표준소득률에 의한 추계결정 여부

1. ○○○세무서장이 2006.4.6. 청구인에게 한 2000년 귀속 종합소득세 123,348,960원, 2001년 귀속 종합소득세 147,358,190원 2002년 귀속 종합소득세 348,057,070원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 448-262 외 5필지 토지 14,290㎡의 토지조성비로 122,480,000원을 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 기각합니다.

청구인은 1982.5.28. 부(父)로부터 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 448-262 외 5필지 토지 13,218㎡를 상속받고, 1997.8.7. 같은 곳 448-195 1,072㎡를 경매로 취득한 후, 이들 토지 14,290㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 2000년부터 2002년까지 4개동의 공장건물 2,783㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축 ․ 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 2006년 1월 청구인에 대한 조사 결과, 쟁점토지 및 건물의 양도를 부동산매매업으로 보고, 총수입금액은 실지 양도가액으로, 필요경비 중 쟁점토지 취득가액은 1985.1.1. 기준 기준시가 및 경락시의 경락가액으로, 쟁점건물 취득가액은 기존 임대사업장 장부에 계상된 건설가계정 금액으로 하는 등 소득금액을 재계산하여 2006.4.6. 청구인에게 종합소득세 618,764,220원(2000년 123,348,960원, 2001년 147,358,190원, 2002년 348,057,070원)을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1960.10.17. 바다를 매립하여 염전으로 사용하다 ○○건설이 외곽에 바다를 매립함에 따라 폐염전이 되어 1987.11.23. 잡종지로 변경되고, 그 후 청구인은 1993년부터 1999년까지의 기간동안 쟁점토지 위에 잡석 등으로 1.5m 정도를 매립하는 토지조성공사를 평당 60천원에 하였음에도 처분청은 당해 공사비를 반영함이 없이 1985.1.1. 기준 염전의 기준시가로 쟁점토지의 취득가액을 산정하였고, 쟁점건물은 비용절감차원에서 청구인이 직접 공사를 주관하면서 건설가계정상에 세금계산서 수취 금액을 기장하였으나, 처분청은 동 계정에 기재된 금액만을 쟁점건물의 신축비용으로 인정하고 건설인부의 인건비 등은 전혀 비용으로 인정하지 않음에 따라 평당 실제 건축공사비 1,000천원에 미치지 못하는 평당 411천원 내지 536천원의 건축공사비가 소요된 것으로 산정하였다. 청구인은 부동산 매매업 신고에 필요한 장부와 증빙서류를 비치 기장한 사실이 없고, 처분청이 산정한 필요경비는 실질을 반영하지 아니한 가액이므로 소득금액을 추계 결정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 중 상속받은 토지는 취득가액이 불분명한 것으로 보아 상속개시 당시의 기준시가로 산정하고, 경매로 취득한 토지는 경락가액으로 산정하였으며, 쟁점건물의 취득가액은 청구인이 기재한 건설가계정 내용에 따라 산정한 것으로 동 계정상의 평당건축비 411천원 내지 536천원은 쟁점건물 매매계약서상의 평당가액 490천원 내지 501천원과 비슷함에도 쟁점건물의 평단 건축비가 1,000천원이 소요되었다는 주장은 신빙성이 없다. 따라서, 쟁점토지 및 건물의 취득가액은 관련법령에 근거하거나 가액을 확인하여 산정한 것으로서 부동산매매업의 소득금액을 결정함에 있어 위 확인된 금액을 필요경비로 공제하였음은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 및 쟁점건물 양도에 따른 부동산매매업 소득금액을 표준소득률에 의하여 추계결정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 ․ 일시재산소득금액 ․ 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 같은 법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ② 거주자가 매입 ․ 제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가의 부대비용을 가산한 금액으로 한다. 같은 법 제80조 【결정과 경정】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. 같은 법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 ‘개별공시지가“라 한다).(단서생략). (2) 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산 매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.(2000.012. 29. 개정) 같은 법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세 ․ 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조 ․ 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비 ․ 노무비 ․ 운임 ․ 하역비 ․ 보험료 ․ 수수료 ․ 공과금(취득세와 등록세를 포함한다) ․ 설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세 ․ 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 같은 법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모 ․종업원수 ․ 원자재 ․ 상품 또는 제품의 시가 ․ 각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (3) 소득세법시행규칙 제48조 【시가의 계산】영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가”라 함은 법인세법 시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다.(2001. 4. 30신설) (4) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ․ 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점토지 및 그 지상의 쟁점건물 양도에 대하여 처분청은 부동산매매업에 해당하는 것으로 하여 과세하면서 총수입금액은 부동산매매계약서 등에 의하여 확인된 매매가액으로, 필요경비 중 1982.5.28. 상속취득한 토지의 취득가액은 경락가액으로, 쟁점건물 취득가액은 청구인의 기존 임대사업장 장부에 계상된 건설가계정 금액에 취득세, 등록세 및 기타 부대비용을 합한 금액으로 하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 처분청이 산정한 부동산매매업 소득금액은 실지 지출된 비용이 감안되지 않았고, 그에 대한 증빙도 없다하여 소득금액을 추계결정할 것을 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 산정한 쟁점토지의 취득가액을 보면,

