매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

1.처분개요 청구인은 2005.4.21 경기도 00시 00구 00동 00번지 소재 ○○○아파트00동00호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 1/2을 부(父) 최○○으로 증여받아,2005.7.20. 증여재산가액을 국세청장이 산정 ․ 고시한 기준시가의 1/2인 195,500,000원으로 평가하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 증여재산가액을 같은 동 203호(이하 “비교평가아파트”라 한다)의 2005.5.13. 매매가액의 1/2인 250,000,000원으로 평가하여 2006.3.21. 청구인에게 2005년 증여분 증여세 10,292,650원을 경정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.15. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트의 가격은 개별성이 강하여 같은 동 내의 규모가 같은 아파트라도 그 층의 위치(조망권, 일조권 등) ․ 시설의 상태 (구조변경, 인테리어 공사)에 따라 가격이 상이한 바, 이러한 사인 간 특정한 매매사례가액을 일반적으로 공정 타당한 매매가액으로 보기 어렵고, 그 가액을 납세자가 증여세 신고 시 인지할 수도 없으므로 비록 면적이 동일한 아파트에 대한 매매사례가가 있더라도 이를 평가대상아파트의 시가로 보는 것은 불합리하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법상 증여재산에 대한 평가는 매매사례가액을 포함한 시가로 평가하는 것이 원칙이고 이를 산정하기 어려운 경우만 보충적으로 기준시가로 평가를 하고, 매매사례가액 적용 시 증여재산과 그 내역이 동일하거나 유사한 재산에 대한 매매사례가액을 적용할 수 있되 평가기준일 전후 3개월 내에서 이에 가장 가까운 날의 가액을 적용 하는 바, 이 건의 경우 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 가장 유사하고 증여일인 2005.4.21.에 가장 가까운 매매계약일을 가진 비교평가아파트의 가액으로 쟁점아파트의 가액을 평가한 것이므로 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 평가한 양도소득세 신고를 부인하고 같은 동 다른 층 아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세및 증여세법(2005.7.13. 법률 제7580호로 개정되기 전의것) 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 2.건물 건물의 신축가격․ 구조 ․용도․ 위치 ․ 신축연도 등을 참작하여 매년1회 이상 국세청장이 산정 ․ 고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도 ․ 면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ․ 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 ․ 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시한 가액으로 평가한다.

(3) 상속세및증여세법시행령(2005.8.5 대통령령 제18989호로 개정 되기 전의 것) 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격은 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일 을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.4.21. 부(父) 최○○으로부터 쟁점아파트 지분1/2을 증여받은 후 그 가액을 쟁점아파트 기준시가의 1/2인 195,500,000원으로 신고하였으나, 처분청이 이를 인정하지 않고 2005.3.26.자 비교평가아파트 매매사례가액의 1/2인 250,000,000원을 그 시가로 보아 이 건 과세 처분한 사실이 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 등기부등본, 국세청 기준시가 조회자료, 국세청 및 ○○○은행의 시세자료 등에 따르면, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 전용면적 ․ 대지면적이 동일하고, 층만 다를 뿐 같은 동에 소재하는 아파트로서 각 2005.4.21과 2005.3.26.에 증여 및 매매계약 되었으며,쟁점아파트의 기준시가는 항상 비교평가아파트의 기준시가를 상회하였고 증여당시의 기준시가도 각 391,000,000원, 357,500,000원으로 나타나 쟁점아파트의 기준시가가 33,500,000원 높았으며, 기타 시세자료에 의한 매매가액추이를 보더라도 2005.3.20. 비교평가아파트의 매매가액 500,000,000원이 쟁점아파트의 증여당시 시가보다 높지 않았을 것으로 판단된다.

(3) 이사의 관련법령 및 사실관계를 종합하면, 청구인은 처분청이 기준시가로 평가한 양도소득세 신고를 부인하고 매매가액으로 시가평가를 하여 과세한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 상속세및증여세법 제60조 제1항, 제3항, 제61조에 따르면 증여재산의 평가는 시가를 기준으로 함이 원칙이고 시가의 산정이 어려운 경우에 한하여 기준시가를 적용하는 것이고, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항, 제5항에 따르면 증여일 전후 3월 이내의 매매사례가액을시가로 인정하도록 규정하고 있고, 처분청이 쟁점아파트의 시가로 적용한 매매사례가액은 쟁점아파트와 면적 ․ 위치 ․용도 ․종목이 유사한 비교평가아파트에 대하여 증여일 전후 3월이내에 체결된 매매계약의 가액인 것으로 확인되고, 쟁점아파트보다 기준시가가 낮은 비교평가아파트의 매매사례가액을 시가로 본 것이므로 청구인에게 불리한 매매사례를 적용한 것도 아닌 것으로 보이므로, 청구인이 한 기준시가에 의한 양도소득세 신고를 부인하고 시가인 증여일 전후 3월 이내인 비교평가아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다. 4.결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세 기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.