추계결정 방법의 적법여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1999.11.15. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 대지 624.5㎡, 건물 3,990.47㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 49억원에 취득하여 2003.12.15. 50억2,500만원에 양도하였다 하여 위 각 실지거래가액에 의하여 양도소득금액을 계산하여 2004.3.2. 양도소득세를 예정신고납부하였다.
• 나. ○○국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 쟁점부동산의 실지양도가액이 불분명하다는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 과세자료에 의거 양도 및 취득당시 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하여 2005.12.28. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 200,918,110원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.21. 이의신청을 거쳐 2006.7.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 박○○외 1인에게 2003.11.7. 양도가액 50억2,500만원에 양도계약하면서 임대보증금 14억4,000만원, 은행융자금 28억원을 청구인이 인수하고 나머지 양도대금은 박○○ 소유의 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산10번지외 4필지 임야 70,069평(이하 “매수인의 ○○군 임야”라 한다)을 1억3,500만원으로 평가하여 대물지급(교환)받기로 한 후 차액 6억5,000만원을 지급받기로 하고 2003.11.7. 계약금 1억5,000만원, 2003.11.25. 중도금 2억원 및 2003.12.15. 잔금 3억원을 받았다.

○○국세청장의 조사종결복명서에 의하면 일반적으로 교환거래는 교환할 물건끼리의 가치평가가 선행되고 그 가치평가 차이에 따른 교환차액을 현금으로 지급하는 것이 통례인데, 이 건 거래의 경우 반대로 교환차액을 먼저 정하고 교환물건의 평가를 소홀히 함으로써 양도가액이 얼마인지 측정할 수 없는 거래형태가 되었다고 하였으나, 부동산을 교환하는데 있어서 서로의 부동산가액을 확정하지 않고 현금으로 지급할 교환차액을 먼저 정하는 것은 있을 수가 없는 것이며, 당초 청구인은 쟁점부동산을 70억원, 매수인은 매수인의 ○○군 임야를 약21억원(평당3만원)으로 서로 시세보다 높게 주장하였으나, 현실성이 없으므로 서로가 20억원 정도 낮추어 매수인의 ○○군 임야는 공시지가 정도인 135백만원으로 평가하고, 청구인의 쟁점부동산도 약 50억원으로 하기로 하여 부동산교환계약서를 작성하게 되었다. 부동산교환계약서 작성 시 양도소득세 신고를 염두에 두었다면 당연히 매수인의 ○○군 임야의 평가액을 교환계약서에 기재하였을 것이나, 부동산중개업자들이 작성하는 관계로 기재가 누락되었지만 구두상으로는 서로가 교환할 부동산에 대하여 평가하고 합의한 사항이며 구두로 한 계약도 계약의 한 종류라고 할 것이다. 조사공무원이 매수인 박○○을 상대로 하여 작성한 문답서를 살펴보면 매수인의 ○○군 임야에 대한 평가에 대하여 답변을 유도하는 일방적인 질문을 하였으며, 매매과정에 대한 질문은 없고, 매매당사자인 청구인을 상대로는 질문서를 작성하지 않고 매수인을 상대로만 문답서를 작성하는 것은 형평성에도 어긋난다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액이 불분명하다는 이유로 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 과세한 당초 처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 매수인의 ○○군 임야와 교환 거래하였는데, 청구인의 양도가액 확인서에 의하면 총양도가액을 확정하지 않았고 교환차액으로 6억5,000만원만 받은 것으로 확인하고 있고, 양도소득세 신고 시 부동산교환계약서만 제출되어 있을 뿐 양도가액으로 신고한 50억2,500만원의 산출근거가 없으며, 매수인의 ○○군 임야 평가금액에 따라 양도가액의 변동이 있음에도 매수인의 ○○군 임야를 평가함이 없이 임의로 양도가액을 50억2,500만원으로 하여 신고하였다. 일반적으로 교환거래는 교환할 물건끼리의 가치평가가 선행되고 그 가치평가 차이에 따라 교환차액을 현금으로 지급하는 것이 통례인데 이 건은 반대로 교환차액을 먼저 정하고 교환물건의 평가를 소홀히 함으로써 전체 양도가액이 얼마인지 측정할 수 없는 거래형태가 되었다. 따라서 양도가액이 불분명하므로 매매사례, 감정가액 등이 없는 이 건의 경우 소득세법 제114조 제5항 에 규정된 추계결정방법에 의하여 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 물물교환대상부동산에 대한 평가액 없이 교환차액만 기재한 부동산교환계약에 의하여 양도한 쟁점부동산의 실지양도가액이 불분명하다 하여 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ——————————— 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ———————————— 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7 항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1999.11.15. 쟁점부동산을 김○○로부터 49억원에 취득하여 박○○외 1인에게 2003.12.15. 50억2,500만원에 양도한 것으로 하여 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 2004.3.2. 양도소득세 예정신고하면서 양도가액의 증빙으로 청구인이 박○○외 1인과 2003.11.7. 작성한 부동산교환계약서를 제출한 사실이 확인된다.

(2) 부동산교환계약서를 보면 청구인의 쟁점부동산과 매수인의 ○○군 임야를 교환하면서 은행융자금 28억원과 임대보증금 14억4,000만원을 매수인이 인수하고 교환차액을 6억5,000만원으로 한다는 내용만 있으며, 매수인의 ○○군 임야에 대한 평가액은 기재하고 있지 않아 쟁점부동산의 양도가액이 얼마인지 확인할 수 없다.

(3) 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것(대법 94누 6840, 1994.12.9 대법 96누 860, 1997.2.11 같은 뜻임)인 바, 청구인이 양도하는 쟁점부동산과 청구인이 교환받은 ○○군 임야에 대한 시가감정을 한 사실이 없는 것에 대하여 다툼이 없는 이 건에 있어 위 교환계약서만으로는 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없다. (4) 소득세법 제114조 제5항 에서 양도가액 또는 취득가액의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 양도가액 또는 취득가액을 기준시가 등에 의하여 추계할 수 있고, 소득세법 제100조 제1항 에서 양도가액을 기준시가에 의한 때는 취득가액도 기준시가에 의하도록 규정하고 있다.

(5) 위 사실관계와 관계법령을 종합하면, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 50억2,500만원은 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 에 규정하는 추계결정방법에 의하여 양도가액을 기준시가로 결정하고, 소득세법 제100조 제1항 규정에 의하여 취득가액을 기준시가로 결정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.