지 양도시 부동산중개수수료 30,000,000원을 지급하였다고 주장하고 있으나 이에 대한 증빙을 제시하지 않고 있다. (나) 청구인은 토지조성 공사비를 지출하였다고 주장하면서 2005.12.6.작성된 ○○○주식회사 이사 이○○○의 확인서를 제출하였는바, ○○○(주)는 1991년 8월경 인천시 ○○○에 대하여 토지조성공사(배수로,준설,성토) 처리비용으로 같은 해 10월경까지 약 2개월간 공사를 하였음을 확인하고, 그 비용으로 147,500,000원을 지불받은 사실을 확인합니다”라고기재되어 있다. (다) 청구인은 쟁점토지를 대하여 울타리공사를 했다고 주장하면서 2005년 12월에 작성된 계산공업사 대표 홍○○○의 확인서를 제출하였는바,동 확인서에는“1997.12.10경 인천시 ○○○에 대하여 울타리 공사를 하였음을 확인하고, 그 비용으로 1,800만원을 지불받은 사실을 확인합니 다”라고 기재되어 있다.

(4) 또한, 청구인은 2006.11.9. 국세심판관회의에 출석하여 미처 증빙을갖추지 못하고 양도소득세 신고를 하였고, 지방세와 이자를 감안하면 사실상 남은 것이 없으며, 쟁점토지는 간척지로서 원래 바다였고 이를 매립한 것으로 ○○○세무서 조사관도 청구인이 부동산중개수수료 지급 및 성토공사를 한 사실을 알고 있었음에도 이에 대한 증빙을 요구하면서 인정하지 않았고, 청구인은 1년에 약 3억원 정도 세금을 납부하고 세금포인트가 3천포인트가 넘는 성실한 사업자이며, 지도와 토지대장을 보면 쟁점토지가 간척지임을 알 수 있으므로 토지조성비가 소요되었음을 알 수 있다고 진술하면서, 지도․사진 및 토지대장 등을 증거로 제출하였다. 또한,청구인은 토지조성공사를 한 ○○○주식회사로부터 영수증을 수취하지 않았다고 진술하였다.

(5) 위 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 판단하면, 청구인은 간척지인쟁점토지를 구입하면서 부동산중개수수료와 쟁점토지 성토 등에 따른 토지조성비가 소요되었다는 주장이나, 청구인이 이를 필요경비로 인정받기위해서는 이에 대한 증빙을 갖추어 입증하여야 할 것이다. 그러나, 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점토지의 취득 또는 양도와 관련되어 주장하는 금액의 부동산중개수수료를 실제로 지급한 것으로 인정하기 어렵고,또한 쟁점토지에 대하여 1991년 8월에 토지조성공사를 하였다는 ○○○주식회사 이사 이○○○의 2005년 12월 6일자 확인서와 1997.12.10에 쟁점토지에 대하여 울타리공사를 하였다는 계산공업사 대표 홍○○○의확인서가 제출된 사정만으로 당해 경비가 실제로 소요 및 지출된 것으로인정하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 이를 필요경비에 산입하지아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.