증여재산가액을 기준시가를 배제하고 매매사례가액으로 평가한 처분의 적부

심판청구를 기각합니다.

1.처분개요 청구인은 2005.4.21 경기도 00시 00구 00동 00번지 소재 ○○○아파트00동00호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 1/2을 부(父) 최○○으로 증여받아,2005.7.20. 증여재산가액을 국세청장이 산정 ․ 고시한 기준시가의 1/2인 195,500,000원으로 평가하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 증여재산가액을 같은 동 203호(이하 “비교평가아파트”라 한다)의 2005.5.13. 매매가액의 1/2인 250,000,000원으로 평가하여 2006.3.21. 청구인에게 2005년 증여분 증여세 10,292,650원을 경정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트의 가격은 개별성이 강하여 같은 동 내의 규모가 같은 아파트라도 그 층의 위치(조망권, 일조권 등) ․ 시설의 상태 (구조변경, 인테리어 공사)에 따라 가격이 상이한 바, 이러한 사인 간 특정한 매매사례가액을 일반적으로 공정 타당한 매매가액으로 보기 어렵고, 그 가액을 납세자가 증여세 신고 시 인지할 수도 없으므로 비록 면적이 동일한 아파트에 대한 매매사례가가 있더라도 이를 평가대상아파트의 시가로 보는 것은 불합리하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법상 증여재산에 대한 평가는 매매사례가액을 포함한 시가로 평가하는 것이 원칙이고 이를 산정하기 어려운 경우만 보충적으로 기준시가로 평가를 하고, 매매사례가액 적용 시 증여재산과 그 내역이 동일하거나 유사한 재산에 대한 매매사례가액을 적용할 수 있되 평가기준일 전후 3개월 내에서 이에 가장 가까운 날의 가액을 적용 하는 바, 이 건의 경우 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 가장 유사하고 증여일인 2005.4.21.에 가장 가까운 매매계약일을 가진 비교평가아파트의 가액으로 쟁점아파트의 가액을 평가한 것이므로 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 평가한 증여세 신고를 부인하고 같은 동 다른 층 아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세및 증여세법(2005.7.13. 법률 제7580호로 개정되기 전의것) 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 2.건물 건물의 신축가격․ 구조 ․용도․ 위치 ․ 신축연도 등을 참작하여 매년1회 이상 국세청장이 산정 ․ 고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도 ․ 면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ․ 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 ․ 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세및증여세법시행령(2005.8.5 대통령령 제18989호로 개정되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격은 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.4.21. 부(父) 최○○으로부터 쟁점아파트 지분1/2을 증여받은 후 그 가액을 쟁점아파트 기준시가의 1/2인 195,500,000원으로 신고하였으나, 처분청이 이를 인정하지 않고 2005.3.26.자 비교평가아파트 매매사례가액의 1/2인 250,000,000원을 그 시가로 보아 이 건 과세 처분한 사실이 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 등기부등본, 국세청 기준시가 조회자료, 국세청 및 ○○○은행의 시세자료 등에 따르면, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 전용면적 ․ 대지면적이 동일하고, 층만 다를 뿐 같은 동에 소재하는 아파트로서 각 2005.4.21과 2005.3.26.에 증여 및 매매계약 되었으며, 쟁점아파트의 기준시가는 항상 비교평가아파트의 기준시가를 상회하였고 증여당시의 기준시가도 각 391,000,000원, 357,500,000원으로 나타나 쟁점아파트의 기준시가가 33,500,000원 높았으며, 기타 시세자료에 의한 매매가액추이를 보더라도 2005.3.20. 비교평가아파트의 매매가액 500,000,000원이 쟁점아파트의 증여당시 시가보다 높지 않았을 것으로 판단된다.

(3) 이사의 관련법령 및 사실관계를 종합하면, 청구인은 처분청이 기준시가로 평가한 증여세 신고를 부인하고 매매가액으로 시가평가를 하여 과세한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 상속세및증여세법 제60조 제1항, 제3항, 제61조에 따르면 증여재산의 평가는 시가를 기준으로 함이 원칙이고 시가의 산정이 어려운 경우에 한하여 기준시가를 적용하는 것이고, 상속세및증여세법 시행령제49조 제1항제5항에 따르면 증여일 전후 3월 이내의 매매사례가액을시가로 인정하도록 규정하고 있고, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 매매사례가액은 쟁점아파트와 면적 ․ 위치 ․용도 ․종목이 유사한 비교평가아파트에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 체결된 매매계약의 가액인 것으로 확인되고, 쟁점아파트보다 기준시가가 낮은 비교평가아파트의 매매사례가액을 시가로 본 것이므로 청구인에게 불리한 매매사례를 적용한 것도 아닌 것으로 보이므로, 청구인이 한 기준시가에 의한 양도소득세 신고를 부인하고 시가인 증여일 전후 3월 이내인 비교평가아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.