부동산을 미등기양도하였는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.8.21. 유○○으로부터 ○○도 ○○시 ○○로 2가 ○○번지 대지 717㎡ 및 그 부속건물을 취득하여 2001.11.1. 동 부동산 중 대지 55.68㎡를 ○○시에 기부체납한 후, 2002.4.6. 나머지 대지 661.32㎡ 및 부속건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 정○○에게 양도하고 쟁점부동산의 실지양도가액 및 취득가액을 605,000천원 및 575,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점부동산의 양수인 정○○로부터 실지양도가액을 1,015,000천원으로 확인하고 실지취득가액을 청구인의 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서상의 대지면적 717㎡에 대한 취득가액 575,000천원을 쟁점부동산의 대지면적 717분의 661.32㎡로 안분계산한 530,347천원으로 산정하여 2006.1.9. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 228,092,170원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.7. 이의신청을 거쳐 2006.7.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 주장 청구인은 2001.7.23. 쟁점부동산 및 ○○시에 기부체납한 토지 55.68㎡를 유○○으로부터 575,000천원에 매수한 후 2001.9.25. 쟁점부동산의 담보대출금 6억원의 인수 및 취득세 미납금 28,760천원을 대납하는 조건으로 임○○과 구두계약하여 쟁점부동산을 임○○에게 양도하였는데 임○○이 2002.4.4. 쟁점부동산을 정○○에게 1,015,000천원에 미등기양도하였다. 청구인은 위와 같이 임○○과 구두로 쟁점부동산의 매매계약을 하면서 매매조건을 대출금인수와 취득세미납금 대납으로 하였으므로 매매계약서 및 양도대금 수령에 대한 금융증빙자료가 없고, 임○○이 쟁점부동산을 정○○에게 미등기전매한 사실은 정○○의 사실확인서, 정○○가 쟁점부동산의 양수대금으로 임○○에게 지급한 자기앞수표 1천만원권 사본 8매, 임○○이 정○○에게 발행한 영수증 사본 3매 등에 의하여 확인되므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산을 금융기관에 6억원의 담보대출에 대한 근저당권이 설정되어 있었는데 이를 구두계약으로 양도하였다는 것은 부동산거래의 통례를 벗어난 것이며, 청구인이 2002.4.6. 양도소득세 자진신고시 2004.4.4. 쟁점부동산을 정○○에게 양도하였다고 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있고, 또한, 2005.10.28. ○○중앙지방법원에 청구인이 임○○과 정○○를 상대로 제기한 매매대금 청구소송에서 임○○이 청구인의 대리인으로서 쟁점부동산을 정○○에게 매도하였다고 주장한 것으로 되어 있는 점 등을 보면, 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 당초 처분을 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 2001.9.25. 임○○에게 양도하고 임○○이 정○○에게 미등기 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)안 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류‧보유기간‧거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령으로 정하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정‧경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청자은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산할 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부‧등록부 또는 명부 등에 기재된 등기‧등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부‧등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산을 임○○에게 구두계약으로 양도하였고, 임○○이 다시 이를 정○○에게 미등기양도한 것임을 주장하면서 쟁점부동산의 매매계약서, 정○○의 확인서, 자기앞수표 사본 8매, 영수증 사본 3매 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 정○○의 사실확인서(2006.3.22.)를 보면, “2002년 4월 쟁점부동산의 실소유자라고 주장하는 임○○과 매매협상을 하였는데 임○○은 동 부동산이 본인 소유이나 타인의 명의로 등기되어 있다고 하면서 청구인의 인감증명서를 제시하여 이를 믿고 계약한 것이고, 매매대금은 대출금 6억원을 포함한 1,015백만원이었으며, 2002.4.4. 계약금으로 37백만원, 2002.5.3. 중도금으로 863백만원(대출금 6억원 포함), 2002.7.25. 잔금으로 115백만원을 지급하였고, 명의인의 참여없이 임○○과 거래협상을 하였으며 거래협상중 청구인과 통화하여 임○○이 쟁점부동산의 실소유주임을 확인하였고, 청구인은 금융기관대출을 인수할 때 은행헤서 한번 만났으며 양수대금은 모두 임○○에게 지급하였다고 임○○에게서 영수증을 지급받았다”고 되어 있고, 영수증 사본 3매를 보면, 2002.4.4. 37백만원 2002.5.3. 863백만원, 2002.7.25. 100백만원을 청구인을 대리한 임○○이 수령한 것으로 하여 임○○의 인감이 날인되어 있다. 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 2002.5.3. 매도인이 청구인과 매수인인 정○○가 1,015백만원에 쟁점부동산의 매매계약)계약금 37백만원, 중도금 863백만원, 잔금 115백만원은 2002.5.30. 지급)한 것으로 되어 있고, 매도인란에 청구인의 인감날인은 없으며 대리인 임○○의 인감만 날인된 것으로 되어 있으며, 청구인은 위의 증빙자료에 의하여 이 건 매매당시 쟁점부동산의 실질소유자가 임○○이라는 사실이 확인되며 임○○이 정○○에게 쟁점부동산을 미등기양도한 사실이 입증된다는 주장이나, 위 매매계약서 및 영수증상에 임○○이 청구인을 대리한 것으로 표시하고 있으며, 청구인이 쟁점부동산을 임○○에게 양도한 사실을 확인할 수 있는 부동산매매계약서 및 금융증빙자료를 제출하지 못하고 있어 동 증빙자료만으로는 청구인의 주장이 사실로 입증된다고 보기 어렵다.

(2) 또한, 2002.4.6. 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세신고서를 보면, 2002.4.4. 청구인이 쟁점부동산을 정○○에게 605,000천원에 양도하였다고 자진신고한 것으로 확인되고, 2005.10.28, 청구인이 ○○중앙지방법원에 제기한 매매대금청구의 소장(2005가합97618호)을 보면, 청구인이 2002.4.4. 정○○에게 매도한 쟁점부동산의 매매대금 1,015백만원 중 대출금 629백만원을 매수인이 인수한 외에 나머지 금액을 임○○을 통하여 지급받기로 하였는데 이를 받지 못하였다는 사유로 나머지 금액을 정○○와 임○○을 상대로 청구하는 소송을 제기한 것으로 되어 있어, 청구인 스스로 쟁점부동산을 임○○이 아닌 정○○에게 양도한 것임을 인정하고 있다. 따라서 쟁점부동산의 등기부등본, 정○○와 체결한 부동산매매계약서, 양도소득세 자진신고서 및 매매대금청구소장 등에 의하여 청구인이 쟁점부동산을 정○○에게 양도하였다는 사실은 객관적으로 명백하게 확인되는 반면 청구인은 쟁점부동산을 임○○에게 양도한 것을 알 수 있는 부동산매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 구두계약의 조건으로 주장한 임○○의 쟁점부동산에 설정된 담보대출금인수사실이 없는 것으로 확인되며, 임○○이 이와 같은 쟁점부동산의 미등기전매사실을 인정하고 있는 사실도 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(3) 따라서, 처분청의 청구인이 쟁점부동산을 정○○에게 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.