1. 상속취득한 토지의 취득가액을 기준시가로 산정한 근거는, 소득세법시행령 제55조 제1항 에서 장부가액이 없는 토지로서 사업용 외의 목적으로 취득한 토지를 사업용으로 사용한 경우에는 소득세법시행령 제89조 를 준용하여 계산한 취득가액을 장부가액으로 하도록 되어 있고, 소득세법시행령 제89조 제1항 은 타인으로부터 매입한 자산 및 자기가 제조 ․ 생산 또는 건설한 자산 외의 자산은 취득당시 “재정경제부령이 정하는 시가”에 취득세 ․ 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 취득가액을 계산하도록 되어 있으며, “재정경제부령이 정하는 시가”라 함은 법인세법시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액으로서 시가를 원칙으로 하고, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가액, 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정을 준용하여 평가한 가액 순으로 평가하도록 되어 있음에 따라 청구인이 상속받은 토지는 시가가 불분명하고 감정평가액이 없다하여 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 따라 개별공시지가 64백만원으로 평가한 것으로 확인된다.

2. 쟁점토지 중 청구인이 경락받은 토지의 취득가액은 1997.8.7. 경락가액 85백만원으로 하였음이 확인된다.

3. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 149백만원으로 한 것은 적법한 평가방법에 의한 것이라고 할 수 있다. (나) 처분청이 산정한 쟁점건물의 취득가액을 보면,

1. 청구인은 기존에 영위하던 임대사업장의 장부에 건설가계정을 계상하여 쟁점건물 신축비용을 기재한 사실이 있고, 동 건설가계정상에는 철골조공사, 전기공사, 레미콘 등 쟁점건물 신축에 필요한 주요공사비가 포함되어 있다.

2. 청구인은 건설가계정에 기재된 금액은 부가가치세 납부를 위하여 세금계산서 수취분만을 합산한 것에 불과하고, 인건비 등은 계상되지 아니하였으며 그에 따라 계산된 평단 건축비 536천원(200년), 531천원(2001년) 및 411천원(2002년)은 쟁점건물에 실제 소요된 평당건축비 1,000천원에 비하여 낮다고 주장하고 있으나, 처분청 확인결과 쟁점건물과 유사한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 000번지 소재 윤○○ 소유의 공장건물 (1층 판넬공장) 598㎡를 2002년 10월 신축하면서 평당 건축비가 469천원이 소요된 것으로 나타나고, ○○도 ○○시 ○○면 소재 ○○건축 이○○, ○○○종합건설주식회사 김○○실장은 처분청 직원의 현지확인시 쟁점건물 신축당시에 유사건물의 평당 건축비가 500천원 정도 소요되었음을 진술한 사실이 있다.

3. 또한, 쟁점건물의 매매계약서 등에서도 평당건물가액을 490천원 내지 501천원으로 책정하여 건설가계정상의 평당건축비와 비슷한 수준인 것으로 나타난다.

4. 따라서, 청구인이 장부에 기장한 건설가계정상의 금액은 쟁점건물 신축에 필요한 주요공사비가 포함되어 있고, 유사건물의 평당건축비와 비슷하며, 쟁점건물 매매가액과도 차이가 없다. 또한 청구인은 인건비 지급에 관한 구체적 자료도 제시하지 못하고 있으므로 동 건설가계정상에 기재된 398백만원을 쟁점건물의 취득가액으로 봄이 타당하다. (다) 이상의 처분청이 산정한 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득가액은 관련법령에 근거하거나 실지거래가액에 의하여 그 가액이 밝혀진 것으로서 부동산매매업 소득금액을 산정함에 있어 필요경비를 구성하는 중요부분이라 할 수 있고, 소득금액의 추계결정은 예외적인 경우에 한하여 허용되는 것임을 감안하면 청구인의 부동산매매업 소득금액을 추계결정할 수는 없다고 판단된다.

