매매사례가액에 의한 증여재산가액 평가의 적정 여부

○○세무서장이 2006.6.5 청구인에게 한 2004.11.3. 증여분 증여세 11,932,080원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 2004.11.3. 아버지 서○○으로부터 ○○광역시 ○구 ○○동 ○○○번지 ○○맨션 5동 108호(39평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 증여 당시 국세청장이 공동주택에 대하여 고시한 기준시가 116,500천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고 ․ 납부하였다.

○○세무서장은 청구인에 대한 세무조사에서 쟁점아파트와 면적, 위치 등이 동일하거나 유사한 매매사례가액(187,000천원, 쟁점아파트와 같은 단지의 아파트 3동 401호, 이하 “매매실례아파트”라 한다)이 있다고 보아 상속세및증여세법(이하 “상속세 및 증여세법”이라 한다) 제60조 제1항 및 같은법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의거 매매실례아파트의 매매사례가액 187,000천원을 쟁점아파트와 매매실례아파트의 기준시가로 안분계산한 175,689천원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 과세자료로 활용하도록 처분청에 통보하였다. 처분청은 위 과세자료에 근거하여 2006.6.5. 청구인게게 2004.11.3. 증여분 증여세 11,932,080원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점아파트와 유사한 매매실례아파트(3동 401호)의 2004.11.8.(매매계약일) 매매사례가액이 존재한다고 하여 쟁점아파트의 평가를 하면서 그 매매사례가액을 쟁점아파트와 매매실례아파트의 기준시가로 안분하여 계산한 것은 실지거래가액(시가), 실질과세의 원칙 및 근거과세의 원칙에 위배되며, 증여의 경우 거래가액이 형성되는 경우가 아니므로 유사가액을 적용하고자 할 경우 최소한 같은 동, 같은 층 정도는 되어야 하며 이건과 같이 매매실례아파트(4층)에 비하여 쟁점아파트(1층)는 비선호층으로 적용가능한 것이 아니고, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 의 규정에 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 시가에 의한다’라고 규정하고 시가 산정이 어려울 경우 증여재산가액을 기준시가로 평가하도록 되어 있으므로 처분청이 산정한 증여재산가액은 부당하므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 처분청이 산정한 증여재산가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다고 주장하나, 매매실례아파트가 쟁점아파트보다 더 선호층임을 감안하여 기준시가에 의하여 안분계산한 가액 175,689천원을 시가로 산정하였고, 이는 쟁점아파트와 같은 평형, 같은 아파트의 시세가 172,500천원~191,000천원으로 형성되어 있는 점과 쟁점아파트가 비선호층인 1층인 점 등으로 미루어 보아 175,689천원은 시가에 적합하다고 판단되며, 상속세 및 증여세법상 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하나, 그러한 시가를 산정하기 어려운 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함한다는 대법원 판례에 비추어 볼 때, 처분청이 산정한 시가 역시 시세에 근접하며 객관적으로 합리적인 방법으로 평가되었다고 판단되며, 오히려 기준시가에 의하여 증여재산가액을 산정할 경우 시세 하한가의 67% 정도로 이는 시가로 보기 어려우며 시가에 의하여 과세하도록 한 상속세 및 증여세법의 취지에도 어긋나므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 평가기간 이내에 거래된 매매실례아파트의 매매사례가액(187,000천원)을 쟁점아파트와 매매실례아파트의 기준시가로 안분계산한 금액(175,689천원)을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격 ․ 구조 ․ 용도 ․ 위치 ․ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 ․ 고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도 ․ 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ․ 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 ․ 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “맴 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가가준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.11.3. 아버지 서○○으로부터 쟁점아파트를 증여받고 국세청장이 고시한 기준시가 116,500천원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고 ․ 납부한 데 대하여, 처분청은 기준시가 대신 평가기간 이내에 거래된 같은 단지 내 다른 동 같은 평형의 매매사례가액 187,000천원을 쟁점아파트와 매매실례아파트의 기준시가로 안분계산한 175,689천원(187,000천원 x 116,500천원 / 124,000천원)으로 산정하여 이 건 과세한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인되고 그 내역은 아래 표와 같다. 구 분 소재지 기준시가 (‘04.4.30. 고시) 매매가액 비고 쟁점아파트 5동 108호(39평형) 116,500

