분양권 양도가액 산정의 적정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.7.12. 청구외 신〇〇으로부터 〇〇도 〇〇시 〇〇동 00번지 〇〇아파트 00동 00호(건물면적: 140.14㎡)를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 취득하여 2002.8.23. 청구외 김〇〇에게 양도한 후, 자산양도차익 예정신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 2006.3.28. 매수자 김〇〇에게 거래사실조회서를 발송하였고, 김〇〇은 회신문에서 쟁점분양권에 대한 계약금 26,850천원을 납입한 상태에서 권리금 13백만원을 합한 금액인 39,850천원에 쟁점분양권을 취득하였음을 기술하고 매도인인 청구인과 매수인인 남편 전〇〇이 쌍방합의로 작성한 매매계약서를 첨부하여 회신하였다. 처분청은 위 회신내용 및 매매계약서 등을 근거로 청구인이 쟁점분양권을 39,850천원(프레미엄 13백만원)에 양도한 것으로 보아 2006.6.14. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 7,639,700원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점분양권을 거주목적으로 취득하였으나 모델하우스를 보고 마음에 들지 않아 인근에 있는 〇〇부동산(사업자 김〇〇)에 양도해 줄 것을 의뢰하였으며 김〇〇은 2002.8.22. 권리금 2백만원에 매매되었다면서 청구인의 인감증명서, 아파트 분양계약서 및 각서 등을 요구해 청구인은 위 서류를 넘겨주고 김〇〇이 요구하는 서류에 날인한 후, 권리금 2백만원과 계약금을 합한 금액 29,350천원을 수령하였다. 처분청의 과세근거와 같이 매수자 김〇〇이 쟁점분양권을 취득한 가액은 39,850천원(계약금 26,850천원 포함)이 사실이나, 김〇〇은 청구인으로부터 쟁점분양권을 29,850천원에 매입하여 명의변경하지 아니하고 김〇〇에게 39,850천원에 전매한 것으로 보아야 한다. 따라서 청구인이 쟁점분양권을 김〇〇에게 양도한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점분양권을 양도하고 무신고하였으며 처분청은 매수자인 김〇〇에게 거래사실조회서를 발송하여 그 회신내용에 따라 청구인이 쟁점분양권을 39,850천원(프레미엄 13백만원)에 양도한 것으로 보아 소득세법 제114조 (양도소득세의 결정 및 통지) 규정에 근거하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점분양권 매수자로부터 회신받은 거래금액조회서에 기재된 매수자의 취득가액 39,850천원을 청구인의 실제 양도가액으로 보아 과세하였으나, 실제는 청구인이 쟁점분양권을 27,350천원에 취득하여 28,850천원에 중개업자(김교철)에게 양도(차액은 중개인이 전매차익을 얻은 것임을 주장)한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 〇 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999.12.28 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정) 〇 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29. 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000. 12. 29 개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 〇 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ∙ 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28. 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점분양권을 청구외 김〇〇에게 1차 계약금 26,850천 원을 납입한 상태에서 권리금 13백만원을 합한 금액인 39,850천원에 양도한 것으로 보고 이 건 양도소득세를 과세하였다. 청구인은 쟁점분양권을 김〇〇이 아닌, 〇〇부동산 김〇〇에게 양도해 줄 것 을 의뢰하였고 김〇〇이 청구인으로부터 29,350천원에 매입하여 명의변경하지 아니한 상태에서 김〇〇에게 39,850천원에 전매하였음을 주장하면서 그 증빙 으로 권리의무 승계계약서 등을 제출하고 있으므로 위 증빙 등에 의하여 청구인이 김〇〇에게 쟁점분양권을 29,850천원에 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대해 본다.

(2) 청구인이 제출한 양도당시 검인계약서에 의하면, 매매대금은 28,850천원, 대금지급은 일시불로 하는 것으로 기재되어 있고 매도인 청구인과 매수인 김〇〇이 쌍방합의에 의하여 작성한 것으로 기재되어 있다. 또한 권리의무 승계계약서에 의하면, 아래와 같이 쟁점분양권의 소유자 명의가 2002.9.2.자로 청구인으로부터 김〇〇으로 이전되었으며 청구인이 주장하는 중개업자 이〇〇은 매매계약서 및 권리의무 승계계약서에 기재되어 있지 아니하다. < 권리의무 승계 계약서 > 승계일 양도인 양수인 비고 2002.7.12 신〇〇 김〇〇 2002.9.2. 김〇〇 김〇〇

(3) 청구인은 당초 쟁점분양권을 인근에 있는 〇〇부동산 김〇〇에게 양 도해 줄 것을 의뢰하였으며 김〇〇로부터 권리금 2백만원에 매매계약이 이 루어졌다는 이야기를 들었다고 주장하다가, 나중에는 김〇〇이 청구인으로 부터 29,350천원에 매입하여 명의변경을 하지 않고 김〇〇에게 39,850천 원에 전매하였다고 주장하는 바, 청구인의 주장 내용이 일관성이 없고, 청 구인은 쟁점분양권을 김〇〇에게 양도한 사실 또는 김〇〇이 김〇〇에게 전매한 사실을 입증할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙은 제출하지 못 하고 있다.

(4) 한편, 처분청은 매수자 김〇〇에게 거래사실조회서를 발송하였고 이에 대해 김〇〇은 쟁점분양권을 계약금 26,850천원을 납입한 상태에서 권리금 13백만원을 합한 금액인 39,850천원에 취득하였음을 매매계약서를 첨부하 여 회신하였는 바, 동 회신내용은 신빙성 있는 것으로 보인다.

(5) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인이 쟁점분양권을 중개업자인 김 〇〇에게 양도하거나 김〇〇이 이를 김〇〇에게 전매한 사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 반면, 처분청에서 김〇〇에게 거래사실 조회서를 발송하여 회신받은 내용 및 첨부된 매매계약서를 근거로 청구인 이 쟁점분양권을 김〇〇에게 39,850천원에 양도한 것으로 보아 이 건 과세 한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.