(3) 쟁점토지와 관련한 필요경비로 취득가액에 취득세 ․ 등록세 등 부대비용을 더한 금액만을 인정한 것이 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지는 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 000-00번지 129,363㎡를 모지번으로 하여 1960.10.17. 바다를 매립하여 염전으로 등록한 토지로서 청구인이 1982.5.28. 상속받은 후에 아래와 같이 잡종지 및 공장용지로 지목이 변경되었으나, 처분청은 쟁점토지의 형질변경 과정에서 발생한 청구인의 토지조성비용은 필요경비에 산입하지 아니하였다. (단위: ㎡) 지번 면적 지목변경일 염전 잡종지 공장용지 48-262 2,312 1960.10.17 (매립준공) 1987.11.23 2000.2.22 448-258 2,312 “ “ 2000.5.17 448-259 5,940 “ “ 2002.1.16 448-195 1,570 “ “ 2001.2.1 448-364 994, “ “ 448-182 1,162 “ “ 도로 1991.5.20 계 14.290 (나) 처분청은 이 건 심판청구 이후인 2007년 1월 현지 확인조사를 실시하고 쟁점토지의 매립비용에 관하여 아래와 같은 사실을 확인하였음이 조사복명서에 나타난다.

1. 쟁점토지에 매립된 토질은 산을 절토한 토사로 확인되고, 당해 토사는 쟁점토지 소재지와 6㎞ 거리 떨어진 곳에서 운반한 것으로 탐문되었다.

2. 쟁점토지에 있던 전신주를 파낸 구덩이를 확인한 결과 매립된 토사의 높이는 1.5m 정도되어 심판청구시 청구인이 제시한 사진과 일치한다.

3. 15톤 트럭 1대(적재량 10㎥)를 기준으로 운반 및 평토작업을 포함한 토사비용을 확인한 결과, 조사일 현재는 15톤 트럭 1대 왕복시 60천원 ~ 70천원 정도가 소요(운반 및 평토작업 포함) 되나, 청구인이 매립시기로 주장하는 1993년 ~ 1999년 당시에는 30천원 ~ 40천원인 것으로 추정된다.

4. 위 조사내용을 토대로 쟁점토지의 매립비용을 추산하면 추정매립비용 산식 및 그에 따라 계산한 쟁점토지의 매립비는 아래와 같이 총 122,480천원으로 추산된다.(15톤 트럭 1대당 토사적재량을 7㎥로 계산한 것은, 최대적재량 10㎥에서 바닥정지 등 평토작업에 의하여 부피가 감소됨을 감안함) [매립면적 (㎡) × 높이 (1.5m)] ÷ 7㎥ (15톤 트럭 1대당 토사적재량) × 40,000원(15톤 트럭 1대당 토사운반비용) (단위: 천원) 귀속연도 공장매립소재지 매립면적 (㎡) 토사소요량 (15톤 트럭 대수) 추정매립비용 2000년 448-262, 364,182 3,472 744 29,760 2001년 448-258, 182 2,543 545 21,800 2002년 448-259, 182 6,600 1,414 56,560 2002년 448-195, 182 1,675 359 14,360 계 14,290 3,062 122,480 (다) ○○시장은 쟁점토지 중 448-259 5,940㎡ 및 448-195 1,611㎡ 합계 7,551㎡에 대하여 청구인이 토지조성한 부분에 대한 2001년 개발부담금 산정시 동 토지에 대한 개발비용으로 115,591,486원 (㎡당 15,308원)을 계산한 사실이 있고, 이를 쟁점토지 전체면적 14,290㎡로 환산할 경우 218,751,320원에 상당한다. (라) 따라서, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후 토지조성공사를 한 것은 사실로 나타나고, 당해 토지조성공사비는 청구인의 종합소득세 계산시 필요경비에 산입할 금액임에도 처분청은 쟁점토지의 취득가액과 부대비용만 필요경비에 산입한 바 있어 당해 토지조성비는 필요경비에 추가 산입함이 타당하며, 쟁점토지의 토지조성비로 처분청 현지확인조사시 추산 하였던 122,480천원은 그 산정방법에 잘못이 있다고 하기 어렵고, ○○시의 개발부담금 산정내역과 비교하여도 적정한 가격으로 볼 수 있으므로 이를 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.