부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반한 부동산의 거래에 해당하는 경우, 양도가액의 산정은 실지거래가액에 의하여야 할 것임.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반한 부동산의 거래에 해당하는 경우, 양도가액의 산정은 실지거래가액에 의하여야 할 것임.
처분청이 2006.2.13. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 255,620,120원의 부과처분은 청구인과 김○○이 공동으로 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 산 60-2 임야 8,926㎡와 같은 곳 ○○○-○ 공장용지 595㎡의 양도로 인하여 발생한 양도소득금액의 50%에 상당하는 금액을 청구인의 양도소득금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.
(1) 이 건은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 규정하고 있는 투기나 탈세등 반사회적 행위를 하기 위한 것이 아니라, 쟁점토지 취득시 종전 소유자의 대출금 105,000천원을 김○○이 인수하면서 그 명의에 따라 부득이 공동취득자인 김○○의 명의로 등기한 것으로 쟁점토지의 양도가액은 기준시가에 의하여야 한다.
(2) 설령, 쟁점토지 양도가액을 실지거래가액에 의할 경우에도, 쟁점1토지를 공장부지로 개발하기 위해 지출한 묘지이장비 8,000천원, 토목공사 설계비 25,000천원, 인수한 대출금에 대한 이자 29,660천원 합계 62,660천원은 자본적 지출액이므로 필요경비로서 양도가액에서 공제되어야 한다.
(3) 청구인은 공동투자자인 김○○과 쟁점토지의 손익분배비율을 각각 50%로 하기로 약속하였고, 쟁점토지 양도시 그 양도대금 875,000천원도 청구인과 김○○에게 각각 50%의 비율로 배분되었으며, ○○시 ○○구청도 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반에 따른 과징금을 부과하면서 청구인의 지분율을 50%로 인정한 사실이 있음에도, 처분청이 쟁점토지 취득시 인수한 대출금 105,000천원을 청구인 투자금액에 포함시켜 쟁점1토지에 대해서는 82.9%, 쟁점2토지에 대해서는 72.2%를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당한 것으로 쟁점토지에 대한 청구인의 지분비율은 50%가 타당하다.
(1) 청구인과 김○○이 공동으로 쟁점토지를 취득하였으나 김○○의 명의로 단독 등기하여 양도하였으므로 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액에 의하여야 한다.
(2) 묘지이장비 8,000천원과 토목공사설계비 25,000천원은 객관적이고 구체적인 증빙자료 등의 제시가 없고, 인수한 은행대출금에 대한 이자 29,660천원은 소득세법 제97조제1항 각 호에서 규정하는 필요경비에 해당하지 아니하여 자본적 지출액으로 인정할 수 없다.
(3) 처분청에서 조사하여 정한 청구인의 투자지분율 82.9%는 당초 청구인이 작성하여 김○○의 확인을 거쳐 제출된 정산서에 의해 계산된 비율로 당초 처분은 정당하다.
① 쟁점1토지의 양도가액을 실지거래가액에 의하여야 하는지 여부
② 실지거래가액에 의해 과세하는 경우, 쟁점1토지에 대한 자본적 지출액으로 주장하는 62,660천원을 인정할 수 있는지 여부
③ 공동취득한 쟁점토지에 대한 청구인의 지분(손익분배) 비율이 쟁점1토지 82.9%, 쟁점2토지 72.2%(처분청)인지 아니면 50%(청구인)인지 여부
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제118조 【준용규정】제24조·제27조·제33조·제39조·제43조·제44조·제46조·제74조·제75조 및 제82조의 규정은 양도소득세에 이를 준용한다. 제43조 【공동소유등의 경우의 소득분배】②사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다. (2) 소득세법 시행령(2006.2.9, 대통령령 제19327호로 개정되기 전의 것) 제162조 의2【양도가액】②법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.
