체비지의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 과세할 수 있는지 여부

시흥세무서장이 2006.3.2. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 29,580,430원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 2002.11.11. ○○광역시 ○○구 ○○동 787-5 체비지 147.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86,140천원에 취득하여 2004.4.22. 김○○에게 155,000천원에 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 2006.3.9.청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 29,580,430원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 ○○광역시 ○○지구에 소재하는 토지로 ○○광역시가 토지구획정리사업법에 따라 조성한 체비지이고, 청구인이 2002.11.11.쟁점토지를 취득하고 취득세를 납부하였으며, 쟁점토지가 소재하고있는 ○○지구의 토지는 블록지번이 부여된 토지로서 2002년 취득당시부터 현재까지 각각의 개별 지번별로 개별공시지가가 산정되어 있는 토지이고, 토지의 원소유자가 토지구획정리사업 준공전에 양도하는 경우는 토지의 양도에 해당하므로 쟁점토지의 양도도 토지의 양도임에도 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 소득세법 제98조 에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로서 쟁점토지는 토지구획정리사업이 진행중인 상태에서 양도된 것이고, 소득세법 시행령 제162조 제2항 에 자산의 양도대금을 청산한날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날이 그 양도일 또는 취득일이라고 규정하고 있으므로 청구인이 2004.4.22. 체비지를 양도할 당시에는 토지를 양도한 것이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지구획정리사업지구내 체비지의 양도를 부동산을 취득할 수 있는권리의 양도로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 법위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 와성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 중가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있는 날의 다음날로 한다. (4) 도시개발법 제33조 (제비지 등) ①시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지 또는 보유지로 정할 수 있다. (5) 도시개발법 제34조 (환지예정지의 지정) ①시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요한 때에는 도시개발구역안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있다. (6) 도시개발법 제35조 (환지예정지 지정의 효과)④ 시행자는 제33조의 규정에 의한 체비지의 용도로 환지예정지가 지정된 때에는 도시개발사업에 소요되는 비용을 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 처분할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2002.11.11. 쟁점토지를 86,140천원에 취득하여 2004.4.22. 김○○에게 155,000천원에 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 2006.3.9.청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 29,580,430원을 결정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지는 ○○광역시 ○○지구에 소재하는 토지로 ○○광역시가 토지구획정리사업법에 따라 조성한 체비지라는데 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(3) 청구인이 쟁점토지 취득시 ○○광역시 ○○구청장과 체결한 매매계약서의 내용은 아래와 같다.

○ 재산의 표시 ○○광역시 ○○구 ○○동 787-5 환지예정지: ○○지구 토지구획 16호 체비지 예정면적: 147.8㎡

○ 매매대금: 86,140천원

• 계약보증금: 8,614천원

• 중도금: 34,456천원

• 잔금: 43,070천원

○ 계약일자: 2002.1.10. <계약 약정 조항> (제2조) 본 계약 재산이 을(청구인)에게 소유권 이전등기 전에는 갑(○○광역시장)의 승인없이 아래 각 호의 1에 해당하는 행위를 하지 못한다.

① 본 계약재산의 전매 양도

② 본 계약재산의 저당권 기타 제한물건 설정

③ 본 계약재산의 원형 또는 사용목적 변경 단, 계약체결후 본 토지에 대하여는 을이 관리할 책임을 진다 (제5조) 매각토지가 환지예정지인 경우 장차 환지처분(또는 환지예정지 변경)에 의하여 그 면적의 증감이 발생하여도 을은 하등의 이의를 제기할 수 없다. (제7조) ① 매각토지의 소유권이전은 토지구획정리사업이 완료되고 또한 을이 매도대금을 완납한 후에도 을의 신청에 의해 이행하되 소유권이전에 소요되는 일체의 비용은 을이 부담한다.

② 매각토지의 지적증감이 있을 때의 정산은 환지처분시 공인평가기관의 감정가액을 기준으로 한다.

(4) 처분청은 소득세법 시행령 제162조 제2항 에 자산의 양도대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날이 그 양도일 또는 취득일이라고 규정된 점으로 보아 쟁점토지가 토지구획정리사업이 진행 중인 상태에서 양도된 것이므로 토지를 양도한 것이 아니고 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 이 건 과세하였으나, 토지구획정리사업지구내의 환지확정 전 토지를 취득하는 경우는 매매계약체결시 면적 및 대금을 확정하고, 그 후 환지확정 결과 증감면적이 발생하면 이는 매수자의 의사와는 관계없이 금전으로 청산하는 것이므로 쟁점토지의 매매계약은 완성 또는 확정되지 아니한 자산의 매매계약에 해당되지 아니하며(국심97서1118, 1997.9.5. 참조). 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제4조 제3항, 제23조 제1항, 같은 법 시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제44조, 토지구획정리사업법 제54조 제1항, 제67조 제4항 등의 규정을 종합하면, 토지구획정리사업법에 의하여 지정된 체비지의 취득은 소득세법 제23조 제1항 제1호 에 규정된 토지 그 자체의 취득에 해당한다(대법원 1998두11519,1999.9.17. 참조). 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도를 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.