1세대 1주택 비과세 판정시 잔금수령일에 대한 사실판단

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○ A ○○-○○호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 이○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고 쟁점주택의 취득시기를 2002.8.28., 양도시기를 2005.8.29.로 하여 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 잔금수령일을 2005.7.25.로 보아 1세대 1주택 비과세요건인 보유기간 3년에 미달한다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 후 2006.6.13. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 34,143,740원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 2002.8.28. 취득하여 2005.8.29. 양도하였는바, 당초 매수인이 잔금청산이전에 쟁점주택에 입주를 요구하였으나 잔금수령전에는 이사비용(전세금 등)을 마련하기 어려워 이를 거절하였다. 그러자 매수인은 청구인이 쟁점주택을 담보로 대출을 받아 전세금을 마련하여 쟁점주택을 비워주면, 청구인과 전세계약을 체결하여 쟁점주택에서 거주하다가 잔금일인 2005.8.28. 은행융자금을 차감한 잔액 3,000천원을 청구인에게 지급하고 청구인이 대출받은 은행융자금 채무를 승계받기로 하였던 것이다. 이러한 사실에도 불구하고, 처분청이 2005.7.25. 청구인이 매매대금 288,000천원을 전액 지급받은 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 배제하여 이 건 양도소득세를 부과함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 부동산매매계약서를 보면, 매매대금 288,000천원 중 잔금 1,000천원을 2005.8.29. 지급받은 것으로 되어 있으나 실제는 청구인이 2005.7.25. 매매대금을 전액 수령하였고 2005.8.29. 수령한 1,000천원은 청구인이 대출받은 금액에 대한 이자상당액이다. 그러나 2005.8.29. 매매계약서대로 잔금 1,000천원을 청구인이 지급받았다 하더라도 양수인이 쟁점주택을 점유하고 있고, 2005.7.25. 총매매대금의 99.6％인 287,000천원을 지급받은 것은 사회통념상 대금의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금의 지급이 이행되었으므로 2005.7.25.을 양도일로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도시기를 2005.7.25.로 보아 1세대 1주택 비과세 요건(3년보유)을 충족하지 못한다 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득(2002.12.18. 법률 6781호로 개정된 것)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호생략)을 말한다. (단서 생략)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 같은 법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 매수인으로부터 잔금일인 2005.8.28. 은행융자금을 차감한 잔액 3,000천원을 지급받고 은행융자금 채무를 매수인이 승계받기로 하여 쟁점주택의 양도일은 2005.8.29.이라고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점주택의 매매계약서 내용을 보면 매수인은 계약금 20,000천원은 2005.5.18., 중도금 160,000천원은 2005.6.10., 잔금 107,000천원은 2005.7.25., 잔금 1,000천원은 2005.8.29.에 지급하기로 한 사실 및 매수인은 쟁점주택에 대한 매매대금을 청구인의 예금계좌(○○○-○○○○-○○-○○○)에 아래 표와 같이 입금한 사실이 확인된다. (단위: 천원) 월 일 금 액 용 도 비 고 2005.4.18. 20,000 계약금 매수인이 무통장입금 2005.6.10. 160,000 중도금 자기앞수표(159,960천원)입금 2005.7. 4. 50,000 잔금 자기앞수표(50,000천원) 입금 2005.7.25. 58,000 잔금 매수인이 청구인 통장에 무통장입금 2005.8.29. 1,000 잔금 ″ 합계 289,000

• 주) 청구인이 제시한 매매계약서상 쟁점주택의 양도가액은 288,000천원이나, 청구인계좌에 입금된 금액은 289,000천원으로 확인되는 바, 처분청은 2005.8.29. 매수인이 지급한 1,000천원을 은행융자금의 대출이자 상당액으로 보았음.

(2) 청구인은 쟁점주택을 담보로 대출(157,000천원)받아 쟁점주택을 비워주고 매수인이 전세(전세금 128,000천원: 계약금 20,000천원 및 중도금 108,000천원)로 입주한 후 2005.8.29. 잔금 160,000천원 중 대출금을 제외한 3,000천원을 수령(대출금은 매수인이 승계)하기로 하여 쟁점주택 양도일은 2005.8.29.이라고 주장하고 있으나, 매수인은 “쟁점주택을 담보로 한 대출금 157,000천원은 대출자명의만 청구인명의로 하였을 뿐 실제 매수인이 대출받아 중도금을 지불한 것으로 이에 대한 대출이자도 매수인이 부담하였다” 고 진술하는 것으로 보아 청구인은 2005.7.25. 쟁점주택에 대한 매매대금을 전액 수령한 것으로 보여져 쟁점주택 양도일이 2005.8.29.이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 따라서, 청구인은 쟁점주택을 2002.8.29. 취득하고 2005.7.25. 양도하여 쟁점주택을 3년 이상 보유하지 아니하였으므로 처분청이 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 2006년 11월 29일