1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 제163조 【양도자산의 필요경비】③법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산 에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의 등기의무등】
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다. 제5조【과징금】①다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위안에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조 제1항의 규정을 위반한 명의신탁자
⑤ 제1항의 규정에 의한 과징금은 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장‧군수 또는 구청장이 부과‧징수한다. (후단 생략)
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인이 김○○과 공동으로 최○○과 주식회사 ○○○○○로부터 쟁점토지를 취득하고, 김○○의 단독 명의로 1999.12.1.과 2004.11.29.에 각각 소유권 이전등기를 경료하였으며, 2006.6.17. 잔금을 받고 쟁점토지를 ○○○○○○주식회사에 일괄 양도한 사실이 등기부등본, 매매계약서, 문답서 등 처분청 과세자료에 나타난다. (나) 처분청은 2006년 1월경 청구인의 양도소득에 대한 조사를 실시하여 청구인과 김○○이 공동으로 취득한 쟁점토지를 김○○의 단독 명의로 등기한 사실을 ○○시 ○○구청에 통보하였고, 이에 ○○구청장은 2006.5.18. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항 을 위반한 사실을 인정하여 청구인에게 과징금을 부과한 사실이 ○○구청 공문 사본(민원봉사과 -6385호, 2006.5.18)에 의해 확인된다. (다) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 소득세법 제96조 제1항 제5호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제2항 제1호에 의하면 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 양도자산의 양도가액은 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 김○○과 공동으로 취득하고도 쟁점토지에 대한 청구인 지분의 명의를 김○○으로 하여 소유권 이전등기를 경료한 사실(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항 을 위반)이 인정되므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대해 실지거래가액에 의해 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점1토지의 취득과 관련하여 공장부지로 개발하기 위한 묘지이장비 8,000천원, 토목공사 설계비 25,000천원, 인수한 대출금으로 인한 이자지급액 29,660천원 합계 62,660천원을 쟁점1토지에 대한 자본적 지출액으로 인정하여 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 납골증명서, 묘지이장 확인서, 건축물 설계계약서, 대출금 이자를 납입한 무통장 입금증 등을 제출하였다. (나) 먼저 묘지이장비 8,000천원에 대해 살펴보면, ○○군수가 2002.5.20. 발급한 납골증명서, 쟁점1토지의 전 소유주인 최○○의 처 최○○이 2002.5.15. 작성한 확인서에 의해 쟁점1토지 지상에 있었던 분묘1기가 이장되어 납골된 사실은 인정할 수 있으나, 청구인이 당해 분묘 이장을 위해 8,000천원을 지출한 내용이 그 밖의 증빙서류에 의해 구체적으로 확인되지 아니하므로 청구인이 주장하는 묘지이장비 8,000천원을 자본적 지출액으로 보기는 어렵다고 판단된다. (다) 다음으로 대출금 이자지급액 29,660천원에 대해 살펴보면, 청구인과 김○○이 공동으로 쟁점1토지를 취득하면서 김○○의 명의로 양도자인 최○○의 대출금 105,000천원을 인수하고, 2000.7.26.부터 2002.6.17.까지 총 29,629,294원의 이자를 납부한 사실이 무통장 입금증 등에 의해 확인되나, 당해 이자지급액은 소득세법 제97조 제1항 각호에서 규정하는 필요경비에 해당하지 아니한다.
(3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인은 김○○과 손익분배비율을 각각 50%로 구두로 약속하였고, 쟁점토지 양도대금이 각각 50%의 비율로 분배되었으며, ○○시 ○○구청도 과징금 부과시 청구인 지분을 50%로 인정하였으므로 쟁점토지에 대한 지분은 50%가 타당하다고 주장하면서 김○○의 은행계좌 사본, ○○구청 과징금 부과관련 공문 사본, 쟁점토지 양도 이후 김○○과의 금전거래를 소명하는 증빙서류 등을 제출하였다. (나) 쟁점토지 매매계약서, 청구인과 김○○의 은행계좌 사본, 무통장입금증, 부동산 등기부등본, 처분청 과세자료 등에 의해 확인되는 쟁점토지 취득‧양도 현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 취득 ‧ 양도 현황 (단위: 천원) 구 분 쟁점1토지 쟁점2토지 합 계 취득시점 1999.11.30. 2002.4.23. 양도시점 2002.06.17. 2002.6.17 취득가액 200,220 76,176 276,396 양도가액 875,000 875,000 (다) 처분청은 청구인이 작성하여 김○○이 제출한 쟁점토지 취득대금 관련 정산서를 기초로 각자의 실제 투자금액을 조사하여 이를 집계한 후, 쟁점1토지 취득시 인수한 대출금 105,000천원은 그 명의는 김○○이나 청구인이 이자를 전액 지급하였다 하여 이를 청구인 투자금액에 포함시켜, 아래 <표2>와 같이 청구인의 투자비율을 쟁점1토지와 쟁점2토지에 대해 각각 82.9%와 72.2%로 계산하여 이 건 과세한 사실이 양도소득세 조사결과보고서, 결정결의서 등 처분청 과세자료에 나타난다. <표2> 쟁점토지 투자비율 (단위: 천원) 구 분 쟁점1토지(
○○리 산 ○○-○) 청구인 김
