할부이자의 취득원가 가산여부 및 중개수수료의 필요경비 산입여부

○○세무서장이 2006.5.11. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 226,947,220원의 부과처분은 할부이자 64,145,340원을 취득원가에 가산하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.10.8. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 1,199.10㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ○○토지공사로부터 2,350,240,000원(이하 “분양대금”이라 한다)에 매입하기로 하는 분양계약을 체결하고 계약금 및 중도금 235,240,000원을 납입한 상태에서, 2002.1.11. 쟁점토지 분양권을 주식회사 ○○건설(이하 “○○건설”이라 한다)에 양도하는 분양권 양도계약을 체결하고 양도가액을 255,240천원, 취득가액을 235,240천원, 필요경비를 5,170,520원으로 신고하였으나, ○○지방국세청장은 ○○건설에 대한 조사에서 실제 양도가액이 641,520천원임을 확인하고 이를 처분청에 과세자료로 통보하였다.
• 나. 처분청은 위 과세자료에 의거하여 2006.5.11. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 226,947,220원을 결정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 부담해야 할 할부이자 64,145,340원(이하 “할부이자”라 한다)을 ○○건설이 ○○토지공사에 대납하였고, 이를 차감한 매매대금을 지급받았으므로 할부이자를 취득원가에 가산하여야 한다.

(2) 이 건 분양권 양도시 발생한 중개수수료 44,640,660원(이하“중개수수료”라 한다)은 필요경비에 산입하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에 당해 이자상당액은 취득원가에 포함하나, 청구인이 부담할 할부이자를 양도금액에서 공제하고 나머지 매매대금을 수령하였다고 하면서 이에 대한 증빙으로 제시하고 있는 당사자간 계약서 및 확인서 외에 이를 입증할 수 있는 금융증빙 등이 없어 실제로 할부이자를 누가 부담하였는지가 불분명하므로 할부이자를 취득원가에 가산하기가 곤란하다.

(2) 양도시 부동산 중개수수료는 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 필요경비에 산입할 수 있는 것으로서 청구인이 제출하고 있는 매매컨설팅계약서만으로는 필요경비로 인정하기가 곤란한 바, 실제로 지출된 지급증빙을 확인하여 판단할 사항이다.

• 가. 쟁 점

① 할부이자를 취득원가에 가산할 수 있는지 여부

② 중개수수료를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래 가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법시행령(2005.10.1. 대통령령 제17751호로 개정된 것)제163조 (양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다.(이하 단서 생략)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) ○○건설은 중부지방국세청장에게 제출한 확인서(2005년 11월)에서, 2002년도에 ○○Ⅱ 상가신축을 위한 토지매입시 당해토지를 ○○토지공사로부터 최초로 분양받은 청구인으로부터 총641,520,000원에 매입하기로 계약을 체결하고 2002.1.11. 계약금 1억원, 2002.2.8. 중도금 2억4천만원, 2002.3.27. 잔금 301,520,000원을 지급하였으나, 2002.3.7. 매매가액을 225,240,000원으로 하는 토지매매계약서를 허위로 작성하여 법인세 신고시 장부상에 건설용지로 계상한 사실이 있음을 확인하였고,

○○건설은 인감증명서를 첨부하여 대표이사 김○○ 명의로 제출한 2006.4.21.자 확인서에서 청구인이 ○○토지공사에 납부할 할부이자 64,145,340원을 ○○건설이 승계하여 납부하기로 하고 매매대금에서 이를 차감하여 지급하였음을 확인하고 있다. (나) ○○토지공사와 청구인이 체결한 용지매매계약서를 보면, 청구인은 ○○토지공사에 분양대금을 7회에 걸쳐 분할납부하면서 매 할부금 납부약정일마다 할부이자를 납부하도록 되어 있으며, 2001.10.8.~2002.4.8. 기간동안의 1회 할부이자는 94,923,930원으로 기재되어 있고,

○○지방국세청장의 조사결과 확인된 바, 청구인과 ○○건설 대표 김○○가 당초에 실제로 체결한 쟁점토지 부동산 매매계약서에 따르면, 청구인은 김○○에게 2002.2.8. 중도금을 지급하기로 약정하면서 이 날까지의 할부이자는 청구인이 부담하되 그 이후의 이자는 매수인 ○○건설이 부담한다고 되어 있다. (다) ○○건설의 ○○은행 무통장입금증, ○○토지공사의 ○○은행 계좌(643-10-10387) 사본 및 토지매각원부 사본을 보면, ○○건설은 ○○토지공사에 2002.4.3.까지 총 2,207,306,710원을 납부하고 쟁점토지의 소유권을 이전받은 바, 총 납부액에는 기존의 분양대금 중 청구인이 기 납부한 235,240,000원을 공제한 원금 2,115백만원과 2002.4.3.까지의 약정이자 92,306,710원이 포함되어 있으며, 동약정이자에는 청구인이 중도금 지급일인 2002.2.8.까지 부담해야 할 할부이자가 포함된 것으로 나타단다. (라) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합해 보면, 이 건은 ○○지방국세청장의 조사결과 실지거래가액이 확인되었고, 이에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 사안으로서 당초 청구인과 ○○토지공사간에 체결한 용지매매계약서상에 할부이자가 별도로 계상되어 있는 바, 이는 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 에서 규정하는 취득원가로 볼 수 있으며, 청구인이 부담할 할부이자를 ○○건설이 대납한 사실이 무통장입금증이나 ○○토지공사의 은행계좌 사본 등 금융증빙에 의해 확인되고 ○○건설이 인감증명서를 첨부한 확인서에서 할부이자를 차감한 매매대금을 청구인에게 지급한 사실을 확인하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 할부이자는 취득원가에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인과 부동산중개인 조○○이 2001.12.3.자로 작성하였다고 하는 매매컨설팅계약서를 보면, 청구인이 조○○에게 2002.1.31.까지 쟁점토지에 대한 매매컨설팅을 의뢰한 것으로 기재되어 있고, 조○○이 인감증명서를 첨부하여 제출한 2006.7.21.자 확인서를 보면, 청구인과 ○○건설과의 매매계약을 주선하면서 용역수수료 44,664,660원을 받은 사실이 있음을 확인하고 있다. (나) 청구인과 ○○건설 대표이사 김○○가 체결한 부동산매매계약서 사본을 보면, 매도인에 청구인 성명이 기재되어 있고, 그옆에 ‘代 조○○’이라고 서명학고 인감도장을 날인한 것으로 되어 있다. (다) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인과 조○○이 체결하였다고 하는 매매컨설팅계약서와 조○○의 확인서 외에 청구인이 이 건 토지분양권 양도 관련 중개수수료를 조○○에게 실제로 지급하였다고 볼 만한 증빙이 없으므로 중개수수료를 필요경비에 산입하여야 한다고 하는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 하겠다.

(3) 따라서, 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어 중개수수료는 당초 경정한 바대로 이를 필요경비에 불산입하되, 할부이자는 취득원가에 이를 가산하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.