• 2004.11.3. 증여 매매실례아파트 3동 401호(39평형) 124,000 187,000 2004.11.8. 매매계약 (단위: 천원)

(2) 청구인은 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액을 쟁점아파트와 매매실례아파트의 기준시가로 안분하여 계산한 것은 시가의 원칙, 실질과세의 원칙 및 근거과세의 원칙에 위배되며, 쟁점아파트와 매매실례아파트는 동, 층, 기준시가가 상이하고, 부동산은 개별성이 강하여 그 가액이 크게 다를 수 있음에도 매매실례아파트의 매매사례가액을 기준시가로 안분계산하여 이 건 증여세를 과세한 것은 부당하다는 주장이고, 처분청은 매매실례아파트가 쟁점아파트보다 더 선호층임을 감안하여 기준시가에 의하여 안분계산하여 시가를 산정하였으므로 동 금액은 시가에 적합하고 시가에 의하여 과세하도록 한 상속세 및 증여세법의 취지에도 부합하므로 당초 처분은 정당하다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 증여받은 쟁점아파트와 처분청이 매매사례로 본 매매실례아파트의 기준시가 변동추이는 아래 표와 같다. 고시일자 쟁점아파트(5 동 108호) 매매실례아파트(3 동 401호)

2005. 5. 2. 120,000 125,000

2004. 4.30. 116,500 124,000 2003 4.30. 124,000 132,000

2002. 4. 4. 112,000 116,000

2001. 7. 1. 96,000 100,000

2000. 7. 1. 96,000 100,000 (단위: 천원) (나) 쟁점아파트 단지는 1동~8동(4동은 없음)으로 구성되어 있으며, 평수도 33평형에서 69평형까지 다양하고, 3동 및 5동은 전부 39평형(1~9호, 4호는 없음)으로 13층이며, 3동은 아파트 단지 출입구에 위치하고 있고, 5동은 3동 뒤에 위치하고 있으며, 5동 뒤로는 이면도로에 접하고 있어 소음, 방범 등에서 3동 보다는 위치가 취약하고 매매실례아파트는 4층이나 쟁점아파트는 1층으로 층수에 있어서도 차이가 있는 것으로 나타난다. (다) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 ‘이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다’고 규정하고, 제2항에서 ‘제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다’고 규정하면서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 ‘법 제60조 제2항에서 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다’고 규정하면서 그 제1호에서 ‘당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 하나로 열거하고 있고, 같은 조 제5항에서는 ‘당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다’고 규정하고 있다. 따라서, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호 ․ 제5항의 규정에 의하여 평가기간 이내의 기간 중에 증여재산 또는 증여재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인 사이에 자유로이 거래한 가액이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 인정될 수 있는 것이나, 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 처분청이 매매실례아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트와 매매실례아파트의 기준시가에 의하여 환산하여 평가하는 방법은 법령에 근거가 없는 임의적인 방법이라 할 것이므로 처분청의 쟁점아파트에 대한 증여재산가액 산정방법은 잘못이라고 할 것(국심 2006서568, 2006.10.12. 참조)이고, 또한, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있으므로 이러함 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 국세청 기준시가 보다 먼저 적용하여야 할 것이나, 아파트의 경우 같은 단지 내 같은 동 ․ 같은 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인 바, 이 건의 경우 쟁점아파트와 매매실례아파트는 동과 층이 다르고, 위 (나)에서 본 바와 같이 소음, 방범 등에 일부 차이가 나고, 고시된 국세청 기준시가도 매매실례아파트의 가액이 쟁점아파트보다 더 높게 나타나고 있는 점을 감안해 볼 때 비록 평가기간 이내에 매매되었다 하더라도 매매실례아파트의 매매사례가액은 시가로 볼 수 있는 면적 ․ 위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다 할 것(국심 2005서4079, 2006.5.12. 참조)이므로 이 건 처분은 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.