○○ 1999.11.09. 계약금 20,000 계약금 10,000 1999.11.23. 중도금 30,000 1999.11.30. 잔 금 10,000 잔 금 20,000 채무인수 105,000 등기등록비 1,560 등기등록비 3,000 1999.12.01. 중개수수료 5,000 취득세 2,400 소계(비율) 171,560(82.9%) 35,400(17.1%) 총계 206,960 구 분 쟁점2토지(
○○리 ○○○-○) 청구인 김
○○ 2001.12.07. 계약금 20,000 중도금 20,000 2002.04.23. 잔 금 32,000 소계(비율) 52,000(72.2%) 20,000(27.8%) 총 계 72,000 (라) 청구인과 김○○이 각각 2005.12.7.과 2005.12.2.에 처분청에 출석하여 쟁점토지를 공동으로 취득한 후 그로 인한 수익의 50%를 각자 나누어 갖기로 하였다는 취지의 답변을 한 사실이 처분청이 제출한 각자의 문답서 사본에 나타난다. (마) 청구인은 2002.5.10경 김○○의 명의로 ○○○○○○주식회사와 875,000천원에 쟁점토지 매매하기로 계약을 체결하였고, 이에 따라 ○○○○○○주식회사는 청구인에게 2005.5.10.에 계약금 87,500천원, 2002.5.22.에 중도금 350,000천원 합계 437,500천원을 송금하였으며, 김○○에게는 2002.6.17. 잔금 437,500천원을 입금한 사실이 은행계좌 사본에 의해 확인된다. (바) 김○○의 명의로 인수한 대출금 105,000천원에 대한 이자 지급내역은 아래<표3>과 같고, 2000.7.26. 이자 7,000천원은 김○○의 거주지 인근인 농협 ○○구청 출장소에서 입금되었으며, 2001.3.14. 이자 9,999,301원은 청구인이 운영하는 사업체 인근의 ○○농협에서 입금되었으며, 2002.6.17. 이자 3,969,273원은 김○○이 쟁점토지 양도대금으로 납부한 사실이 무통장 입금증, 김○○의 은행계좌 사본 등에 나타난다. <표3> 인수 대출금 이자지급 내역 (단위: 원) 지급일자 지급액 지급은행 2000.07.26. 7,000,000
○○
○○구청 출장소 2001.03.14. 9,999,301
○○농협 2001.11.01. 8,660,720
○○농협 ○○지소 2002.06.17. 3,969,273
○○중앙회 ○○○지점 합 계 29,629,294 (사) ○○시 ○○구청은 처분청은 조사내용 통보에 따라 2006.2.17. 쟁점1토지에 대한 청구인의 지분을 82.9%로 하여 청구인에게 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반에 따른 과징금을 부과할 예정임을 통지하였으나, 청구인이 2006.3.3. 당초의 손익분배 약정, 양도대금 분배내용 등을 이유로 이의를 제기하자 청구인의 지분을 50%로 하여 과징금을 재산정한 사실이 ○○구청의 공문 사본(민원봉사과-6203호, 2006.5.15.)에 의해 확인된다. (아) 처분청이 제출한 김○○의 저축예금거래명세표에 의하면, 김○○이 2002.6.17. 쟁점토지 양도대금의 50%인 437,500천원을 송금받고, 당일에 김○○ 명의로 인수한 대출금의 원리금 108,969천원과 중개수수료 25,000천원을 지불하였으며, 2002.6.18.과 2002.6.19.에 각각 50,000천원과 254,500천원을 청구인에게 송금하였으며, 2002.6.20.에는 청구인으로부터 169,640천원을 송금받은 사실이 확인된다.
1. 처분청은 청구인이 제기한 이 건 관련 이의신청에 대한 결정서에서 위와 같은 쟁점토지 양도 이후의 금전거래 흐름으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지 양도대금을 주관적으로 관리하였다 하여 실질적 주체로 보아, 인수 대출금 105,000천원을 청구인의 투자금액에 포함하여 청구인의 지분을 계산한 당초 처분이 정당한 것으로 판단하였다.
2. 청구인이 2006.6.18.~2002.6.20. 기간의 김○○과의 금전거래가 쟁점토지의 양도와는 무관한 것임을 입증하기 위해 제출한 부동산 매매계약서, 영수증 사본 등에 의하면, 청구인외 3인(김○○ 포함)이 공동으로 2002.5.27.(○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 130외 4필지 임야를 1,630,000천원에 매입하기로 계약하고, 2002.5.27.과 2002.6.27.에 계약금 163,000천원과 중도금 중 일부인 150,000천원을 지급하였으며, 청구인이 당해 토지의 용도변경과 관련하여 박○○외 1인에게 100,000천원을 지급하였으나 박○○가 이를 이행하지 아니하자 변호사법 위반 등으로 고소하였으며, 그로 인하여 2006.7.10. 박○○가 기소(○○지방법원, 사건번호 2006노○○○○)된사실이 나타난다. (자) 위의 관련법령과 사실관계 등을 종합하여 보면, 소득세법 제43조 와 제118조 제2항의 규정에 의해 거주자가 양도소득세 과세대상인 자산을 공동으로 양도한 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 양도소득금액을 계산하여야 하는 바, 이 건의 경우, 청구인과 김○○ 모두 쟁점토지 양도로 발생하는 수익의 50%를 각자 나누어 갖기로 약속한 사실을 인정하고 있고, 실제로 쟁점토지 양도대금의 50%를 각자의 은행계좌를 통해 수령하였으며, 처분청의 과세자료에 나타난 바와는 달리 김○○도 인수한 대출금에 대한 이자를 납부한 사실이 나타나고 있으며, 청구인에게 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반으로 과징금을 부과한 ○○시 ○○구청도 청구인의 지분 비율을 50%로 인정한 사실이 확인되며, 쟁점토지 양도 이후 청구인과 김○○ 간의 금전거래의 상당 부분은 이들이 공동으로 다른 부동산을 매입하기 위해 이루어진 것으로 확인되어 당해 금전거래가 쟁점토지 양도와 관련이 있다고 보기 어려운 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점토지에 대한 청구인의 지분 또는 손익분배의 비율을 50%로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하지 아니한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.